English version
Český trh nemovitostí zažívá svou zlatou éru. Za první pololetí letošního roku utratili investoři v tuzemsku za nemovitosti přes 1,22 miliardy eur. Tedy téměř dvojnásobek toho co loni. Pokud tempo jejich nákupů vydrží, bude letošní rok v tomto ohledu rekordní. Podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ by konečný účet za rok 2015 mohl dosáhnout 2,5 – 3 miliard eur.
Investoři se přitom stejně jako v předešlých letech zaměřili především na retailové nemovitosti, a to nejen v Praze. Dokládají to transakce nákupních center Arkády Pankrác společností Atrium European RE za 162 milionů eur nebo Futurum Kolín, které koupila společnost CPI Group.
Analytici očekávají, že v dalších měsících budou investory i přes omezenou nabídku kvalitních nemovitostí přitahovat především pražské nákupní třídy. Do konce roku by se mohlo uzavřít také několik transakcí kancelářských budov v segmentu takzvaného value-add, který investorům nabízí možnosti zvýšení hodnoty aktivní správou či rekonstrukcí.
„Česká republika zůstává jedním z nejatraktivnějších trhů v regionu střední a východní Evropy. Němečtí a rakouští investoři jsou spolu s americkými a britskými fondy soukromého kapitálu nejaktivnějšími investory na českém trhu,“ shrnuje výsledky investičního trhu na druhé čtvrtletí Ryan Wray, vedoucí oddělení Investmentu společnosti DTZ. V tomto ohledu letos Česká republika poprvé od roku 2004 předstihla Polsko.
Kdo dá peníze nápadům?
Jenže pro tuzemskou ekonomiku je to dobrá zpráva jen na první pohled. Peníze investované do nemovitostí totiž českému hospodářství chybí jinde. S dlouhodobým nedostatkem kapitálu se potýkají především inovace, včetně těch na světové úrovni, nebo start-upy.
„Jako brzdu rozvoje bych označil nedostatek důvěry investorů v neznámé věci, příliš zavedené formální postupy a neschopnost riskovat. Kdo není alespoň trochu blázen, musí investovat do tradičních odvětví, jako je nákup a prodej nemovitostí a podobně,“ vysvětluje vynálezce Jan Procházka.
Ten má za sebou mnohaleté zkušenosti s obtížným hledáním investorů pro svůj objev 3D baterie. Přestože již předtím uspěl po celém světě s objevem samočistícího nanonátěru, investory pro svůj další vynález hledal dlouho a obtížně. I když se mu to nakonec podařilo, měl mnohem těžší pozici než jeho kolegové ve vyspělých zemích.
„Finanční svět podle mě nemá rád investice do výzkumu ani do nových technologií. Nemyslím si, že investoři dokáží u nových věcí odhadnout, jejich potenciál. A tak čekají, až vznikne trh a potom jej kupují. Statisticky to ale vždy byla sázka na kvalitu a nové technologie, co posunuje svět dopředu, nikoliv stokrát přeprodané nemovitosti,“ dodává Jan Procházka.
Podobnou zkušenost mají i podnikatelé. „Pro realizaci nápadů potřebujeme gramotné investiční prostředí, které tady není. Inovace u start-upových firem nelze financovat z bankovních úvěrů. Úvěr si může vzít firma, která už je zavedená,” vysvětluje předseda Asociace malých a středních podnikatelů a živnostníků ČR Karel Havlíček.
Byznys andělé neplní očekávání
„Pro začínající podniky tady chybí klasické investiční prostředí. Byznys andělé jen mluví o tom, jak budou rozjíždět nové projekty, ale obvykle moc peněz nemají. Peníze zde naopak mají novodobí veksláci spjatí s politickým prostředím, kteří se prohánějí v drahých autech a peníze převážejí v igelitkách,” dodává.
Také ekonomové potvrzují, že chybějící peníze na inovace jsou slabinou české ekonomiky. „Nedostatek byznys andělů, start-upů a dalších srovnatelných projektů má společného jmenovatele: nerozvinutost kapitálového trhu,” vysvětluje ředitelka společnosti Next Finance Markéta Šichtařová.
V rámci střední Evropy si však podle ní Česká republika nestojí špatně. „Není možné nás srovnávat s Německem, Británií či USA; musíme se srovnávat se Slovenskem, Polskem či Maďarskem. To jsou země s podobnou strukturou ekonomiky a s podobnou historií. A ve srovnání s těmito zeměmi jsme na tom ještě skvěle, náš kapitálový trh je z nich nejrozvinutější,” dodává Markéta Šichtařová.
