English version
„Nová legislativa by přinesla prořezávání džungle,“ trefně glosuje jednatel kanceláře Maxima Reality Vladimír Zuzák. „Na zákon, který by naši profesi změnil v živnost vázanou a zavedl jasná pravidla pro prodej a pronájem nemovitostí, čekáme přes dvacet let,“ doplňuje.
V současné době je profese realitního makléře volnou živností, a může ji tedy vykonávat prakticky kdokoli – i člověk bez vzdělání i zkušeností. Zprostředkování obchodů s nemovitostmi v tuzemsku podle toho vypadá. „Živnostenské oprávnění k výkonu realitní činnosti získáte bez ohledu na znalosti, které k výkonu této činnosti potřebujete,“ potvrzuje věčný paradox realitní makléř RE/MAX David Smekal.
Že realitní trh od 90. let ovládá chaos, připouští většina zástupců Asociace realitních kanceláří (ARK ČR). Vstup profesionálních hráčů – často zahraničních realitek – sice prostředí mírně zkultivoval, absence pravidel ale zásadní změně k lepšímu brání. „Přijetí zákona by jednoznačně napomohlo ke zvýšení důvěry klientů. Zprostředkovatel by měl mít potřebnou kvalifikaci. Jeho odbornost a profesionalita by měly být spojeny s etickými normami chování. Měl by výborně znát realitní procesy, právo, daně i ekonomii. Pojištění odpovědnosti za škody by mělo být samozřejmostí,“ domnívá se Smekal.
Quo vadis, zákonodárce?
Jaké to je, skočit na udičku nepoctivému makléři, zažila končící ministryně pro místní rozvoj Karla Šlechtová na vlastní kůži. Špatná volba realitního zprostředkovatele ji kdysi připravila o zálohu 80 tisíc korun při rezervaci bytu.Možná i proto se tak vehementně zasazovala o přijetí nové normy. Už začátkem roku 2016 poslalo ministerstvo pro místní rozvoj zákon do připomínkového řízení. Na přípravě se podíleli Asociace realitních kanceláří ČR, Hospodářská komora i další odborníci z branže.
Letos v březnu ale nečekaně vrátila Legislativní rada vlády ministerstvu zákon k přepracování. Přerušení projednávání normy bylo překvapením i pro zástupce resortu Karly Šlechtové. K návrhu totiž v minulosti neslyšeli téměř žádné připomínky. Před volbami poslanci zákon projednat nestihli.Je pravděpodobné, že nová ministryně Klára Dostálová – bývalá náměstkyně Šlechtové – na svou předchůdkyni plynule naváže. Co ale očekávat od nové sněmovny, neví nikdo, ani lidé z branže. Další osud zákona je tedy ve hvězdách.
„Je velká škoda, že úsilí a čas, které nejdříve věnoval přípravě zákona Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny ČR, posléze ministerstvo pro místní rozvoj a odborníci z dalších ministerstev a institucí, přišel nazmar. Co na to řekne veřejnost a spotřebitel? Je to v jejich zájmu?“ pokládá si řečnickou otázku prezident ARK ČR Jaroslav Novotný.
Výše provize podle nabízených služeb
Průměrná provize pro realitního makléře je poměrně vysoká. Většinou se pohybuje kolem tří až šesti procent z kupní ceny, v posledních letech se navíc odměny poněkud zvýšily.
A jak se dá vyjednat nižší provize? Převážná část realitních kanceláří dnes nemá exkluzivní nabídky, a proto můžete pohrozit, že nemovitost koupíte přes jinou RK. A pokud vidíte, že prodávající už s cenou dolů jít nemůže, můžete se obrátit na makléře s žádostí o slevu.
Provize kolem tří procent z kupní ceny by měla být, pokud makléři odvádějí kvalitní práci. Za takové procento by měl klient dostat veškerý servis.
Vysokoškolské vzdělání nebo makléřské zkoušky
Nová pravidla měla především ochránit spotřebitele – tedy prodávající i kupující – a zbavit trh podvodníků. To je v bytostném zájmu realitních kanceláří, jež na neprofesionalitu kolegů doplácejí. „Účinností zákona by vstoupilo do hry jako závazné pravidlo profesionální a etické chování makléřů. Ti, kteří kazí práci kvalitním zprostředkovatelům, budou nuceni odejít z branže,“ tvrdí David Smekal.
