English version
Připomínáme, že daň z příjmů z prodeje nemovitosti není totéž, co daň z nemovitých věcí, kterou po prodeji navíc už neplatíte. Daň z nemovitých věcí totiž hradí po převodu nový majitel. Pokud tedy letos prodáte dům, této dani se v roce 2025 vyhnete.
Daň z příjmů po prodeji ale zaplatit – až na výjimky – musíte. Podle paragrafu 10 zákona o dani z příjmu totiž podléhá úplatný převod zdanění. Každý finanční příjem musíte zároveň uvést ve vašem daňovém přiznání na daný rok, které odevzdáváte do dubna, do května (elektronicky) respektive července následujícího roku.
Pět případů, kdy je prodávající od daně z příjmů osvobozen:
- Vlastnictví nemovitosti minimálně deset let (v případě nabytí do roku 2021 pět let) před prodejem. Z logiky věci vyplývá, že u nemovitostí získaných do vlastnictví po roce 2020 zatím desetiletá lhůta uplynout nemohla, takže daň z příjmu z prodeje musejí zaplatit všichni majitelé nemovitostí nabytých od roku 2021 (a následně v libovolné lhůtě prodaných).
- Minimálně dvouletý stálý pobyt v prodávané nemovitosti. Není nutné, aby bylo místo, kde jste se do prodeje nastálo zdržovali, shodné s trvalým bydlištěm uvedeném v občanském průkazu.
- Převod členských práv k družstevnímu bytu (pětiletý interval)
- Využití peněz získaných z prodeje k uspokojení vlastní bytové potřeby
- Dědictví
Pětiletá lhůta se nedávno změnila na desetiletou
„Prodej nemovitosti byl osvobozen od daně z příjmu, pokud od doby, kdy jste dům nebo byt nabyli, do okamžiku prodeje uplynulo alespoň pět let. V roce 2021 ale došlo ke změně,“ připomíná poradce Michal Dvořáček.
Změna se ovšem u všech transakcí projeví až za několik let. Z jakého důvodu? „Původní minimální pětiletá lhůta totiž stále platí pro prodej všech nemovitostí, které jste nabyli do 31. 12. 2020. Jen v případě nemovitostí, které jste získali až po 1. 1. 2021, platí nově lhůta deset let,“ upřesňuje poradce.
Rozhodující není tedy datum prodeje, ale datum, kdy jste se stali majitelem.
Příklad
Pan Dvořák koupil dům v roce 2019 a prodá jej v roce 2027. Daň z příjmu tedy nebude muset hradit, protože od nabytí nemovitosti prodejcem uplyne více než pět let. Pan Novák, který nakoupil dům v roce 2021 a prodá ho také po osmi letech v roce 2029, se ale dani nevyhne. Na rozdíl od pan Dvořáka se na něj totiž už bude vztahovat desetiletá nikoli pětiletá lhůta bez osvobození.
Připomínáme, že daň z příjmů z prodeje nemovitosti ve výši 15 procent se počítá ze zisku, nikoliv z prodejní ceny. Daň tedy odpovídá rozdílu mezi prodejní cenou a částkou, za kterou jste nemovitost koupili.
„Pokud dům nebo byt prodáte za nižší cenu, než jste jej koupili, žádnou daň platit nemusíte, protože neexistuje základ pro její výpočet,“ upřesňuje realitní odborník Jakub Zámiš.
V domě musíte bydlet alespoň dva roky
Od daně jste osvobozeni také v případě, že v domě nebo bytě před prodejem alespoň dva roky bydlíte. V případě, že je nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, že v něm bydlí jeden z nich. Na místě přitom nemusíte mít trvalé bydliště.
„To, že jste nemovitost dva roky (bezprostředně) před prodejem obývali, musíte ovšem finančnímu úřadu prokázat, a to například korespondencí, která vám byla na adresu nemovitosti zasílána, svědectvím sousedů, a podobně,“ prozrazuje poradce. Povinnost nahlásit tuto skutečnost berňáku máte do konce roku.
Co říká zákon?
