English version
Nový občanský zákoník zvýšil šanci podvodníků na úspěch při provádení nelegální změny vlastníka nemovitosti. Nejčastějším podvodem, při kterém zloději nemovitostí dosáhnou podvodného přepisu vlastníka, je zfalšování smluvních dokumentů potřebných pro převod (viz rámeček). Jen v roce 2012, kdy ještě platil starý občanský zákoník, ukradli podvodníci majetek v hodnotě 1,5 miliardy korun (novější data zatím nejsou k dispozici). Ročně jde o stovky promyšlených podvodů. Kromě toho ohrožují nemovitý majetek firem chyby úředníků.
V čem je nová úprava jiná? Do konce roku 2013 platilo pravidlo, že pokud zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, má skutečný stav přednost před zápisem v katastru nemovitostí. Jinými slovy, pokud někdo bydlel dvacet let v rodinném domě a někdo si tuto nemovitost na katastru podvodně přepsal na sebe, soudy potvrdily jako právoplatného vlastníka původního majitele, který v domě bydlel.
S příchodem nového občanského zákoníku se právní úprava obrací. To, co je zapsáno v katastru, má přednost před skutečným stavem.
Právě proto je nyní pro firmy i soukromé vlastníky výrazně rizikovější, pokud si jejich nemovitost někdo podvodně převede na sebe. „To je věc, kterou jsem kritizoval. Tuto úpravu katastrálního zákona prosadilo ministerstvo zemědělství poté, co jsem již nebyl ve vládě. Považuji to za chybu,“ uvedl v pořadu Hyde Park České televize bývalý ministr spravedlnosti Jiří Pospíšil, který je vnímán jako nejvýraznější zastánce nového občanského zákoníku mezi ministry spravedlnosti posledních let.
„Tak jako si nenecháme cennosti v zaparkovaném autě, nezamčené kolo bez dozoru a v obchodních centrech si dáváme pozor na kapsáře, měli bychom si stejně dobře hlídat i své nemovitosti,“ říká Michal Klusák, advokát serveru Katastr365.cz. „Kontrolovat stav své nemovitosti není přitom vůbec složité. Aby kontrola měla nějaký smysl, měla by být prováděna v pravidelných intervalech.“
Jak podvod funguje
Nejčastěji zloději nemovitostí dosáhnou podvodného přepisu vlastníka tím, že zfalšují dokumenty potřebné k převodu. Podle katastrální vyhlášky se přitom podpisy na listinách považují za pravé, pokud jsou úředně ověřené. V současnosti však má právo ověřovat podpisy na pět tisíc různých subjektů, takže podvodníci dokážou poměrně snadno najít místo, kde uspějí se zfalšovaným pasem či občanským průkazem nebo podvrženou plnou mocí.
Pravidelné hlídání zabrání krádeži
Stav v katastru nemovitostí si může každý vlastník stavby či pozemku hlídat sám pravidelným nahlížením do katastru. Firmy mohou také využívat specializovaných služeb, které výpisy sledují.
Katastr365.cz hlídá výpisy již více než 8000 nemovitostí, přičemž každý měsíc jejich počet vzroste o dalších 1 000 nemovitostí. Server sleduje nemovitosti na denní bázi a při zjištění změny zašle obratem informaci až na pět e-mailových adres. Sledování změn v katastru si lze zřídit online bez jakékoliv návštěvy či ověřování podpisu, přičemž aktivace proběhne během 5 minut.
Podobné služby nabízí ReLock – Hlídač katastru, který sleduje změny katastrálních zápisů a včas upozorní na podvodně podanou žádost o převod nemovitosti i další změny údajů. Mezi ně patří hlavně chybné exekuce, různá omezení vlastnického práva a další nečekané změny práv k nemovitostem. Službu sledování změn v katastru si lze za jednorázový poplatek zřídit rovněž přímo na katastru nemovitostí.
„Pro ty vlastníky, kteří se chtějí vyhnout soudům, nákladům za právníky a nejistotě, se doporučuje kontrolovat své nemovitosti každý den, a k opravě nevyhovujícího stavu využít úvodní 20denní lhůtu vyplývající z nového občanského zákoníku k nahlášení nesrovnalosti. Čím delší je prodleva mezi kontrolami, tím méně času zbývá na přípravu efektivní obrany,“ dodává Michal Klusák.
Podle jeho slov přitom pravidelné sledování katastru může zabránit dokončení podvodů, jejichž náprava trvá často celé roky a stojí statisíce korun. Cena standardního soudního řízení o určení vlastnictví se pohybuje mezi 50 až 100 tisíci korunami, u složitějších případů může být výrazně dražší.
Občanský zákoník se zpřísňovat nebude
Ani v příštích letech se situace příliš nezlepší. Podle ministerstva spravedlnosti je současná úprava dostatečná a zpřísnění v této oblasti úřad neplánuje. „Není pravdou, že by nový občanský zákoník usnadnil podvody související se zápisy do katastru nemovitostí,“ říká Miroslav Konvalina, ředitel tiskového odboru ministerstvo spravedlnosti.
Šancí pro okradené majitele budov je podle ministerstva především paragraf 985 nového občanského zákoníku. Ten říká: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu.“
Jinými slovy, pokud majitel budovy zjistí, že mu objekt na katastru někdo jiný přepsal na sebe, může požádat o zjednání nápravy. Klíčové však je, aby si změny všiml. A to včas, než ji podvoník stihne prodat dál nebo dát třeba do zástavy.
Dalibor Dostál
