Institut stavby a související právní vztahy

Stavba

Pojem „stavba“ se právním řádem prolíná v závislosti na praktických potřebách jeho uživatelů a je tak obsažen jak v předpisech veřejného práva, jakým je např. zák. č. zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, který nahradil dosavadní zákon 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), tak i v předpisech práva soukromého, jakým je OZ.

OZ pojem „stavba“ jako takový nedefinuje a jeho pojetí tak může být značně rozdílné oproti předpisům veřejného práva. Při výkladu právních norem je vždy nezbytné mít na paměti, že uplatňování práva občanského je nezávislé na předpisech práva veřejného.

To v praxi znamená, že definice pojmu „stavba“ obsažená např. v § 5 odst. 1zák. č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, není přímo použitelná v soukromoprávních vztazích, přestože často může pomoci v hledání vhodné argumentace či definice v soudních sporech nebo při nacházení vhodné definice pro smluvní ujednání.

Za stavbu jsou dle § 5 odst. 1 stavebního zákona považována stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě. Stavbou se rozumí ve smyslu nového stavebního zákona i část stavby nebo změna dokončené stavby. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Dočasnou stavbou se v tomto zákoně rozumí stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání.

Výše uvedená definice tak stavbu vymezuje jako stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností. Definice je tak ve své podstatě použitelná zejména pro potřeby stavebních úřadů jako orgánů veřejné správy a účastníků stavebního řízení. V praxi proto mohou vznikat situace, kdy stavba, která je stavbou dle občanského práva, nemusí být za stavbu považována stavebním zákonem nebo naopak.

Oproti tomu OZ za nemovité věci považuje pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc věcí nemovitou.

Občanský zákoník tak znovu vnesl do českého právního řádu zásadu římského práva. „superficies solo cedit“ (povrch ustupuje půdě), která stanoví, že stavba je součástí pozemku. Z této zásady však existuje řada výjimek, přičemž v takových případech se stavba považuje za samostatnou věc.

Není tedy vyloučena situace, kdy je stavba sama o sobě věcí movitou, se kterou lze volně samostatně nakládat. Takovou specifickou situací je kupříkladu situace tzv. mobilních domů, které sice nejsou spojeny se zemí pevným základem, ale z pohledu práva veřejného se jedná o stavbu, na kterou se vztahují veřejnoprávní předpisy – typicky právě stavební zákon.

Z výše uvedeného vyplývá, že stavba může být v některých případech samostatným předmětem právních vztahů, ať již jako věc nemovitá nebo movitá.

Skutečnost, že stavba je součástí pozemku, tedy že dochází k uplatnění výše uvedené zásady „superficies solo cedit“, vyplývá z ust. § 506 OZ, ve kterém je uvedeno, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Situace, kdy stavba není součástí pozemku a je samostatnou věcí (nemovitou či movitou) nastává v následujících případech:

• podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro či vinný sklep pod cizím pozemkem). Podzemní stavby bez samostatného účelového určení (např. meliorace sloužící k odvodu vody z pozemku) jsou dle generální zásady vždy součástí pozemku. Tyto podzemní stavby se samostatným účelovým určením jsou tedy vždy věcí nemovitou (§498 odst. 1 OZ);
• dočasná stavba, která je věcí nemovitou (označovaná též jako superedifikát), v případě, že ji nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty (např. zděná budova), a věcí movitou v opačném případě (např. reklamní stavba) (§ 506 odst. 1 a 498 odst. 1 OZ);
• stavba a jakákoliv věc, o níž právní předpis stanoví, že není součástí pozemku. Pokud se bude jednat o stavbu, resp. věc, kterou nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je tato stavba věcí nemovitou (např. dálnice, silnice a místní komunikace či ložiska vyhrazených nerostů dle zvláštních zákonů). V případě, že věc lze přemístit bez porušení její podstaty, bude se jednat o věc movitou (§ 498 odst. 1 OZ);
• inženýrské sítě – vodovody, kanalizace a energetické či jiné vedení;
• byt či nebytový prostor, resp. jednotka. Dle ustanovení § 1159 ve spojení s § 1158 OZ je jednotka vždy samostatnou věcí nemovitou;
• věcná práva k nemovitým věcem a jiná práva (např. dle § 1240 OZ právo stavby), které za nemovité věci prohlásí zákon (§ 498 odst. 1 OZ).