Pojem bydliště je definován v § 2 odst. 4 Zákona o dani z příjmu. Zákon praví, že bydlištěm poplatníka na území ČR se rozumí místo, kde má poplatník „stálý pobyt za okolností, z nichž lze usuzovat jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat“. Bližší definici stálého bytu (nikoli tedy trvalého bydliště) potom nabízí pokyn GFŘ D-6.
Pro podnikatele platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty nesmí být zahrnuta v obchodním majetku, jinak se placení daně nevyhne za žádných okolností (viz níže).
Uspokojení vlastní bytové potřeby
Třetí možností pro osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti je situace, kdy peníze získané z prodeje využijete pro pořízení nového vlastního bydlení, a to nejpozději do jednoho roku od prodeje. To je popsáno v paragrafu 4 odstavec 1 písmeno b Zákona o dani z příjmu
Může jít o koupi nového domu nebo bytu, ale také o rekonstrukci, výstavbu, nebo koupi pozemku, kde bude zahájena výstavba. Příjmy z prodeje ale musíte opět přiznat finančnímu úřadu a doložit, že jste je použili uvedeným způsobem.
Jak je to s družstevními byty?
Další čtvrtou možností osvobození je použití prostředků z prodeje družstevního podílu na vlastní bytovou potřebu – tady navíc bez nutnosti současně splnit podmínku předchozího bydlení v prodávaném bytě.
Pro ty, kteří jsou členem družstva vlastníků a prodají družstevní podíl, platí také pro osvobození od daně podmínka pětiletého časového testu.
Dědictví v přímé linii
Pokud plánujete prodat dům nebo byt, který jste získali dědictvím od příbuzného v přímé dědické linii, pak se pětiletý nebo desetiletý časový test pro osvobození od daně z příjmů zkracuje o dobu, po kterou byl dům nebo byt prokazatelně ve vlastnictví zemřelého. Pokud tedy vaši rodiče například vlastnili dům (předtím než jste jej zdědil) 12 let, nárok na osvobození máte ihned.
Příbuznými v přímé dědické linii jsou pouze manžel/manželka, děti, vnoučata, rodiče a prarodiče. Sourozenci, strýcové, tety, synovci nebo neteře do této skupiny nepatří.
Obchodního majetku se osvobození netýká
“Všechny případy osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti se týkají pouze fyzických osob. Pokud jste podnikatelem a nemovitost je zahrnuta do obchodního majetku, nebo do obchodního majetku alespoň jednoho z podnikajících manželů v případě společného jmění, pak jste povinni zaplatit daň z příjmů vždy a žádné osvobození se vás netýká,” upřesňuje realitní odborník z Quantum reality Jan Hájek.
Pokud podmínky pro osvobození od daně z příjmu nesplňujete, jste povinni státu tento příjem přiznat a zdanit vždy.
To učiníte v rámci řádného termínu pro přiznání daně z příjmů, tj. v případě „papírového“ podání do počátku dubna roku následujícího po prodeji, v případě elektronického podání do počátku května a pokud vám přiznání vyplňuje poradce do počátku července (letos do pondělí 1. 7.).
Prodej nemovitosti a DPH
Kromě daně z příjmů existuje ještě jedna daň, které za určitých okolností podléhá prodej bytu, domu nebo pozemku. Jedná se o daň z přidané hodnoty (DPH). Tu ovšem samozřejmě neplatí fyzické osoby, které nejsou plátci DPH. Nejčastěji si tuto daň ke kupní ceně připočítávají developeři.
Při prodeji bytů a domů se DPH platí jen pět let po jejich dokončení, případně (od roku 2016) pět let po zásadní rekonstrukci, která si vyžádala novou kolaudaci. Později jsou už byty a domy od daně osvobozeny. Pro některé plátce DPH je nicméně kvůli odpočtům výhodnější prodávat nemovitost s daní.
Pokud jde o pozemky, platí se DPH jen ve dvou případech:
- tvoří se stavbou, která podléhá DPH, jeden funkční celek
- stavební pozemky (i pozemky s inženýrskými sítěmi)
Jakub Procházka
Co můžete čekat? Jak a kdy splnit daňové povinnosti: návody, rady, informace o změnách, aktuality, daňový kalendář, jednotlivé druhy daní. Jak postupovat při placení daně z příjmů, DPH, silniční daně i daně z nemovitostí, nebo třeba přístup k daňovým formulářům.