English version
Jak může obec podpořit záměr investora a současně hájit zájmy svých občanů? Kde jsou hranice participace obce a kontribuce developera na veřejných stavbách? Odpovědi na tyto otázky přineslo diskusní setkání, které se uskutečnilo 5. dubna 2023 v prostorách pražského CAMP (Centrum architektury a městského plánování) za účasti odborníků, komunálních politiků a významných developerů. Dialog připravila analytická společnost CEEC Research ve spolupráci s hlavním městem Prahou. Účastníci zhodnotili praktické zkušenosti z prvního roku využívání metodiky spolupráce s developery v Praze.
Podle výsledků Studie developerských společností H1/2023 zpracované CEEC Research, většina developerů (62 %) uznává za oprávněný požadavek obce, aby se investor v rámci rozvojových projektů podílel formou příspěvku obci na nákladech vyvolaných novou výstavbou.
„Podílení developera na nákladech obce formou příspěvku považuji sice za oprávněné, nicméně za provizorní řešení, neboť developer odevzdává státu významné částky formou daní, především DPH. Kdyby z těchto daní placených státu část zůstávala v obcích, byly by potřeby obcí pokryté,“ myslí si Petr Palička, country managing director developerské společnosti Penta Real Estate.
Soukromí investoři si uvědomují, že pro rozvojové záměry je dostatečná občanská vybavenost základní podmínkou úspěchu, proto je důležité stanovení jasných podmínek pro přípravu infrastruktury jako jsou komunikace, školy, hřiště či parky. Podle 57 % ředitelů developerských firem je nedostatečná občanská vybavenost v městech a obcích reálnou brzdou rozvoje bydlení a překážkou pro jejich naplánované projekty.
Ředitelé developerských firem se jednoznačně shodují (90 %) na tom, že tzv. kontribuční poplatek investora obci by měl být výlučně svázán pouze s úhradou nákladů, vyvolaných projektem developera, tedy s veřejně prospěšnými stavbami bezprostředně souvisejícími s daným územím, což bývá v praxi problematické vyjednat.
Poplatky v Praze jsou vyšší, než je průměr v ostatních obcích
V současnosti se průměrná výše poplatku u realizovaných developerských projektů pohybuje ve výši 911 korun na metr čtvereční čisté podlahové plochy, zatímco v Praze jsou kontribuce sjednané mezi městem a soukromými investory vyšší, a to průměrně 1381 Kč na metr čtvereční, jak vyplývá ze studie.
Developeři u obcí postrádají transparentní pravidla pro spolupráci na udržitelném rozvoji. Ze studie vyplývá, že podle 93 % oslovených ředitelů developerských firem by obce měly mít schválený dokument, kde by byl jasně zveřejněn způsob cenového výpočtu kontribuce developera na veřejně prospěšné stavby. Vedení některých měst a obcí taková pravidla již využívá v praxi, ale zpravidla jde pouze o velká krajská města a několik málo dalších výjimek na úrovni obcí s rozšířenou působností.
Od loňského roku v hlavním městě platí Metodika spoluúčasti investorů na rozvoji Prahy, kterou schválilo zastupitelstvo hlavního města. Podle Petra Hlaváčka, náměstka primátora hlavního města Prahy, přispívá k efektivnější spolupráci na udržitelnosti investičních záměrů a přináší samosprávám vzorová pravidla pro spolupráci s developery a soukromými investory na stavebním rozvoji infrastruktury měst a obcí.
Podle Ondřeje Boháče, ředitele Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy, příspěvky developerů pokrývají jen malý podíl toho, co obec na financování rozvoje veřejné infrastruktury vyvolané rozvojovými projektu investorů potřebuje, ale přesto jsou příspěvky důležité. Obcím však chybí zákonný rámec a není dobře, že ani nový stavební zákon kompetence a odpovědnost obcí v této oblasti nevyřešil.
Jaké jsou zkušenosti starosty městské části, hodnotil Tomáš Portlík, starosta městské části Praha 9, která patří k nejvíce se rozvíjejícím částem Prahy a prodává se v ní okolo 20 % všech pražských bytů. S investory Praha 9 vyjednávala už před přijetím nové metodiky. Výsledek závisel na vyjednávacích schopnostech představitelů radnice a byl podle Portlíka zcela na dobrovolnosti developerů.
