Institut stavby a související právní vztahy

Držba

Občanský zákoník poměrně rozsáhle upravuje i institut držby, jako faktického panství nad věcí.

Aby někdo byl skutečným držitelem věci, musí být naplněny dvě podmínky:

• faktická moc osoby nad věcí;
• úmysl nakládat s věcí jako s vlastní.

Ve většině případů je držitelem věci její vlastník, který tak držbou vykonává jedno ze svých základních práv. Neplatí to ovšem bezvýjimečně, neboť držitelem může být i jiná osoba, která věc nabyla do držby, aniž by věděla, že jí věc nepatří, že tedy není jejím vlastníkem. Držitelem nicméně může být i osoba, která věc získala nepoctivě, např. krádeží nebo prostřednictvím lsti.

Vzhledem k tomu, že je pro společnost nezbytné takový případy rozlišovat a v praxi dochází k rozdílným právním následkům spojených se způsobem nabytí držby, přišel OZ s níže uvedeným rozlišováním:

• držba řádná;
• držba poctivá;
• držba pravá.

Řádným držitelem je ten, kdo se držby ujme, aniž by rušil držbu jiného, nebo kdo se ujme držby z vůle předchozího držitele nebo na základě výroku orgánu veřejné moci. Poctivým držitelem je ten, kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává. Nepoctivě oproti tomu drží ten, kdo ví nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží.

Poctivý držitel přitom jediný smí v mezích právního řádu věc držet a užívat ji, ba ji i zničit nebo s ní jinak nakládat. Z toho jednání není nikomu odpovědný. Poctivému držiteli také náležejí všechny plody věci, jakmile se oddělí. Jeho jsou také všechny již vybrané užitky, které za držby dospěly.

Oproti tomu nepoctivý držitel je povinen vydat veškerý užitek, kterého držbou nabyl, a nahradit ten, který by získala zkrácená osoba, jakož i všechnu škodu, která z jeho držby vzešla.

Neprokáže-li se tak, že někdo získal držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou (tzv. prekárium, neboli bezplatná výpůjčka věci k užívání bez určení data jejího vrácení), jde o pravou držbu.

Vlastnictví

Vlastnickým právem se rozumí právo nakládat se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolným způsobem a jiné osoby z toho vyloučit. Jak bylo uvedeno výše, držba jako je faktické panství nad věcí jednou ze složek vlastnického práva a může náležet i osobě od vlastníka věci odlišné. Je tedy v zásadě možné, aby vlastník nedisponoval držbou věci, ze které se sám vyloučil, nebo ze kterého byl vyloučen někým jiným.

Od držby je nezbytné odlišovat detenci, která značí sice faktické ovládání věci, ale chybí jí oproti držbě úmysl nakládat s věcí jako s vlastní. Pokud tedy vlastník věci věc zapůjčí jiné osobě, stane se tato osoba detentorem, který věc ovládá, ale chová se k ní jako k věci cizí.

Omezení vlastnického práva

Vlastník je oprávněn se svou věcí libovolně v mezích zákona disponovat. Zákonem stanovené meze užívání se však prolínají celým právním řádem v předpisech veřejného i soukromého práva. Občanský zákoník v ust. § 1013 odst. 1 uvádí, že vlastník je povinen zdržet se všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (tzv. imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně tak omezují obvyklé užívání pozemku.

Určení míry přiměřené místním poměrům je vždy specifické a je nutné zohlednit místní zvyklosti – zcela odlišně se tedy bude posuzovat situace ve městě a v malé obci. Vlastník by tak vždy měl při produkování jakýchkoliv imisí, které by mohly omezit jeho souseda v nerušeném užívání jeho pozemku, zvážit, zda jeho jednání odpovídá ještě místním poměrům. V případě, že tomu tak není, může se soused bránit žalobou u soudu.

OZ upravuje podrobně další práva a povinnosti vlastníka věci, a to zejména pozemků. Např. v ust. § 1017 OZ je dáno vlastníkovi pozemku právo požadovat, aby se soused zdržel sázení stromů v těsné blízkosti společné hranice pozemků a vysadil-li je nebo nechal-li je vzrůst, aby je odstranil. Obecně pro vzdálenost stromů od hranice pozemků platí přípustná vzdálenost v délce 3 metry pro stromy přesahující 3 metry a pro ostatní stromy vzdálenost 1,5 metru.

Obdobně má vlastník pozemku právo požadovat, aby soused upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda nebo nepadal sníh nebo led na jeho pozemek. Vlastník se však výše uvedeného není oprávněn domáhat, stéká-li voda na pozemek přirozeným způsobem z výše položeného pozemku.

Vlastník pozemku je také oprávněn požadovat, pokud k tomu má rozumný důvod, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemku. Zde se soukromoprávní úprava protíná s obecnou úpravou pro stavební řízení, podle kterého by stavba zřizovaná na hranici pozemku musela obdržet výjimku z požadavků na výstavbu, která je součástí žádosti o povolení záměru, od stavebního úřadu příslušného k vydání povolení záměru.

Vlastník pozemku se tak může domáhat zákazu stavby přímo u soudu, pokud by jeho soused obdržel rozhodnutí stavebního úřadu k provedení stavby přímo na hranici pozemku, současně má jako vlastník sousedního pozemku, celou řadu práv v řízení o povolení záměru dle stavebního zákona.

K vlastnictví pozemku samozřejmě náleží i povinnosti. Např. v ust. § 1021 OZ se ukládá vlastníkovi pozemku povinnost umožnit sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobu nezbytném k údržbě jeho pozemku nebo k hospodaření na něm.

Toto právo souseda však platí pouze tehdy, nemůže-li objektivně zamýšleného a požadovaného účelu dosáhnout jiným způsobem. Sousedovi se pak úměrně stanoví povinnost nahradit vlastníkovi pozemku škodu, kterou tím způsobí.

Obdobně pak má právo vstupu na pozemek souseda ten, kdo nemůže stavět stavbu nebo jí bourat, opravit nebo obnovit bez přístupu na sousedův pozemek. Také v tomto případě je ale odpovědný za škodu, kterou tím způsobí. Vlastník sousedního pozemku má navíc právo na přiměřenou náhradu za to, že bude snášet potřebné práce.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.