English version
Cílem tohoto článku je proto seznámit čtenáře se základními právy a povinnostmi, které jim ze zákonného předkupního práva v jeho nové podobě mohou plynout.
Podrobný obsah
Související právní předpisy:
- Občanský soudní řád
- Občanský zákoník
- Občanský zákoník (starý)
- Zákon o katastru nemovitostí
- Zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob
Související právní průvodci:
- Nabývání vlastnictví
- Nemovité věci obecně, druhy a jejich zajištění
- Nemovitosti
- Převody nemovitostí a daňové důsledky
- Veřejné rejstříky
Definice předkupního práva
Předkupní právo je úzce spjato se spoluvlastnictvím. Lze ho obecně definovat jako situaci, kdy je spoluvlastník povinen přednostně nabídnout svůj spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům v případě, že má záměr jej převést na třetí osobu.
Pod pojmem převod podílu si lze představit především kupní smlouvu, darovací smlouvu, směnnou smlouvu, vklad do obchodní společnosti atd.
Jako praktický případ lze uvést situaci, kdy osoba A, osoba B a osoba C má ve spoluvlastnictví pozemek a osoba A se rozhodne svůj podíl prodat. Aby tak mohla učinit, je ze zákona povinna nabídnout nejprve svůj podíl osobě B a osobě C ještě před tím, než podíl prodá konkrétnímu kupci.
Zákonné předkupní právo na jednu stranu přináší ochranu ostatních spoluvlastníků, kteří mohou do určité míry ovlivňovat, kdo bude jejich novým spoluvlastníkem. Na druhou stranu však předkupní právo představuje významné omezení dispozice spoluvlastníka se svým spoluvlastnickým podílem.
Úprava předkupního práva
Vývoj právní úpravy předkupní práva je poslední roky poněkud zmatečným. Původní úprava předkupního práva byla nejprve zrušena s účinností nového občanského zákoníku, ke dni 1. ledna 2014. Novelou občanského zákoníku účinnou od 1. 1. 2018 byl tento institut do českého právního řádu částečně navrácen, avšak pouze ve vztahu k dispozicím s nemovitými věcmi.
Zákonné předkupní právo v podobě stanovené uvedenou novelou však působilo v praxi značné obtíže, a to především ve vztahu k převodům bytových jednotek, ke kterým náležel spoluvlastnický podíl na parkovacích stáních. V takových případech se prodávající vlastník bytu dostával do situace, kdy prodej samotného bytu nebyl předkupním právem nijak omezen, avšak příslušné parkovací místo muselo být nabídnuto všem ostatním spoluvlastníkům. Pokud se některá z těchto často i desítek osob rozhodla svého předkupního práva využít, došlo k převodu parkovacího stání odděleně od bytu, jehož hodnota a atraktivita mohla být tímto způsobem snížena.
S ohledem na popsanou problematičnost výše uvedené úpravy, přijal zákonodárce novelu občanského zákoníku účinnou od 1. července 2020, kterou zavádí vhodnější formu zákonného předkupního práva, když na jedné straně omezuje prostor pro jeho použití, na straně druhé ale tento prostor rozšiřuje i na věci movité.
Od 1. července 2020 již výše uvedený problém v naprosté většině případů není nutné řešit. Zákonné předkupní právo upravené v § 1124 občanského zákoníku se totiž v současné době uplatní pouze ve vztahu ke spoluvlastnictví, jež bylo založeno pořízením pro případ smrti (typicky závětí), nebo jinou právní skutečností, která spoluvlastníkům neumožnila od počátku ovlivnit jejich práva a povinnosti. Jedná se tedy o situace, kdy spoluvlastnictví nevzniklo na základě smlouvy mezi spoluvlastníky.
Dále je zákonné předkupní právo rovněž časově omezeno, a to na dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Dle ustanovení § 1125 občanského zákoníku však toto časové omezení neplatí pro převod podílu na zemědělském závodu. Pokud se tedy spoluvlastník věci rozhodne v období do šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví převést svůj podíl osobě odlišné od dalšího spoluvlastníka, má tento prodávající povinnost nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům. Současně pak byl rozšířen okruh věcí, na které lze zákonné předkupní právo aplikovat, a to o věci movité. Na rozdíl od dřívější úpravy se tedy zákonné předkupní právo vztahuje nejen k nemovitostem.
Postup při uplatňování předkupního práva
Postup při uplatňování předkupního práva lze shrnout následovně:
- Spoluvlastník X se rozhodne prodat svůj podíl na určité věci, kterou má ve spoluvlastnictví se spoluvlastníky Y a Z.
