English version
K významné změně dochází od roku 2018 pro všechny podnikatele, kteří jsou spoluvlastníky nemovitostí. „Všichni jsme byli dlouhé roky zvyklí na to, že v případě převodu podílu na společné věci měli spoluvlastníci předkupní právo. Nejprve bylo nutné podíl nabídnout jim. Občanský zákoník platný od 1. ledna 2014 tuto úpravu nepřevzal a existenci zákonného předkupního práva spoluvlastníků tak prostě zrušil až na výjimku pro případ, kdy ke vzniku spoluvlastnictví došlo způsobem, který spoluvlastníci nemohli ovlivnit, například děděním,“ vysvětluje Ondřej Preuss ze společnosti Dostupný advokát.
„Zákon ve znění platném do konce loňského roku naopak stanovil, že spoluvlastník mohl se svým podílem nakládat podle své vůle. Spoluvlastníci si však vzájemné předkupní právo mohli sjednat smluvně,“ navazuje Markéta Cvrčková, partnerka advokátní kanceláře Taylor Wessing Praha.
Změna se týká úplatných i bezúplatných převodů
Novela občanského zákoníku, která vstoupila v platnost od 1. ledna 2018, vrací zákonné předkupní právo do hry. „To znamená, že stejně jako v době do 31. prosince 2013, budou mít ostatní spoluvlastníci předkupní právo při převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti,“ popisuje Irena Slabá, advokátka kanceláře bpv Braun Partners. „Předkupní právo se tak uplatní jak u úplatných, tak i bezúplatných převodů. Výjimkou bude převod podílu na osobu blízkou, tedy například na děti či sourozence nebo osoby dlouhodobě sdílející společnou domácnost,“ dodává Ondřej Preuss.
Pro všechny firmy a podnikatele, které spoluvlastní nemovitost, jde o zásadní úpravu. „Popsané změny znamenají určitý odklon od principu autonomie vůle a nebudou tedy zajišťovat dříve platnou výhodu pro ty spoluvlastníky, kteří počítají s tím, že svůj spoluvlastnický podíl na nemovitostech prodají třetí osobě bez omezení předkupním právem ostatních spoluvlastníků,“ konstatuje Irena Slabá.
Hrozí obcházení novely, varují advokáti
Důležitá však bude i samotná aplikace staronové úpravy v praxi. „Jaké dopady tato změna bude mít, je ve hvězdách, neb lze očekávat, že budou práva spoluvlastníků často obcházena, určitě se však prodlouží převod nemovitostí. Spoluvlastníci se nicméně mohou svého předkupního práva i sami vzdát. To se promítne do katastru nemovitostí,“ upozorňuje Ondřej Preuss.
Právních vztahů v oblasti nemovitostí se od roku 2018 dotýká i další změna. S účinností od 28. února 2017 jsou v občanském zákoníku definovány takzvané liniové stavby. Ty byly do tohoto data definovány jako takzvané inženýrské sítě. „Posun je spíše jazykový, a to směrem k obecnějšímu pojmu ‚liniová stavba‘. Liniovou stavbou je vedení, například vodovody, kanalizace, vedení energií a jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují do více pozemků. Součástí těchto staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. Liniové stavby a jejich součásti nejsou součástí pozemku,“ upozorňuje Irena Slabá.
Pro liniové stavby předkupní právo neplatí
Změna úpravy zákonného předkupního práva se dotkne také liniových staveb. Občanský zákoník stanovil, že vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není součástí pozemku, respektive se součástí pozemku nestala ke dni 1. ledna 2014, má ke stavbě předkupní právo. Současně měl také vlastník stavby předkupní právo k danému pozemku. Toto předkupní právo vlastníka pozemku se vztahovalo i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby
„S ohledem na změny v předkupních právech učiněných novelou pak ve snaze zabránit komplikacím novela stanoví, že od 1. ledna2018 shora popsané předkupní právo k liniové stavbě zaniká. Stejně tak k 1. lednu 2018 zaniká i předkupní právo, které takto vzniklo k pozemku, na němž je stavba zřízena,“ uzavírá Irena Slabá.
Dalibor Dostál
