English version
Na regulaci nyní pracuje Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR). Zásadní změna by tak mohla nastat od roku 2023.
Zatímco velké západoevropské metropole jako Paříž, Berlín, Barcelona nebo Amsterdam už před časem zavedly přísná pravidla, mezi která patří například omezení počtu dnů v roce, kdy smějí pronajímatelé hostům své nemovitosti nabízet, byty v Praze se ke krátkodobému ubytování pronajímají prakticky bez omezení.
Příkladem může být Berlín
Pokud někdo vlastní v Berlíně dva a více bytů, tak je může tímto způsobem pronajímat maximálně po dobu devadesáti dnů v kalendářním roce. Vlastníci mohou své byty nabídnout platformě Airbnb (nebo ubytovateli podobného typu) jen tehdy, pokud k tomu získají souhlas od svých sousedů.
České hlavní město chtělo status quo změnit opakovaně, a to pomocí novely živnostenského zákona. Dvakrát byl návrh hl.m. Prahy předložen do Sněmovny, dvakrát neúspěšně. Do hry o omezení Airbnb a dalších platforem tak nyní vstoupilo i MMR.
Klasický pronájem vs hotelové apartmány
„Ministerstvo pro místní rozvoj připraví do konce letošního roku zákon, který obcím umožní efektivně regulovat sdílené ubytování na svém území a hodlá jasně odlišit klasický podnájem od hotelových apartmánů. Město Praha, kterého se problém s Airbnb týká nejvíce, prosazuje regulaci tohoto odvětví už několik let. Už dvakrát poslalo město svůj návrh novely živnostenského zákona poslanecké sněmovně a dvakrát neuspělo,“ shrnuje realitní makléř RE-MAX Karel Krupa.
Předchozí sněmovna novelu ani nestihla projednat, a tak se v listopadu 2021 – tedy už po volbách, které vyhrála koalice SPOLU – pokusila Praha oslovit poslance znovu.
„Zákon měl zavést skutečnou vymahatelnost, aby platformy jako Airbnb neobcházely stanovená pravidla. Vzhledem k masivnímu úbytku turistů nejen kvůli pandemii covid-19 si nicméně myslím, že je to v řešení bytové situace marginální problém. Na druhou stranu odpůrci Airbnb logicky argumentují tím, že se z bytových domů v městských částech vlastně stávají hotely,“ doplňuje makléř.
Airbnb nám krade hosty, říkají hoteliéři. Přesto prosperují
Situace v Praze je přitom obdobná jako v ostatních velkých a turisty oblíbených evropských městech.
Krátkodobé ubytování čelí dlouhodobě kritice místních obyvatel a také radních a zastupitelů městských částí a pražského magistrátu právě kvůli tomu, že se obytné domy z velké části mění na hotely.
„Kromě toho, že to vede k omezení běžného bydlení v centru, tak je narušován klid ostatních obyvatel bytových domů. Mezi odpůrce logicky patří i zástupci klasických ubytovacích zařízení jako jsou hotely či penziony, kteří za regulaci lobbují,“ doplňuje poradce Michal Dvořáček.
Vedle Airbnb působí aktuálně na českém trhu krátkodobých pronájmů například Wimdu, Booking.com, Couchsurfing nebo Vrbo. České společnosti jako například E-chalupy nebo Chata.cz jsou pak zaměřené spíše na mimoměstské pobyty.
Co měla novela živnostenského zákona změnit?
Předložený návrh měl dát samosprávám daleko větší pravomoci. Mohly by například samy určovat období, kdy bude ubytování tohoto typu zakázáno, omezit počet současně ubytovaných osob či stanovit maximální počet dní v roce, kdy může majitel využívat byty tímto způsobem.
Stavební úřad Prahy 1 dokonce už udělil majiteli bytu poskytovaného turistům přes Airbnb pokutu za jeho užívání v rozporu s kolaudací, což následně potvrdil i magistrát. Úřad určil, že byty používané ke krátkodobému pronájmu musejí být kolaudované jako ubytovna. To je pro pronajímatele aktuálně de facto jediná komplikace.
Vláda už před problémem oči nezavírá
Ministerstvo pro místní rozvoj pracuje na novele, která obcím umožní regulovat na svém území sdílené ubytování typu Airbnb a jasně odliší příležitostný pronájem od hotelových apartmánů, řekl letos v únoru mluvčí rezortu Vilém Frček.
Návrh projde podle vicepremiéra pro digitalizaci a ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše připomínkami ministerstev a expertů. Vláda ho chce předložit do konce letošního roku.
„Zákon bude vymahatelný pro všechny platformy. K tomu se vláda zavázala v programovém prohlášení, a to také chceme splnit. Nejhorší, co by se mohlo stát, je, že znovu překotně schválíme zákon, který v praxi nebude fungovat. Vládní návrh bude připravený zrychleně, ale bude také obsahovat analýzu dopadů a projde připomínkami ministerstev a rukama expertů v Legislativní radě vlády,“ doplňuje vicepremiér Ivan Bartoš.