- Spoluvlastník X učiní písemnou nabídku, ve které svůj podíl nabídne spoluvlastníkům Y a Z ke koupi za stejnou kupní cenu, za kterou by ji nabídnul potencionálnímu kupci. Nato spoluvlastníci Y a Z buď:
- a) nabídku přijmou – podle stávající judikatury k přijetí nabídky dochází okamžikem zaplacení dané ceny za podíl. Podíl pak přechází na spoluvlastníky Y a Z, popř. jen na jednoho z nich, dohodnou-li se tak.
- b) nabídku nepřijmou a spoluvlastník X tak může nabídnout svůj podíl potencionálnímu kupci.
Podobný postup se uplatní i v případě bezúplatného převodu věci (tj. typicky darování). V tomto případě by pak cena, za kterou spoluvlastník X nabídne svůj podíl spoluvlastníkům Y a Z, měla odpovídat ceně obvyklé, tj. ceně, která je za normálních okolností v daném místě za podobnou nemovitou věc nabízena.
Na tomto místě je nezbytné připomenout, že předkupní právo se neuplatní v případě, kdy spoluvlastník chce převést svůj podíl na osobu blízkou, typicky tedy na své děti, rodiče či manžela/manželku.
Termín osoba blízká dále definuje občanský zákoník, dle kterého se za osobu blízkou považuje nejen „příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen „partner“)“, ale za určitých okolností i „jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném“ (například bratranci, strýcové, kmotr a jiné osoby), a to za předpokladu, že „by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní“; dále se má za to, „že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí“.
Lze ovšem i dovodit, že není žádná zákonná překážka, aby si spoluvlastníci smluvně upravili předkupní právo i na osoby blízké.
Porušení předkupního práva
Co se týče porušení předkupního práva, lze rozlišit tři základní situace:
- Spoluvlastník X nenabídl podíl ostatním spoluvlastníkům ke koupi a zároveň ještě neuzavřel kupní či obdobnou smlouvu s třetí osobou, na jejímž základě na ni svůj podíl převedl.
- Spoluvlastník X nenabídl podíl ostatním spoluvlastníkům ke koupi, ale již uzavřel kupní či obdobnou smlouvu s třetí osobou.
- Spoluvlastník X nabídl podíl ostatním spoluvlastníkům ke koupi, ale za cenu výrazně vyšší, než za kterou nakonec byla na nového nabyvatele převedena.
K otázce porušení předkupního práva se novela občanského zákoníku výslovně nevyjadřuje. Lze ale předpokládat, že v prvním výše uvedeném případě by ostatní spoluvlastníci mohli po spoluvlastníku X požadovat, aby jim převáděný podíl nabídl ke koupi.
V druhém a třetím případě lze rovněž na základě judikatury dovozovat, že pokud spoluvlastník nenabídne svůj podíl ostatním spoluvlastníkům, nebo pokud svůj podíl převede na třetí osobu za podmínek odlišných od podmínek uvedených v nabídce odkupu, může se osoba, které svědčí zákonné předkupní právo, domáhat převodu příslušného podílu od třetí osoby, jež tento podíl nabyla. Pokud porušením povinnosti plynoucí z předkupního práva vznikla některému z předkupníků (osoby, kterým svědčí předkupní právo) škoda, může se tento domáhat náhrady škody na spoluvlastníkovi, který povinnost porušil.
Zákonné předkupní právo tak může pro nabyvatele převáděného podílu znamenat určitou nejistotu. Lze jen potenciálním kupujícím doporučit, aby si od prodávajícího a případných ostatních spoluvlastníků vyžádali potvrzení, že předmětný podíl jim byl v rámci předkupního práva nabídnut.
Vzdání se předkupního práva
Pro úplnost je vhodné připomenout, že spoluvlastníci se mohou dopředu svého předkupního práva k předmětné věci vzdát.
V případě věci nemovité musí mít vzdání se předkupního práva písemnou formu. Pro nemovitost, která se zapisuje do veřejného rejstříku, typicky do katastru nemovitostí, se vzdání se předkupního práva do takového rejstříku zapíše. Toto vzdání se předkupního práva platí i pro právní nástupce daného spoluvlastníka.
Praktické dopady a závěr
Dle našeho názoru je změna zákonného předkupního práva logickým a praxí požadovaným krokem, protože dřívější pojetí tohoto institutu působilo zejména ve vztahu k převodu bytových jednotek jejich majitelům značné obtíže. Vyloučení věcí ve spoluvlastnictví, které bylo založeno na základě smlouvy, ze zákonného předkupního práva považujeme za správné rozhodnutí zákonodárce, jelikož předkupní právo, jež vzniklo dohodou stran není zákonnou úpravou nikterak dotčeno. Z toho důvodu je ponecháno na vůli smluvních stran, jestli a jakým způsobem si předkupní právo ujednají. Apelujeme tedy na případné zájemce o koupi věci, aby před uzavřením smlouvy dostatečně prověřili, zda na věci, jež hodlají koupit, předkupní právo nevázne.
Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.