I několik let po nabytí účinnosti občanského zákoníku je však nutné v některých případech zohlednit přechodná ustanovení občanského zákoníku upravující v hlavě II dílu 1 oddílu 5 právní vztahy k pozemkům a stavbám. Příkladem budou situace, kdy stavba a pozemek mají odlišného vlastníka apod.

Výše uvedená ustanovení oddílu 5 části páté hlavy II dílu 1 OZ se ale dle ust. § 3061 OZ nepoužijí v případě, kdy se jedná o stavbu, která není součástí pozemku podle občanského zákoníku, nebo o nemovitou věc podle § 498 odst. 1 věty druhé OZ, tj. „Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“

Právo stavby

Právo stavby je staronovým institutem, který se v české právní úpravě vyskytoval již v období platnosti Všeobecného zákoníku občanského platného i v době první republiky (zaveden zákonem č. 86/1912 ř. z., o právu stavby a následně zrušen v souvislosti s přijetím občanského zákoníku v roce 1950) a OZ jej tak pro potřeby soukromého života oživil. Právo stavby je upraveno jako jedno z věcných práv k cizí věci v ust. § 1240 – 1256 OZ a považuje se za jedna z hlavních novot občanského zákoníku vedoucích k rozšíření možností využití vlastnictví k nemovitým věcem.

Právo stavy s sebou přináší pro stavebníka v porovnání s jinými instituty soukromého práva celou řadu výhod, které jsou rozbírány dále v článku. V praxi si však bude často konkurovat jak s věcněprávními instituty (zejména služebnostmi), tak se závazkovými instituty (nájem, pacht), včetně těch inovativních (smlouva o umístění stavby).

Za právo stavby se považuje právo stavebníka stavět na cizím pozemku s předem uděleným souhlasem vlastníka pozemku. Jedná se o případ, kdy dochází k prolomení zásady „superficies solo cedit“, ke které se, jak bylo uvedeno výše, stávající občanský zákoník po letech vrátil.

Právo stavby se od klasické inominátní smlouvy o umístění stavby odlišuje zejména svou povahou věcného práva, neboť v podobě absolutního majetkového práva přináší stavebníkovi vyšší právní jistotu, než mu může poskytnout obyčejná obligace (tj. smluvní vztah), mezi které patří i nájem nebo pacht. Právo stavby je jako věcné právo předmětem zápisu do katastru nemovitostí, kdy ohledně zápisu platí zásada materiální publicity.

Právo stavby je zákonem prohlášeno za nemovitou věc (srov. § 498 ve spojení s § 1242 OZ), která zatěžuje pozemek tím, že oprávněný z tohoto práva (dále jen „stavebník“) může na cizím zatíženém pozemku stavět. Toto právo se může vztahovat jak ke stavbě, která má být teprve zřízena, tak i ke stavbě, která se již na pozemku nachází.

Konstrukce tak dává možnost dnes poměrně komplikovaným právním vztahům při odlišném vlastnictví pozemku a stavby najít správné a pro všechny dotčené osoby vhodné právní řešení vedoucí k uspořádání těchto vztahů.

Právo stavby ale není omezeno pouze na pozemky. Lze jej také zřídit k budově vlastníka pozemku, a to např. za účelem její rekonstrukce ve chvíli, kdy vlastník pozemku není schopen nebo ochoten do opravy budovy investovat.