„Myslím, že se nám i tak podařilo být respektovaným partnerem investorů – od roku 2018 jsme od nich vybrali zhruba 90 milionů, které putovaly především na rozvoj školství. I díky tomu si jako jedna z mála městských části můžeme dovolit stavět novou velkou základní a mateřskou školu Elektra pro 800 dětí,“ říká Portlík, a dodává: „S metodikou účasti investorů je diskuse s investory o něco jednodušší, protože obě strany znají doporučení, kolik by měl investor odvést v lokalitě na veřejné blaho. V tomto duchu vyjednáváme další dohody v rozvojových územích.“
„Kontribuce v obcích fungují i bez pravidel, ale metodiku spolupráce městských částí s developery považuji za správný krok. Větší problém je nedokončený metropolitní plán, který má zpoždění,“ řekl opoziční pražský zastupitel Ondřej Prokop. „Je tu řada připravených projektů na bydlení, které developeři odkládají, a Praha by se o tyto projekty měla sama aktivně zajímat.“
„Praha tvoří dlouhodobě velké stamiliardové přebytky na svých účtech, které tam ztrácejí hodnotu, proto by investiční činnost města měla být větší, než tomu bylo v minulosti,“ poznamenal Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Trinity Bank.
Co by nejvíce urychlilo a zjednodušilo výstavbu v Praze, popisuje Juraj Murín, ředitel odboru vývoje projektů Skanska Residential: „Základním předpokladem úspěchu bude nový územní plán plně kompatibilní s pražskými stavebními předpisy a podpořený stavebním zákonem, který by výrazně snižoval administrativní zátěž při projednávání investičních záměrů. Protože ještě nejsme plně seznámeni s aktuálním zněním stavebního zákona, je obtížné hodnotit, do jaké míry toto kritérium již splňuje, nicméně z dostupných informací lze soudit, že přinese určitý pozitivní posun.“
Investoři chtějí zapojovat veřejnost do vyjednávání rozvojových záměrů
Jak může obec podpořit záměr investora a současně hájit zájmy svých občanů? Podle Petra Paličky nejsou zájmy zodpovědného developera a zájmy občanů vždy v konfliktu: „Jsem přesvědčený, že je v zájmu všech, aby se obec dohodla s developerem na podmínkách výstavby, a následně pak tuto výstavbu podporovala tím, že občanům vysvětlí, co jim výstavba přinese.“
Co by mohli udělat sami developeři, aby občané vnímali development jako prospěšný? „Myslím, že řada developerů již v této věci mnoho kroků udělala. Především tím, že developeři zahájili dialog s obcemi i jejich obyvateli, že se ptají, čím mohou v rámci výstavby prospět, že se zajímají o názor lidí, kteří v místě žijí. Dále pak tím, že finančně podporují výstavbu občanské vybavenosti, nebo tuto vybavenost přímo realizují,“ vysvětluje Petr Palička.
„Městská část funguje jako koordinátor a prostředník mezi investory a občany. Nám se osvědčil systém participačních jednání s obyvateli rozvojových lokalit. I investoři vidí, že průběh povolování projektů je potom díky participacím hladší, a ve výsledku jim šetří čas, a tedy i peníze,“ dodává Tomáš Portlík.
Zapojování veřejnosti do procesu vyjednávání rozvojových záměrů komentuje Juraj Murín: „Veřejná participace není všelék a nedá se uplatnit u všech investičních záměrů, naše aktuální zkušenost však potvrzuje, že kde to možné a smysluplné je, zapojení veřejnosti a starousedlíků do procesu rozvoje přináší prospěch všem zúčastněným stranám. Dochází tu mimo jiné k identifikaci společných potřeb a zájmů v území, a pro developera je pak jednodušší hledat vhodná řešení.“
Zdroj: TZ CEEC Research
Zpráva publikuje výstupy jedné z kapitol Studie developerských společností H1/2023, která bude v plném znění zveřejněna v druhé polovině dubna na www.ceec.eu.