„Novelu vítám, ať už jako novelizaci živnostenského zákona, nebo ještě lépe jako nový zákon. Pro všechny postižené negativními následky krátkodobého ubytování je nejdůležitější, aby byla novela vypracována dříve, než se masivně vrátí turisté, ale i tak, aby byla skutečně vymahatelná a nebyla jen pomyslnou legalizací umožňující další obcházení,“ komentuje návrh zastupitelka Prahy 1 Bronislava Sitár Baboráková.
Přesná pravidla, která novela stanoví, zatím neznáme. Dá se ovšem očekávat, že budou podobná jako v návrhu Prahy.
Covid platformě Airbnb nepomohl
V roce 2020 bylo na území městské části 4 235 přiznaných jednotek krátkodobého ubytování z celkového množství zhruba 12 tisíc obydlených bytů. Nejhorší situace byla na Novém Městě s 2 397 nabídek.
Bytů pronajímaných v metropoli přes platformu Airbnb logicky ubylo kvůli pandemii covid-19 a následným vládním restrikcím.
Zatímco v červenci 2019 nabízeli pronajímatelé v Praze prostřednictvím Airbnb více než deset tisíc bytů, v červenci 2020 už to bylo jen sedm tisíc jednotek s celkem 18 732 lůžky. Vyplývá to z analýzy, kterou vydal Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR). V roce 2021 vykázala Airbnb kvůli pandemii výraznou ztrátu, firmě klesly tržby o 30 procent na 3,4 miliardy dolarů.
Minulá sněmovna se k regulaci AirBnB nestavěla příliš vstřícně, ta současná by ale na vládní návrh kývnout mohla.
Byty v centrech měst nakupuje řada majitelů investičně právě za účelem jejich poskytnutí ke krátkodobým pronájmům. Dovolenkový režim ubytovaných turistů pak ničí nervy nejen jejich sousedům
Pavlína Komedová, advokátní kancelář AK-komedova
Loni byly proti zejména pravicové strany, jež argumentovaly neakceptovatelným zásahem do práva na soukromé vlastnictví. Také vládní legislativci (Babišovy vlády) vyjádřili obavu, že zasahování do nakládání s nemovitostmi může být problematické „z hlediska souladu s ústavou”. Sněmovna smetla ze stolu nejen návrh Prahy, ale i alternativní předlohu ČSSD.
Jak se vyhnout pokutě od stavebního úřadu?
Jak bylo zmíněno výše, stavební úřad v Praze 1 už potrestal jednoho z pronajímatelů, který neměl zkolaudovaný byt jako ubytovnu.
Podle stavebního zákona je totiž možné za užívání stavby v rozporu s jejím účelem udělit pokutu až do výše 500tisíc korun. Stavební úřad přitom napoprvé udělil pokutu výrazně nižší, a to pouze 20 tisíc.
„Myslím, že nízká pokuta byla zvolena proto, že šlo o první případ a obávám se, že výše sankcí v podobných případech poroste,” tvrdí Michal Dvořáček.
Majitelům bytů, kteří v nich chtějí poskytovat krátkodobé ubytovací služby, nyní nezbývá (minimálně do doby, než bude schválen nový zákon z dílny MMR) nic jiného, než požádat stavební úřad o souhlas se změnou užívání stavby.
Úředníci však žádosti nemusejí vyhovět, změna v užívání stavby totiž musí být „v souladu s územně plánovací dokumentací, s obecnými požadavky na výstavbu, s veřejnými zájmy chráněnými stavebním zákonem a se zvláštními právními předpisy”. Úplně bez překážek tak není krátkodobé ubytování ani v současnosti.
A na základě jakých předpisů rozhodnutí o sankci padlo? Podle § 126 odst. 1. stavebního zákona lze „stavbu užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu“.
Parametry, které musí splňovat stavba určená ke konkrétnímu druhu užívání, pak určuje vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, a vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území.
Předpisy rozeznávají:
- Stavby pro bydlení – bytové domy, rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci.
- Stavby ubytovacích zařízení – stavba nebo její část, kde je poskytováno ubytování a služby s tím spojené
Proč ještě regulovat?
Z pohledu státu i městských samospráv je ovšem důvodů pro regulaci více.
„Hlavním důvodem pro tvorbu regulací v sektoru sdíleného ubytování je především vznik možných negativních důsledků, tedy ušlý zisk státu v daňové oblasti a také omezená dostupnost bydlení,“ napsali sociální demokraté v návrhu vlastní novely zákona, kterou předložili v loňském roce.
„Nezanedbatelný je také vliv na tradiční odvětví hotelnictví, jehož zástupci často lobbují za nastavení stejných podmínek,“ dodali poslanci.
Praha chce zase stanovit maximální počet bytů, které by mohly být ke krátkodobému pronájmu využívány, a to nejvýš na 5000. Počítá s tím pražská Strategie rozvoje bydlení. To by mělo přispět mimo jiné k zastavení růstu cen bytů v centru města.
„Chceme regulovat tento typ podnikání s byty, které má jednoznačný důsledek v enormním růstu cen bytů v centru Prahy,“ říká radní Hana Kordová Marvanová.
Jakub Procházka