Právo stavby je právem dočasné povahy, které trvá pouze omezenou dobu (OZ se totiž řídí obecnou zásadou, že stavba je součástí pozemku). Nabývá se na základě smlouvy (typicky smlouva o zřízení práva stavby), vydržením nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Pro smlouvu o právu stavby je podle zákona povinná písemná forma a podpis všech účastníků smlouvy na jedné listině.

Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do katastru nemovitostí, což jej odlišuje od klasické obligace (s výjimkou dobrovolného zápisu např. pachtu nebo nájemního vztahu do katastru nemovitostí pro zvýšení právní jistoty smluvních stran). Taktéž právo stavby zřízené rozhodnutím orgánu veřejné moci je předmětem evidence v katastru nemovitostí.

V případě, že právo stavby bylo zřízeno smlouvou, je doba jeho trvání omezena zákonem na maximálně 99 let. Dle ustanovení § 1245 OZ lze dobu trvání práva stavby prodloužit, nicméně otázkou zůstává, zda tímto prodloužením lze překročit maximální dobu 99 let pro sjednání práva stavby, jak jí stanoví zákon. Odpověď na ni není zatím jednoznačná a přinese ji až praxe v podobě sjednocující judikatury, na kterou si z logického důvodu bude nutné nějakou dobu počkat.

Bez ohledu na shora uvedené je však možné si sjednat při zániku práva stavby nové právo stavby a tento proces tak de facto donekonečna opakovat. Ostatně ani zánik stavby nemá žádný vliv na existenci práva stavby jako nemovité věci. Takového práva lze fakticky dále využít k realizaci nové stavby.

Pokud vznikne právo stavby vydržením, je ze zákona jeho délka omezena pouze na 40 let. Tuto délku však může soud, pokud k tomu shledá spravedlivý důvod, přiměřeně zkrátit nebo prodloužit. Důvody se posuzují zcela individuálně s ohledem na konkrétní případ.

Právo stavby nemůže být oproti obligačnímu ujednání omezeno rozvazovací podmínkou, což je jedna z dalších odlišností od smlouvy o umístění stavby nebo právu provést stavbu na cizím pozemku.

Je-li tedy rozvazovací podmínka sjednána, nepřihlíží se k ní a jedná se o neúčinné ustanovení smlouvy, kterou je právo stavby případně zřízeno. Smluvní strany si mohou také sjednat, zda právo stavby zřizují úplatně či bezúplatně. Jedná se tak o institut, který by mohl být využitelný zejména v rámci rodinných vztahů. Při určení výše protiplnění je nutné vycházet ze základních občanskoprávních principů, zejména z principu dobrých mravů a ustanovení o neúměrném zkrácení.

Ustanovení o vzniku práva stavby rozhodnutím orgánu veřejné moci je zatím v praxi neaplikovatelné, neboť dle § 1243 odst. 1 OZ je k tomuto nutný speciální zákon, který zatím v našem právním řádu chybí. Současně by musely být dodrženy podmínky stanovené v Listině základních práv a svobod, tedy vyjma zákonné opory by takové omezení vlastnického práva muselo proběhnout za náhradu a pouze ve veřejném zájmu.

Jak bylo výše uvedeno, prohlásil OZ v ustanovení § 1242 právo stavby za nemovitou věc. Z toho vyplývá, že je předmětem vlastnictvím, tudíž ho lze zcizit, zatížit nebo zdědit. Stavba, které se týká právo stavby, je jeho součástí. Není tedy ani součástí pozemku, ani samostatnou věcí v právním slova smyslu. Vlastník tedy již nepřevádí samostatně takovouto stavbu, ale musí převést právo stavby, v němž je tato stavba obsažena.

Pro doplnění je nutno ještě uvést, že s nabytím práva stavby jakožto nemovité věci je spojena povinnost zaplatit daň z nabytí, jak ukládá zákonné opatření Senátu č. 340/2012 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů.

