English version
Českou legislativu v oblasti nemovitostí čekají znovu změny. Když bylo od 1. ledna roku 2018 obnoveno předkupní právo, zdálo se, že se zákony týkající se pozemků a budov alespoň na čas ustálí. Pravděpodobně je však čekají další změny.
Úprava občanského zákoníku, která začala loni platit, opětovně zavedla předkupní právo u spoluvlastníků nemovitých věcí. Při prodeji části nemovitosti, která je ve spoluvlastnictví, tak dostávají přednost spoluvlastníci před jinými potenciálními kupci. Podle firem, které se zabývají realitami, však opatření zpomaluje a komplikuje velkou část realitních obchodů. Ministerstvo pro místní rozvoj na základě jejich tlaku slibuje prosadit změnu.
Tříměsíční čekání
„Jedním z kamenů úrazu jsou průtahy, které se týkají každého prodeje, kde je nutné předkupní právo řešit. Zákonná úprava totiž požaduje, aby si podílový spoluvlastník nejprve našel potenciálního kupce, uzavřel a podepsal s ním kupní smlouvu a takto uzavřenou smlouvu předložil ostatním spoluvlastníkům k vyjádření, zda nemají o podíl zájem oni,“ upozorňuje na dopady nyní platné úpravy Lukáš Štrajt z právního oddělení společnosti M&M Reality.
Na vyjádření spoluvlastníka, případně uhrazení kupní ceny, má oprávněný z předkupního práva lhůtu tří měsíců a právě kvůli ní dochází k průtahům.
Podle realitních makléřů společnosti M&M Reality se tyto průtahy týkají 15 až 40 procent případů na jednotlivých pobočkách v závislosti na tom, jaké typy nemovitostí v jejich nabídce převažují. Minimálně deset procent kupujících loni v důsledku uplatnění předkupního práva od nákupu odstoupilo.
Záměrem předkupního práva je obecně zájem na scelení nemovitostí do výlučného vlastnictví, respektive mělo by zamezit štěpení vlastnictví nemovitostí do většího množství spoluvlastnických podílů. Podle realitních kanceláří ale nemusí být vždy ku prospěchu věci. „Komplikace spatřujeme především u spoluvlastnických podílu na příjezdové cestě k nemovitosti a dále u bytů a spoluvlastnických podílů na garážových stáních či parkovacích stáních,“ pokračuje Lukáš Štrajt.
Změna u garáží
Právě v případě garážových stání chystá ministerstvo pro místní rozvoj změnu, která by firmám podnikajícím v realitách mohla usnadnit život. „Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo ve spolupráci s ministerstvem spravedlnosti novelu občanského zákoníku. Jednou ze změn je výjimka ze zákonného předkupního práva na situace, kdy je spolu s jednotkou převáděn spoluvlastnický podíl na jiné jednotce, ve které byla vymezena garážová stání, tak aby bylo možné současně prodat jednotku a garážové stání,“ říká k tomu mluvčí ministerstva pro místní rozvoj Vilém Frček.
V prosinci 2018 byl podle něho návrh novely zákona projednán Legislativní radou vlády. Ta jej doporučila vládě přijmout a postoupit do dalšího legislativního procesu.
Realitní firmy nyní tlačí na stát, aby výjimek z předkupního práva bylo ještě více. Jako příklad Lukáš Štrajt uvádí situaci kolem příjezdové cesty k nemovitosti. „Je velmi složité klientům vysvětlit, že například rodinný dům prodávají bez omezení, ale pokud mají příjezdovou cestu k tomuto domu v podílovém spoluvlastnictví, je nutné předkupní právo řešit. Takový postup se jim pochopitelně nelíbí, a to zvláště potencionálním zájemcům, kteří tudíž neví, zda budou mít zaručený příjezd k nemovitosti,“ dodává Štrajt.
Neefektivní daň
Firmám, které se pohybují na trhu s nemovitostmi, vadí i další části české legislativy. Požadují například zrušení daně z nemovitých věcí. Na ní stát ročně utrží něco přes deset miliard korun, tedy zhruba dvě desetiny procenta hrubého domácího produktu.
Povinnost odvést státu, respektive příslušné obci, určitý podíl přitom mají všichni, kteří v uplynulém roce získali pozemek, stavbu či bytovou nebo nebytovou jednotku. Přiznat se k dani musí také všichni, kdo stávající nemovitost rozšířili přístavbou nebo měnili výměru pozemků.
Tuzemští developeři přitom dlouhodobě usilují o její zrušení. „Zásadním důvodem je, že jde fakticky o dvojí zdanění. Stát totiž daní majetek, který si jeho občan pořídil z příjmů, které už zdaněny byly. A to už vůbec nemluvím o dani z nabytí nemovité věci, pokud jde o starší dům či byt. Majitel nemovitosti, který ji dále pronajímá, musí platit také daň z příjmu z tohoto pronájmu. Jednu věc tak stát daní hned několikrát,“ upozorňuje Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva společnosti Ekospol.
Feudální přežitek?
Daň je podle něj také neefektivní. „Pro stát je její výběr v podstatě čistou ztrátou. Zatím poslední velké měření efektivnosti českého daňového systému totiž ukázalo, že se náklady na výběr daně pohybují kolem deseti procent. To představuje zhruba jednu miliardu korun, které musí stát vynaložit. Za efektivní se považuje pouze taková daň, u které vyvolané náklady nepřesáhnou pět procent,“ dodává Evžen Korec, který tuto daň považuje za feudální přežitek.
Ani obce by podle něj zrušení daně z nemovitosti nepostihlo. „Ročně totiž hospodaří s celkovými příjmy kolem 275 miliard korun, jednotky miliard z nemovitostní daně z toho jsou v podstatě drobné,“ zmiňuje šéf Ekospolu.
Podle ekonomů na druhou stranu daň z nemovitostí patří v Česku k nejnižším mezi vyspělými zeměmi. S výběrem kolem 0,22 procenta z celkového HDP se řadí po bok Rakouska, kde je stejně vysoká, a nad Švýcarsko (0,18) a Lucembursko (0,07). Nedosahuje však podílu v zemích jako je Francie (2,65), Velká Británie (3,06) nebo Kanada (3,11).
Dalibor Dostál