A co konkrétně měla norma na trhu s realitami změnit? Klíčovou roli hraje již zmíněný přechod od živnosti volné na živnost vázanou. Makléřem by se nově mohl stát jen ten, kdo má vysokoškolské právnické nebo ekonomické vzdělání.Od ostatních bude vyžadována víceletá praxe v oboru nebo absolvování zkoušky v rámci „profesní kvalifikace pro činnost obchodníka s realitami“. Ta by se neměla lišit od standardních zkoušek v Evropské unii. Seznam makléřů bude mít v gesci ministerstvo pro místní rozvoj. Každý zprostředkovatel by měl také mít – jak je to dnes běžné u členů ARK ČR – pojištění profesní odpovědnosti. A konečně: Spotřebitel se musí dočkat i ochrany před možnou insolvencí makléře. Řešením je uložit bankám povinnost zakládat oddělené účty pro zprostředkovatele, pokud nakládají s penězi klientů, nikoli pouze vlastními (analogie s takzvanými dražebníky).
Moc kohoutů na jednom smetišti
Podle průzkumu společnosti Ratajová a partneři má osobní zkušenost s prodejem nebo koupí nemovitosti každý druhý Čech. Služeb realitních kanceláří ale využilo jen 36 procent lidí. A jen 17 procent respondentů uvedlo, že měli ke svému realitnímu makléři důvěru. „Můj právník mi řekl, že si nemyslí, že by tahle branže a priori přitahovala podvodníky, ale je tu moc kohoutů na jednom smetišti a ti často bojují o zrno ne zrovna férovým způsobem,“ hořce se usmívá podnikatel Milan Kučera, kterého vychytralý makléř připravil při prodeji domu o desítky tisíc korun.
To, že je zásadním problémem nadbytek makléřů na českém trhu, potvrzuje i studie kanceláře Next Reality. Podle údajů Českého statistického úřadu působí v Česku celkem 14 500 zprostředkovatelů. Také čísla Evropské rady realitních profesí dokazují, že je u nás nejvíce makléřů v přepočtu na počet obyvatel ze všech zemí osmadvacítky.
Ačkoli jsou vnímáni jako novodobí zlatokopové s miliony na kontě, jejich průměrná měsíční provize se pohybuje pouze kolem 43 tisíc korun. Po odečtení příslušných nákladů zůstává makléřům na účtu asi 50 procent. „Možná to někoho překvapí, ale je zřejmé, že průměrný výdělek makléře je poměrně nízký. A tomu odpovídá i kvalita služeb, které takto zaplacený člověk poskytuje,“ řekl serveru Aktualne.cz generální ředitel Next Reality Robert Hanzl. Hanzl souhlasí, že přijetí zákona by bylo správnou volbou: „Východiskem by bylo radikální snížení počtu makléřů, kterých je u nás skutečně mnohem víc než v zahraničí. Přežijí pouze ti, kteří nabízejí svoje služby kvalitně.“
Jak nenaletět podvodníkům?
„Nízká provize je logicky synonymem nízké kvality práce a snižuje i pravděpodobnost prodeje za nejlepších cenových podmínek. Je to nevýhoda pro prodávajícího,“ přitakává David Smekal. Pak není divu, že „malé rybky“ láká příležitost zneužít důvěry klienta a přivydělat si nekalým způsobem. Možností, jak zneužít důvěry zákazníka, je celá řada (viz box).
Velikost trhu realitního zprostředkování je asi 300 miliard korun.
Zhruba polovina obyvatel si své nemovitosti prodává sama.
Realitní kanceláře provedou transakce o objemu asi 150 miliard.
Na co by si měli dát spotřebitelé pozor, aby nenaletěli podvodníkovi, shrnuje David Smekal: „Častá věta, již slyší majitelé nemovitostí, zní: Máme pro vás kupce, a to aniž by makléř nemovitost viděl. Dále jde o slibování nereálných kupních cen jen proto, aby zakázku získali do své nabídky, či zprostředkování prodeje bez provize. V těchto případech jde o klasické klamání klientů.“
Jak pozná klient kancelář, která mu nabízí profesionální služby a nesáhne mu do peněženky hlouběji, než by měla? Zástupce RE/MAX jeden recept nabízí: „Klient by si měl zjistit, zda má kancelář jasně standardizované postupy, etický kodex, jaké má kancelář výsledky, zkušenosti či reference. Vypovídajícím prvkem je i kultura firemního prostředí v kanceláři a jasná vlastnická struktura společnosti.“ V situaci, kdy chybějí zákonem jasně daná pravidla, jde zřejmě o jedinou možnost, jak se dnes při prodeji, koupi či pronájmu bytu nebo domu vyhnout potížím.