Pokud jde o vzájemná práva a povinnosti vlastníka a stavebníka, zákon upřednostňuje jejich smluvní ujednání. Pokud si smluvní strany žádnou úpravu nesjednají, použijí se subsidiárně ta zákonná. Dle občanského zákoníku se stavebník může chovat ve vztahu k zatíženému pozemku jako poživatel, který má právo tuto část pozemku užívat a brát z ní užitky.

Subsidiárně se zde užijí ustanovení o pachtu (§ 2332 a násl. OZ). Stavebník má povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu, pokud se strany nedohodnou jinak. Vlastník pozemku má právo si vyhradit souhlas k nájmu, propachtování, zcizení nebo zatížení práva stavby. Souhlas však může odepřít jen, pokud by takové právní jednání vedlo k jeho újmě.

Ustanovení § 1247 OZ upravuje právní režim úplatného sjednání práva stavby. Bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Pokud dojde k jeho převodu, povinnost hradit úplatu nezaniká a působí dál proti novému stavebníkovi.

V případě prodlení stavebníka s plněním jednotlivé dávky stavebního platu, vzniká věřiteli právo domáhat se plnění, jak po bývalém vlastníku práva stavby, tak i po současném. Proti současnému vlastníkovi lze však plnění vymáhat jen exekucí směřující ke zpeněžení práva stavby, nejedná se o osobní ručení. Oproti tomu původní vlastník bude ručit celým svým majetkem.

Dle § 1254 OZ má stavebník předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Možné je sjednat si i režim odchylný od zákona, který je však nutné zapsat do katastru nemovitostí. V ustanovení § 1255 OZ je dále řešeno finanční vyrovnání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno.

Pokud si strany neujednají nic jiného, uplatní se zákonný režim, dle kterého poskytne vlastník stavebního pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu (ale jen v případě, že právo stavby zanikne uplynutím času, na který bylo sjednáno). Náhrada činí v tomto případě polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Z tohoto důvodu se zapisuje do katastru nemovitostí i doba, na kterou je právo stavbu zřízeno. Zástavní a jiná práva váznoucí na právu stavby postihují pouze náhradu, nikoli stavbu, která byla součástí práva stavby.

Poskytnutí finanční kompenzace za zánik práva stavby vlastníkem pozemku je logické, neboť po zániku tohoto práva se stavba stává součástí pozemku, a majetek vlastníka pozemku se tak zvětší o tuto novou hodnotu. V této souvislosti je třeba upozornit, že zánikem stavby právo stavby nezaniká.

Právo stavby může zaniknout i dříve než uplynutím sjednané doby, a to na základě dohody mezi stavebníkem a vlastníkem stavby, nebo odstoupením od smlouvy. Zákon v takovýchto případech bere zřetel na třetí osoby, jejichž věcná práva k právu stavby byla zapsána do katastru nemovitostí.

Dle ustanovení § 1249 OZ při zániku práva stavby před uplynutím doby jeho trvání nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči věcnému právu náležejícímu osobě, pro kterou bylo k právu stavby do veřejného seznamu zapsáno věcné právo, až zánikem tohoto věcného práva. Jestliže však tato osoba k výmazu udělí souhlas, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči jejímu věcnému právu již tímto výmazem. Takovýmto věcným právem třetí osoby může být např. služebnost, nebo reálné břemeno.

V praxi bude mít právo stavby spíše využití pro stavby průmyslového a obchodního charakteru o předpokládané životnosti několika desítek let (např. skladiště, nákupní centra v okrajových částech měst, montované haly apod.) V takovýchto případech nemá investor zpravidla zájem koupit pro svůj stavební projekt pozemek, a ani vlastník pozemku nemá zpravidla v úmyslu zbavit se trvale svého vlastnictví.

Závěrem je třeba říci, že ne vždy je stavba na cizím pozemku součástí práva stavby. Jedná se např. o stavbu postavenou na pronajatém nebo propachtovaném pozemku, nebo stavbu, která byla postavena na cizím pozemku do 31. 12. 2013.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.