„Domnívám se, že víc jsme udělat nemohli. Náš kapitálový trh prostě má své vývojové limity a asi by bylo naivní myslet si, že v dohledu dalších dvacet let bude fungovat na podobných principech jako třeba anglosaské kapitálové trhy. Není to ničí chyba,“ doplňuje Markéta Šichtařová.
Podle ní to platí i ve srovnání s Polskem, jehož trh je sice velký, ale méně rozvinutý pokud jde o produkty a chování kapitálu. „Naše středoevropské země vychází z hlediska chování finančního trhu z germánské štábní kultury, ale jsou vývojově posunuty zpět. Tato germánská finanční kultura se naprosto liší od anglosaské,” popisuje Markéta Šichtařová.
Tady vládnou banky
V českém prostředí proto podle ní hrají mnohem větší roli banky, které jsou navíc navzájem kapitálově provázané a propojené se státem. Financování kapitálu v drtivé většině případů probíhá skrze bankovní úvěry, burza hraje jen podružnou roli.
„Naproti tomu v anglosaském světě si firmy chodí pro kapitál v první řadě na burzu, skrze vydávání korporátních dluhopisů anebo právě skrze různé druhy soukromých start-upů. Proto si u nás kapitál zvykl chovat se jinak. Proto ačkoliv Německo je největší evropská ekonomika, frankfurtská burza je méně významná než londýnská,” doplňuje ekonomka. Za situace, kdy není dostatečná poptávka po soukromém kapitálu, podle ní chybí logicky i nabídka.
Podle ekonomů jsou investice do nemovitostí na českém trhu oblíbené také kvůli situaci na trhu. Ať už jde o investice do bytů nebo půdy. „Zvláště když jsou úrokové sazby nízké, nájemné v poměru k ceně nemovitosti zajímavé a zemědělské dotace ještě zajímavější,” konstatuje Petr Dufek z investičního výzkumu ČSOB.
Pro investice do inovací či start-upů zatím v Česku scházejí podmínky. “Chybí nám delší zkušenost, ochota podstupovat riziko a celkově i důvěra v podnikatelskou kulturu i prostředí. A rovněž chybí mecenáši, kteří by se v takovém směru byli ochotni angažovat. Ať chceme nebo ne, podnikatelská kultura se stále ještě v České republice teprve kultivuje,” dodává Petr Dufek.
Pomůže komunitní financování
Jako jedna z možných cest se podle něj v takové situaci jeví crowd funding. Tedy výběr finančních prostředků od příznivců, které projekt zaujme po představení na specializovaných internetových portálech, jako je v Česku Startovač.cz nebo v zahraničí Kickstarter.com.
„Umožňuje diverzifikovat riziko mezi velké množství lidí a zároveň umožňuje podporovat podnikatelské úsilí. Start-upy se však v našich podmínkách rovněž rozvíjejí, i když až tak vidět nejsou. Zde si myslím existuje prostor pro stát a fondy EU k vytváření podnikatelských líhní, které by umožnily rozjet menší zajímavé projekty,” podotýká Petr Dufek.
Čeští investoři podle něj možná až příliš podléhají dopadům globalizace. A přemýšlejí, proč investovat v tuzemsku do nadějné firmy, když si mohou koupit akcie kdekoliv na světě. „A také možná stojí za to pohled z druhé strany. Dokážou nové slibné firmy vzbudit zájem potenciálních investorů? Umí to?” ptá se Petr Dufek.
Podle Lukáše Sedláčka z ELAI (European Leadership & Academic Institute) může tuzemský přístup k inovacím pramenit z celkové společenské situace v České republice. „Toto téma samo o sobě není nijak zvlášť oceňováno veřejností. To se pochopitelně odráží v tom, že inovativní projekty s podporou státu příliš počítat nemohou, jelikož politici necítí tlak voličů, aby tuto oblast výrazněji podpořili,“ upozorňuje Lukáš Sedláček
„Vybočování z řady, které často přináší překvapivá a skvělá řešení a nápady, se u nás příliš nepodporuje,“ uzavírá Lukáš Sedláček. (Celý rozhovor s Lukášem Sedláčkem najdete na BusinessInfo.cz)
Dalibor Dostál
