English version
Nákupní horečku, která vládla na trhu rezidenčních nemovitostí ještě na začátku loňského roku, letos vystřídalo vystřízlivění. Kvůli zdražení hypoték a opatrnosti spotřebitelů v době drahých energií a celkové inflace se prodeje propadly. Aktuální analýza portálu valuo.cz porovnala nabídky na prodej bytů s podlahovou plochou od 60 do 90 metrů čtverečních v 76 okresních městech. Podle analýzy se inzerované ceny oproti loňskému roku snížily v průměru o 6,6 procenta.
„Na první příčce stojí Blansko, kde nabídkové ceny klesly o 22 procent. V roce 2022 se 75metrový byt nabízel za 5 723 700 korun. Dnes byste stejný byt našli v nabídce za 4 403 625 korun,“ uvedla v komentáři k analýze Kateřina Kostková z valuo.cz „Jsou ale i města, která zlevnění zatím odolala, naopak zde došlo k mírnému zdražení inzerovaných bytů. O více než 10 procent si lidé připlatí v Chomutově, o více než pět procent ve Vyškově a v Chebu a o více než čtyři procenta v Karlových Varech, Strakonicích a Jičíně,“ dodala.
Nejdráže vyjde metr podlahové plochy v Praze 1, kde cena přesahuje 191 tisíc korun. Naopak nejlevnější je metr v Karviné s cenou zhruba 28 tisíc korun.
Zásadně se prodloužila průměrná doba, po kterou prodejci hledají zájemce o nemovitost. „Nabídky visí na realitních portálech i násobně delší dobu, než tomu bylo v roce 2022. Rekordmanem se stalo město Ústí nad Orlicí. Zde se doba inzerce protáhla z 31 dní na 162, tedy více než pětinásobně. Nárůst o více než 300 procent se týká také Blanska (z 24 na 93 dní), Žďáru nad Sázavou (ze 14 na 60 dní) a Uherského Hradiště (z 16 na 79 dní),“ uvádí analýza.
Dřív pětinu nahoru, teď pětinu dolů
Cenový propad je ale ve skutečnosti větší, než jak naznačuje porovnání inzerátů. V době vrcholící nákupní hysterie na přelomu roku 2021 a 2022 byla inzerovaná cena obvykle jen tou „vykopávací“, od níž se na aukci mezi desítkami zájemců odvíjela licitace směrem nahoru. Skutečná prodejní cena pak byla třeba o pětinu vyšší. Naopak letos na trhu vládne opačný trend. Protože zájemců je málo, musejí prodejci nakonec slevit často o 10 nebo 20 procent oproti původní inzerované nabídce.
Zakázek je málo, stavební firmy musejí s cenovkami níž
Zlevňování se dosud týkalo hlavně secondhandových bytů. Developeři ještě na počátku roku avizovali, že novostavby se zlevňovat nebudou, protože rostou náklady na stavební práce i materiály. Ve skutečnosti ale museli své projekty začít zlevňovat alespoň skrytě přes nabídky, kdy ke koupi bytu přidají třeba vybavení za několik set tisíc korun nebo parkovací místo zdarma.
Nyní se ochlazení trhu začíná konečně propisovat i přímo do základních ceníků. Napomohl tomu fakt, že stavební materiály začaly v meziročním srovnání zlevňovat. A vzhledem k tomu, že trh je do jisté míry zamrzlý a stavební firmy nyní nemají takový převis zakázek jako dříve, mohou developeři díky konkurenčnímu boji pořídit i stavebních práce za nižší ceny.
Potvrdil to jeden z největších hráčů na trhu – developerská společnost Ekospol, která se zaměřuje na pražský trh. „Stavební firmy jsou u rozsáhlejších zakázek ochotny jít na cenu, kterou dříve nebyly ochotny akceptovat. Důležité už pro ně není dosažení co nejvyššího zisku, ale dostatek práce. Na trhu se tak začaly objevovat první nové byty s cenou o desítky tisíc korun za metr čtvereční nižší, než je celopražský průměr. Dostupnost bydlení by se tak mohla opět zlepšit. Pokles cen se postupně promítne do všech plánovaných staveb,“ uvedl generální ředitel Ekospolu Evžen Korec.
Materiály může znovu zdražit babička
Situací ale může zase zamíchat nový dotační program „Oprav dům po babičce“, který minulý týden oznámilo Ministerstvo životního prostředí. Stát chce jeho prostřednictvím rozdat žadatelům až 55 miliard korun na opravy, které povedou k nižší energetické náročnosti domů. O tento program bude vzhledem k tučné podpoře až milion korun na jednoho žadatele zřejmě obrovský zájem a znovu to vytvoří tlak na cenu stavebnin – zejména izolací a dalších materiálů používaných při zateplování domů nebo úpravě střech.
Na druhou stranu může program podle ministerstva uzpůsobit pro obývání nemovitosti, které byly kvůli špatnému technickému stavu dosud prázdné. To by částečně snížilo napětí na trhu s bydlením. „Podle údajů Českého statistického úřadu je v Česku zhruba 17 procent rodinných domů neobydlených. Jedná se o statisíce domů, které by mohly dál sloužit svému účelu,“ uvedl ministr životního prostředí Petr Hladík. „Zároveň nabídneme mladým rodinám, které nejvíce pociťují důsledky vysokých životních nákladů a nízké dostupnosti hypotečních úvěrů, možnost zajistit si vlastní důstojné a současně úsporné bydlení, a to bez ohledu na to, zda si starší nemovitost koupí, nebo získají v rámci rodiny,“ dodal ministr.
