Institut stavby a související právní vztahy

Ochrana vlastnického práva

S vlastnickým právem je neopomenutelně spojena jeho ochrana, kterou mu právní řád přiznává. Částečně je tato úprava obsažena i v OZ, který v § 1040 odst. 1 dává každému, kdo se domáhá vydání věci, právo podat žalobu na její vydání proti tomu, kdo věc zadržuje. Ten kdo se domáhá vydání věci, musí jí však popsat takovými znaky, aby věc bylo možné rozeznat od jiné.

Vlastník je také oprávněn domáhat se ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak tím, než že mu věc zadržuje. Zatímco tedy právo domáhat se vydání věci není u stavby obvyklé, i když ani zcela vyloučené, je právě zejména právo domáhat se ochrany vlastnictví hojně využíváno vlastníky staveb a nemovitých věcí, jejichž je stavba součástí. Příkladem může být zábor pozemku nebo zřízení neoprávněné skládky.

Způsoby nabytí vlastnického práva

Občanský zákoník přinesl oproti jeho předchůdci několik změn i v úpravě nabytí vlastnického práva. Jako doposud lze vlastnické právo nabýt vydržením, přivlastněním, převodem od vlastníka nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. OZ však upravuje i možnost nabytí vlastnického práva od neoprávněného nebo nálezem.

Přivlastnění

Přivlastnit si lze každou věc (eventuálně zvíře), která nikomu nepatří, nebrání-li tomu zákon nebo právo jiného na přivlastnění věci. Přivlastnit si však lze pouze movitou věc, kterou někdo opustil. Nemovitá věc připadá při svém opuštění automaticky státu dle ust. § 1045 odst. 2 OZ. Pokud je tedy stavba součástí pozemku nebo se jedná o samostatnou nemovitou věc, znamená její opuštění automatické nabytí vlastnictví státem.

Zákon upravuje pro zvýšení právní jistoty vyvratitelnou právní domněnku, která říká, že nevykonává-li vlastník vlastnické právo k movité věci po dobu tří let, má se za to, že ji opustil. To se však netýká movitých věcí, u kterých je zřejmé, že měla pro vlastníka, který jí opustil, pouze nepatrnou hodnotu.

Taková věc se považuje za opuštěnou bez dalšího. Nemovitá věc se považuje za opuštěnou až po uplynutí deseti let od doby, kdy vlastník vykonal naposledy své vlastnické právo. Výkonem vlastnického práva se potom rozumí vše, k čemu je vlastník oprávněn, tedy zejména k užívání nebo požívání věci.

Zřízení stavby na cizím pozemku

Dalším zvláštním způsobem nabytí vlastnického práva je zřízení stavby na cizím pozemku. Stavba, která byla postavena na pozemku jiného bez jeho souhlasu nebo jiného právního titulu, se stává vlastnictvím vlastníka pozemku. Vlastník pozemku je však povinen nahradit osobě, která stavbu na jeho pozemku zřídila v dobré víře v oprávněnost tohoto jednání, účelně vynaložené náklady. Osoba, která v dobré víře nebyla, má práva jako nepřikázaný jednatel. Dobrá víra se v tomto případě presumuje, to znamená, že důkazní břemeno nese strana, jež se dovolává zlé víry, tedy vlastník pozemku.

Nepřikázaný jednatel je osobou, která se ujala záležitosti ve prospěch jiné osoby bez jejího svolení. Takové osobě je ten, v jehož záležitost někdo bez svolení přistoupil, povinen nahradit účelně vynaložené náklady, zařídil-li záležitost k jejímu převážnému užitku. Zda byla záležitost provedena k užitku jiného, se však neposoudí podle obecných hledisek, ale se zřetelem k pochopitelným zájmům a záměrům takové osoby, rozhodující je tedy subjektivní hledisko.

Není-li užitek převážný, nemá nepřikázaný jednatel na náhradu nákladů právo. Navíc osoba, jejíž záležitost na sebe nepřikázaný jednatel vzal, může po něm požadovat, aby vše uvedl do předešlého stavu, a není-li to dobře možné, aby nahradil škodu, kterou svým jednáním způsobil.

Vlastník pozemku je také oprávněn požadovat prostřednictvím žaloby, aby ten, kdo na jeho pozemku neoprávněně zřídil stavbu, tuto stavbu na své náklady odstranil a uvedl pozemek do předešlého stavu.

