English version
Rostoucí ekonomika překypuje dobrými zprávami. Mezi ty špatné patří nejenom stále větší nedostatek zaměstnanců nebo trvalá neschopnost státu dokončit základní dálniční a železniční stavby, ale v poslední době také růst nájemného v komerčních nemovitostech.
I když na území Prahy má dokonce roku 2018 přibýt přes 350 000 čtverečných metrů nových kancelářských ploch, tato nová nabídka nezpůsobí snižování nájemného. Právě naopak. Podle analýzy mezinárodní poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate výše nájemného roste napříč všemi segmenty díky silné poptávce nájemců a pozitivním ekonomickým výhledům.
Stejná situace jako u kanceláří panuje také v segmentu špičkových retailových a logistických nemovitostí. „Nabízí se analogie k bytům, které v některých částech Prahy rostou meziročně dvouciferným tempem. U komerčních budov predikujeme růst nad inflačním očekáváním 2 až 5 procent,“ vysvětluje Lenka Šindelářová z BNP Paribas Real Estate.
„Silná poptávka investorů vede ke stlačování výnosových měr a růstu cen komerčních nemovitostí. Zvyšující se ceny realit by tak měl vyvážit výhled rostoucích příjmů z nájemného a poskytnout tak investorům lepší návratnost investice,“ potvrzuje Stewart Thomson, šéf české pobočky BNP Paribas Real Estate ČR.
Chybějící nabídka šroubuje ceny vzhůru
Nájemné u prémiových kanceláří v Praze od roku 2014 zůstalo stabilní na 18,50 až 19,50 eurech za metr čtvereční na měsíc. Rozpohybovaly ho až posílená poptávka po pronájmech a nedostatek nových projektů, do konce loňského roku vzrostlo na 19 až 20 eur za metr čtvereční na měsíc. U vybraných „trofejních“ nemovitostí v centru města nájemné už nyní dosahuje k 21 až 23 eur za metr čtvereční a měsíc.
Nájemné tak ve většině zavedených i těch rozvíjejících se lokalit za posledních šest měsíců zaznamenalo nárůst o minimálně 0,5 eur. Na okrajích Prahy se pohybuje v intervalu 13 až 14,50 eur, ovšem i zde je patrný tlak na mírný růst.
U retailových prostor na hlavních nákupních třídách došlo v posledních pěti letech ke zvýšení nájemného dokonce o 20 procent. Aktuální hladina přesahuje 200 eur za metr čtvereční a měsíc. I zde BNP Paribas předpovídá další zvyšování nájemného, zejména s ohledem na dlouhodobý nedostatek odpovídajících prostor.
Mírně rostoucí tendenci vykazují podle analýz BNP Paribas Real Estate i nájmy u průmyslových nemovitostí. Důvodem je souběh hned několika faktorů: silná poptávka, nedostatek dostupných pozemků v určitých lokalitách a rostoucí stavební náklady.
V ostatních částech České republiky se nejvyšší dosahované nájemné průmyslových a logistických nemovitostí v prvním čtvrtletí pohybovalo na úrovni 4,20 eur za metr čtvereční na měsíc. Výše nájemného za kancelářské prostory mimo Prahu dosahuje 8,00 až 9,00 eur za metr čtvereční a měsíc. Obvyklá výše servisních poplatků se pohybuje mezi 0,50 až 0,65 eur za metr čtvereční a měsíc. Vyplývá to z dat Industrial Research Forum.
Rekordní rok 2016
V prvním čtvrtletí 2017 bylo dokončeno celkem 162 400 metrů čtverečních skladových ploch v 10 průmyslových parcích na území České republiky. Mezi největší dokončené projekty se řadí nová hala v CTParku Bor o velikosti 40 700 metrů čtverečních. Celková plocha moderních skladových a průmyslových prostor v ČR nyní dosahuje 6,47 milionů metrů čtverečních.
Na růstu cen komerčních nemovitostí se podepsala i rostoucí poptávka na českém trhu. Rok 2016 byl v tomto směru rekordní a objem transakcí na místním trhu skokově narostl přibližně o 1 miliardu eur na zhruba 3,7 miliardy eur. Poptávka po komerčních nemovitostech v Čechách byla vysoká i v prvním čtvrtletí roku 2017.
„Rok 2016 byl pro trh s komerčními nemovitostmi v Čechách i na Slovensku rekordní. Poptávka po komerčních nemovitostech rostla na obou trzích. Transakce v České republice zaznamenaly během čtvrtého čtvrtletí historické maximum. Silná poptávka pokračovala i v prvním čtvrtletí tohoto roku,“ konstatoval Reinhard Madlencnik, ředitel útvaru Real Estate v UniCredit Bank Austria.