Zájem o udržitelnost dává nové šance stavebním firmám
Důvod drahých nemovitostí? Minimální daně a éra levných úvěrů
Tento dotační program sklízí rozsáhlou kritiku za přílišnou štědrost v době, kdy by měl stát naopak šetřit. Krok k tomu, aby se dostaly do hry i zatím nevyužívané domy, jde ale kýženým směrem. Může pomoct snížit ceny rezidenčních nemovitostí na realističtější úroveň.
Právě obrovské množství nevyužívaných bytových jednotek je totiž jedním z hlavních problémů tuzemského trhu. Český statistický úřad uvedl, že podle sčítání lidu bylo v roce 2021 v České republice 5,34 milionu bytů, z toho jich ale bylo téměř 860 tisíc neobydlených.
Na vině ovšem není jen technický stav budov nebo region, kde stojí. K hlavním důvodům patří také minimální daně. V první řadě v podstatě jen symbolická daň z nemovitosti, která bude i po zvýšení zahrnutém v úsporném vládním balíčku vzhledem k cenám bytů či domů extrémně nízká – například pokud majitel za dům v Praze s tržní hodnotou 25 milionů korun zaplatí za rok daň jen pět tisíc korun. Tak nízké zdanění nemovitostí není skoro v žádné vyspělé zemi.
Vzhledem k minimální dani tak bohatší majitelé nebo investoři – mnohdy ze zahraničí – nejsou nuceni s nemovitostí aktivně nakládat a často ji ani nepronajmou. Mnoho bytů nebo domů tak zůstává mnoho let prázdných a majitelé jen spekulují na případný dlouhodobý růst samotné tržní hodnoty.
Přečtěte si více o současném fungování dani z nemovitosti
V roce 2020 byla navíc zrušena i čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti. A v České republice není koupě bytu či domu spojena ani s nákladnými notářskými úkony jako v některých západoevropských zemích. Sečteno podtrženo, z bydlení se místo základní lidské potřeby tak mohl stát nástroj spekulace, státu utíkají desítky miliard korun ročně na daních a statisíce prázdných bytů chybějí na trhu, což zvyšuje cenu vlastnického bydlení i nájmů.
K vyšponování cen vlastnického bydlení v posledních letech samozřejmě přispěl i rychlý růst reálných mezd a hlavně éra levných hypoték, které s úročením až pod hranicí dvou procent ročně představovaly de facto bezúročnou půjčku. Tato éra se zřejmě jen tak nevrátí. Ze současné úrovně kolem šesti procent by se podle očekávání analytiků mohly úrokové sazby hypotečních úvěrů příští rok dostat někam kolem hranice čtyř procent.
Počet nových bytů se loni blížil k rekordům
Cenový vývoj naopak znovu vyvrátil často opakované tvrzení, že hlavní příčinou astronomických cen nemovitostí je nedostatečná výstavba. Je nepochybné, že zdlouhavý a nákladný proces povolování staveb je potřeba zrychlit a zjednodušit, cenová křivka ale rozhodně nekoresponduje s počtem nových bytů, které jdou na trh. Například loni dosáhly ceny bytů v absolutních číslech i v porovnání s kupní silou svého vrcholu, přestože na trh šlo v loňské sezoně vysoké množství bytových jednotek, které atakovalo historické rekordy. „Dokončilo se 39 398 nových bytů, což je druhý nejvyšší počet od roku 2000, a výrazně se tak přiblížil k maximu z roku 2007. U bytů v rodinných domech to bylo dokonce maximum, od boomu v 70. letech nebylo dokončeno více než 20 tisíc bytů v žádném jiném roce,“ informovala Silvie Lukavcová z oddělení statistiky stavebnictví a bytové výstavby Českého statistického úřadu.
I březnová studie think tanku IDEA při CERGE-EI podtrhuje vliv růstu reálných mezd a snazší dostupnost hypoték a potvrzuje, že výstavba nebyla v posledních letech nijak podprůměrná. „Vyjádřeno procentuálním nárůstem bylo tempo výstavby nového bydlení v období 2013–2021 zhruba na úrovni historického průměru. Ani větší intenzita nové výstavby by nárůstu cen nemovitostí výrazně nezabránila, protože byl tažen jinými faktory. Aby efekt nové výstavby kompenzoval růst cen nemovitostí v důsledku snížení nákladů financování hypotéky, muselo by být každoročně postaveno přes 100 tisíc bytů, což přesahuje i historicky nejvyšší úroveň výstavby z roku 1975,“ shrnuje studie.
Ceny se tedy vyvíjejí spíš v závislosti na jiných faktorech, než je počet nově postavených bytů. Nejčerstvějším příkladem je ostatně i letošní sezona, kdy developeři pouštějí do prodeje záměrně málo bytových jednotek, ale cenová hladina šla přesto znatelně dolů.
Průzkum: Stavebnictví půjde dolů letos i příští rok
O prázdninových týdnech navíc celý trh tradičně vadne. Prodejci doufají, že k jeho oživení by mohlo dojít na podzim díky měkčím podmínkám pro hypotéky. Důležitější bude ale snížení úrokových sazeb, nad kterým ovšem visí otazník. Trh očekává, že by mohlo začít v prvním kvartálu příštího roku. V posledních dnech ale začala znatelně oslabovat česká koruna. Je tak možné, že se bude Česká centrální banka kvůli obraně měny snažit podržet vysoké sazby o něco déle, než původně plánovala.
Tomáš Stingl