Nejčastější triky realitních makléřů
Falešný kupec
Makléř vám často nadšeně sdělí: „Mám kupce!“ Přitom údajný zájemce o koupi vaši nemovitost ani neviděl. Poté přivede člověka, který se nad vaším domem rozplývá nadšením a slíbí vám, že ihned utíká pro peníze do banky. Pokud na základě toho podepíšete realitce exkluzivní smlouvu, znamená to, že už svoji nemovitost nemůžete poskytnout k zprostředkování prodeje jiné kanceláři. Po podpisu si ale nadšený zájemce koupi rozmyslí. Byl ostatně jen nastrčenou figurkou. Majiteli pak nezbývá než čekat na nového „reálného“ kupce.
Nereálná kupní (prodejní) cena
Při prodeji nemovitosti se od makléře majitel dozví, že právě jeho dům či byt se prodá za snovou cenu. Pokud makléř určí hodnotu nemovitosti, aniž by si ji osobně prohlédl, jedná se o jeden z dalších triků, jak vás nalákat k podpisu exkluzivní smlouvy. Ve většině případů pak zůstane nabídka na prodej nemovitosti bez odezvy několik měsíců, nebo dokonce let. Proto jste později donuceni snížit stanovenou prodejní cenu na reálnou tržní hodnotu. Na tento trik naletí většina klientů, kteří se dostanou do rukou podvodníka. Účinná obrana? Zjistit si reálné ceny podobných nemovitostí ve vaší lokalitě například tak, že si prohlédnete více podobných inzerátů.
Inzerce bez souhlasu
Makléř si s prodejcem domluví schůzku a vydává se za klienta. Nabízenou nemovitost si prohlédne a nafotí. Následně ji ovšem začne bez vašeho souhlasu inzerovat a nabízet k prodeji. Mnohdy dokonce pod cenou. A v případě zájmu se vám transakci snaží vnutit. Spoléhá totiž na to, že jistého kupce neodmítnete. Pokud si vzpomenete, nechte každému potenciálnímu zájemci o vaši nemovitost podepsat prohlášení, že pořízené fotografie z prohlídky budou sloužit pouze k jeho soukromým účelům a za jejich případné zveřejnění bude následovat pokuta.
Klamavé inzeráty – past na kupující
Inzeráty jsou prezentovány jako přímý prodej nemovitosti bez zprostředkovatele, ve skutečnosti jde ale o inzerci realitky. Skutečná nemovitost se také fotkám z inzerátu nemusí téměř podobat nebo je již prodaná (případně dokonce neexistuje). Podezřelá je nízká cena nemovitosti i inzerát s cenou pouze na vyžádání u realitní kanceláře. Nejlepší přehled o nemovitosti má samotný majitel, proto si dejte pozor, pokud makléř majitele nemovitosti zatajuje.
Zbytečná rezervační smlouva
Většina makléřů vás bude tlačit do podpisu rezervační smlouvy. Vše si řádně rozmyslete a rezervační poplatek jen tak neplaťte. V některých případech o něj totiž můžete přijít. Opět jde o velmi častý trik. Klienti realitek uzavírají v ČR řadu nesmyslných tzv. rezervačních smluv. Je ale na klientovi, aby si ji před podpisem nechal prověřit právníkem. Ve smlouvě může být jasně uvedeno, že nedostane-li kupující úvěr na bydlení, tak je mu záloha vrácena.
Zavedená kancelář?
Skutečně profesionální a zavedená realitka zve své klienty do svých kancelářských prostor. Pokud si s vámi domluví makléř schůzku u vás doma, v kavárně či restauraci, zpozorněte. Může jít buď o podvodníka, nebo nezkušeného nováčka. „Vypovídajícím prvkem je i kultura firemního prostředí v kanceláři a jasná vlastnická struktura společnosti,“ říká David Smekal z RE/MAX.
Makléři berou peníze od obou stran
Platí jim prodávající i kupující. „To je prakticky největší nešvar současného realitního trhu v Česku. Jedné straně makléř říká, že prodává, druhé, že kupuje. To je stejné, jako kdyby u soudu jeden právník zastupoval obě strany. Každému je jasné, že objektivita, starost o zájmy nemohou být v tomto případě ideální,“ říká Roman Sysel ze společnosti Alisen.
Převzato z časopisu Profit. Autor článku: Jakub Procházka.