„Největší loňská poptávka v České republice byla ze strany zahraničních investorů, zejména z Asie, ale i z Německa. Přibližně 30 procent z tohoto objemu bylo ze strany místních investorů,“ uvedla Karla Schestauberová, realitní analytička UniCredit Bank Austria. Poslední čtvrtletí minulého roku bylo obzvlášť silné. Transakce vykázaly rekordní maximum ve výšce více než 2 miliardy eur. Silná poptávka pokračovala i v prvním čtvrtletí roku 2017. Objem transakcí dosáhl přibližně 1,4 miliardy eur.
Ceny dlouhodobě šroubují vzhůru i trvající potíže s přípravou nových projektů. V současné době je český kancelářský development nejvíce limitován nadměrnou byrokracií ze strany státu společně s nekvalitní legislativou a nedostatkem ploch pro výstavbu. Naopak nejméně je rozvoj developmentu ovlivňován nedostatkem financí. Vyplývá to ze Studie developerských společností zpracované analytickou společností CEEC Research ve spolupráci se společností KPMG Česká republika.
Poptávka výrazně převáží nabídku
„V roce 2016 bylo v Praze dokončeno jen 33 tisíc metrů čtverečních nových kancelářských prostor. Roky 2017 i 2018 se vracejí na obvyklé úrovně okolo 160 tisíc metrů čtverečních nové plochy za rok,“ říká Pavel Kliment, partner odpovědný za sektor stavebnictví a real estate v KPMG Česká republika.
„Nájemci svůj apetit po luxusnějších kancelářích stále častěji uspokojují rekonstrukcemi starších prostor. Musí reagovat na zvýšené požadavky zaměstnanců a chtějí brát perfektní pracovní prostředí jako benefit k jejich mzdě,“ říká Pavel Štáf, ředitel společnosti Bytecheck-PRO.cz, zabývající se koordinacemi vestaveb nájemců.
Podle studie CEEC Research bude poptávka po rezidenčních a retailových nemovitostech ve všech regionech České republiky v následujících letech výrazně převyšovat nabídku, přičemž převis poptávky bude výraznější u obchodních center. Situace bude přesně opačná v oblasti nabídky kancelářských prostor v Praze, která dosáhne růstu na úrovni 11,1 procenta a bude dvojnásobně vyšší než růst poptávky. V mimopražských regionech však bude nabídka kanceláří pokrývat poptávku jen z poloviny.
„Nacházíme se v klasické růstové části vývojového cyklu nemovitostního trhu. Dobrá ekonomické kondice a dostupné financování zvyšují poptávku, a tím i ceny,” vysvětluje Pavel Kliment.
„V příštích několika letech dojde v Praze s největší pravděpodobností k výraznému růstu cen. Příčinou bude převis poptávky nad nabídkou, který bude způsoben nedostatkem projektů. Důvodem nedostatku projektů je dlouhodobý tragický stav v legislativě povolovacích procesů, liknavý, alibistický a leckdy i šikanózní postup úřadů a politických subjektů vůči žadatelům o stavební povolení,“ tvrdí Pavel Satorie, obchodní ředitel společnosti Abbey.
Podle stavařů by uvolnění stavební činnosti v Praze mohla přinést změna místní legislativy. „Stálo by za úvahu, aby o ‚větších’ stavbách opět rozhodoval pouze jeden úřad na úrovni hlavního města Prahy, která je zodpovědná za územní rozvoj obce. Tím by byla zajištěna jednotnost názoru a vysoká odbornost při rozhodování,“ navrhla Renáta Pintová Králová, členka České společnosti pro stavební právo.
V kancelářích vede Penta
V současné době se v Praze nachází v různých fázích výstavby celkem 340 000 metrů čtverečních nových administrativních prostor s plánovaným dokončením v letech 2017 až 2019. Jednoznačně nejaktivnějším developerem je v současnosti česko-slovenská skupina Penta, která v současnosti staví téměř 40 000 metrů čtverečních v areálu Waltrovka v Praze 5. Díky aktivitám Penty a rozšíření centrály ČSOB o další 30 000 metrů čtverečních je v současnosti Radlická lokalitou s nejrozsáhlejší výstavbou kanceláří v hlavním městě.
Druhým nejaktivnějším developerem je v současnosti Skanska Property Development, která letos pracuje na kancelářských projektech Five v Praze 5 a Visionary v Praze 7, k nimž se nejnověji připojil i projekt Praga Studios v Praze 8. Na pomyslném třetím místě se umístila developerská společnost Passerinvest Group.
„Ekonomický růst, pokračující expanze firem a přirozený cyklus životnosti prostor (resp. jejich obměna po zhruba 10 až 15 letech užívání) přiměl řadu developerů k tomu, aby začali připravovat rozsáhlé administrativní projekty,“ říká Blanka Vačkova, vedoucí průzkumu trhu poradenské společnosti JLL.
Dalibor Dostál