Zákon nicméně poskytuje ochranu i tomu, kdo na cizím pozemku postavil stavbu, když mu umožňuje, aby se domáhal po vlastníku pozemku, který o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu jí nezakázal, aby mu pozemek převedl za obvyklou cenu. Obdobné právo má nicméně i vlastník pozemku, který má právo po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek koupil za obvyklou cenu.

OZ upravuje nad rámec výše uvedeného i problematiku tzv. přestavků, tedy trvalých staveb, které zasahují svou malou částí na malou část cizího (sousedního) pozemku. Zákon v takovém případě zakládá právo stavebníka na převedení příslušné části cizího pozemku (zastavěné plochy a plochy pozemku nezbytnou pro řádné užívání zastavěné plochy stavebníkem), na který stavba přesahuje. Současně však musí být splněny zákonné podmínky. Mezi ty patří na straně stavebníka dobrá víra a na straně vlastníka pozemku jeho vědomost o provádění stavby a to, že stavu nezakázal (zákaz může být vyjádřen v jakékoliv formě). Za příslušnou část pozemku je stavebník povinen zaplatit vlastníkovi pozemku obvyklou cenu.

Vydržení

Vydržení je tradičním způsobem nabytí vlastnického práva převzatým z římského práva k věcem, jehož účelem je odstranění právní nejistoty. Pokud osoba, která věc fakticky ovládá a nakládá s ní jako s věcí vlastní, vykonává takové právo po zákonem stanovenou dobu, nabude bez dalšího její vlastnictví. Zákon přitom vyžaduje k vydržení vlastnického práva k movité věci nepřerušenou držbu trvající tři roky a u nemovitých věcí držbu trvající deset let. Do vydržecí doby se ve prospěch vydržitele započítává i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce.

Vydržet lze samozřejmě nejenom vlastnické právo ale i jiná věcná práva, např. věcné břemeno (právo průchodu nebo právo průjezdu).

OZ upravuje možnost mimořádného vydržení, jehož se může dovolávat i držitel, který neprokáže právní důvod své držby. Předpokladem mimořádného vydržení je však uplynutí dvojnásobné doby vydržení. Vydržet mimořádně nicméně nemůže ten, kdo měl nepoctivý úmysl (např. zloděj).

Převod vlastnického práva

Vlastnické právo k věci určené jednotlivě se převádí už samotnou smlouvou k okamžiku její účinnosti, pokud si smluvní strany neujednají jinak, nebo je-li stanoveno jinak zákonem. . Jedná se o poměrně zásadní změnu oproti předchozí právní úpravě, kdy k převodu vlastnického práva u movitých věcí bylo nezbytné provést tzv. „tradici“, tedy věc předat jejímu nabyvateli.

U nemovitých věcí zapsaných do veřejného seznamu zůstává OZ věrný zásadě, kdy vlastnické právo k nemovité věci přechází až vkladem (zápisem) takového práva do takového seznamu (katastru nemovitostí).

Nabytí vlastnického práva od neoprávněného

Občanský zákoník umožňuje nabytí vlastnického práva i od nevlastníka. Takto je možné nabýt vlastnické právo pouze k věci, která není zapsána ve veřejném seznamu (včetně věcí nemovitých nezapsaných do veřejného seznamu – katastru nemovitostí) a u níž byl nabyvatel vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře v oprávnění druhé strany vlastnické právo převést na základě řádného titulu, pokud k nabytí došlo:

• a) ve veřejné dražbě,
• b) od podnikatele při jeho podnikatelské činnosti v rámci běžného obchodního styku,
• c) za úplatu od někoho, komu vlastník věc svěřil,
• d) od neoprávněného dědice, jemuž bylo nabytí dědictví potvrzeno,
• e) při obchodu s investičním nástrojem, cenným papírem nebo listinou vystavenými na doručitele, nebo
• f) při obchodu na komoditní burze.

Zvláštní úprava pak platí pro použité zboží z tzv. bazarů, kdy ten, kdo získá za úplatu použitou movitou věc od takového podnikatele, je povinen ji vydat jejímu vlastníkovi, pokud ten prokáže, že věc pozbyl ztrátou, nebo že mu věc byla svémocně odňata, přičemž od takové události nesmí uplynout doba delší než tři roky.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.