Institut stavby a související právní vztahy

Věcná břemena

I nadále jsou nemovité věci nejčastěji zatěžovány tzv. věcnými břemeny, označující souhrnně jednak služebnosti, jednak reálná břemena. Věcná břemena jsou poddruhem věcných práv. Jedná se o věcná práva k cizí věci a jako taková jsou de facto opakem k vlastnickému právu. Představují zásadní omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch třetí osoby, takže vlastník nemovité věci je povinen něco strpět, něčeho se zdržet, případně něco konat.

Služebnosti

Služebností se rozumí omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch jiné osoby s tím, že musí něco strpět nebo se něčeho zdržet. Dle ust. § 498 OZ jsou služebnosti zřízené k pozemkům či k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením samostatnými (nehmotnými) nemovitými věcmi. Služebnosti mohou zatěžovat i movité věci, nicméně s ohledem na zaměření tohoto článku se budeme zabývat jen služebnostmi vážícími se k nemovitým věcem, zejména k pozemkům.

Služebnost zpravidla postihuje celou nemovitou věc, nicméně může zatěžovat i její část (např. služebnost stezky, průhonu apod.). I když služebnost limituje vlastníka zatížené věci, nevylučuje zcela jeho práva. Vlastník může i nadále k pozemku zatíženému služebností např. zřídit zástavní právo, nebo ho zcizit.

Obsahem služebnosti je zejména právo oprávněného domáhat se stanoveného způsobu chování, jenž je dán povahou konkrétní služebnosti. Pokud by vlastník nerespektoval jemu uloženou povinnost strpět nebo zdržet se určitého jednání, může se oprávněný svého práva vůči němu domáhat občanskoprávní negatorní (zápůrčí) žalobou podle ust. § 1042 OZ. Vedle této žaloby má dále oprávněný možnost domáhat se svého práva ze služebnosti žalobou na ochranu držby ve smyslu ust. § 1003 OZ, tj. domáhat se, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. Povinným ze služebnosti je vlastník služebné nemovité věci.

Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není-li rozsah služebnosti určen, posoudí se dle pravidel obecných zvyklostí. Neexistuje-li ani místní zvyklost, uplatní se pravidlo, že rozsah služebnosti je spíše menší než větší (§ 1258 OZ). Jak u práva stavby, tak u služebnosti lze práva a povinnosti, jež tvoří obsah služebnosti, založit i jiným způsobem, např. pachtovní smlouvou. Výhodou služebnosti, coby věcného práva, je však širší možnost uplatnění právní ochrany, která z velké části odpovídá ochraně vlastnického práva (žaloba na vydání věci, žaloba na jiné rušení podle § 1042 OZ).

Ust. § 1260 OZ stanoví, jakým způsobem se nabývá služebnost. Služebnost se nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena, ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Pro vydržení nemovité věci je potřebnou dobou 10 let.

Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci se služebnost nabývá v případech stanovených zákonem. Dle § 1262 OZ zřizuje-li se právním jednáním (např. smlouvou) služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do takového seznamu.

Vzniká-li služebnost k věci zapsané do veřejného seznamu na základě jiné právní skutečnosti, zapíše se do veřejného seznamu i v takovém případě. Pro vznik služebnosti u nemovité věci, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, je tedy nezbytné její zapsání do tohoto veřejného seznamu.

Služebnosti rozdělujeme na osobní a pozemkové. U pozemkových služebností je osoba oprávněná určena vlastnictvím panující nemovité věci. Z osobní služebnosti je oprávněna individuálně určená osoba. Služebnost zaniká smrtí této osoby.

Smluvní strany si mohou mezi sebou sjednat služebnost s jakýmkoliv obsahem. Zákon přesto podpůrně upravuje například některé druhy služebností v § 1267 a násl. OZ, kde jsou uvedeny tyto služebnosti:

• Služebnost inženýrské sítě (§ 1267 a násl.)
• Opora cizí stavby (§ 1269)
• Služebnost okapu (§ 1270)
• Právo na svod dešťové vody (§ 1271)
• Právo na vodu (§ 1272)
• Služebnost rozlivu (§ 1273)
• Služebnost stezky, průhonu a cesty (§ 1274 a násl.)
• Právo pastvy (§ 1278 a násl.)
• Užívací právo (§ 1283 a násl.)
• Požívací právo (§ 1285 a násl.)
• Služebnost bytu (§ 1297 a násl.).

Služebnost inženýrské sítě, opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, průhonu a cesty, právo pastvy jsou služebnostmi pozemkovými. Služebnost bytu, užívací a požívací právo jsou služebnostmi osobními, tzn., jsou vázány na určitou osobu.

Občanský zákoník dále umožňuje, aby vlastník zřídil služebnost na svém pozemku ve prospěch jiného svého pozemku (§ 1257 odst. 2 OZ). Toto řešení je velice praktické v případě, že vlastník má přístup na svůj druhý pozemek pouze přes první, který však následně prodá. Původní vlastník pozemku tak nebude nucen uzavírat žádné smlouvy s novým majitelem pozemku, neboť převodem zatíženého pozemku služebnost nezaniká.

Služebnost zpravidla zaniká splněním účelu, pro který byla zřízena, nebo uplynutím sjednané doby. Služebnost může dále zaniknout v důsledku trvalé změny, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit prospěšnějšímu užívání panujícího pozemku nebo potřebám oprávněné osoby. V takovém případě zaniká služebnost přímo ze zákona.

K zániku služebnosti může dojít také dohodou smluvních stran, avšak pro dosažení účinků takovéto dohody je nutné podat návrh na výmaz služebnosti z katastru nemovitostí, pakliže se jedná o služebnost zapisovanou do tohoto veřejného seznamu. Osobní služebnost, není-li dohodnuto něco jiného, zaniká smrtí oprávněného. Pokud je osobní služebnost zřízena ve prospěch právnické osoby, trvá po dobu existence této právnické osoby.

Důležitým pravidlem uvedeným v § 1301 OZ je, že spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká. Toto pravidlo volně navazuje na shora uvedené ust. § 1257 odst. 2 OZ, dle kterého je možné, aby vlastník zřídil služebnost na svém pozemku ve prospěch jiného svého pozemku.

Reálná věcná břemena

Reálná věcná břemena jsou dalším druhem věcných břemen, jako poddruhu věcných práv k věci cizí, jejichž podstatou je závazek vlastníka nemovité věci poskytovat oprávněnému z reálného věcného břemene stanovené plnění, např. poskytovat oprávněnému část úrody, která se urodila na jeho pozemku.

Úprava reálného věcného břemene je obsažena v ust. § 1303 a násl. OZ, kde je např. uvedeno, že je-li věc zapsána do veřejného seznamu, může být zatížena reálným břemenem tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat. Z výše uvedeného vyplývá, že reálným věcným břemenem lze zatížit jen věc, která je předmětem evidence ve veřejném seznamu (např. katastru nemovitostí).

Zřizuje-li se reálné věcné břemeno smlouvou, vzniká až zápisem (vkladem práva) do veřejného seznamu. Zákon umožňuje zřídit totéž reálné břemeno i k několika věcem, ve prospěch jediné oprávněné osoby (tzv. vespolné reálné břemeno).

Reálné věcné břemeno lze zřídit buď na určitý časový úsek, nebo jako časově neomezené právo s možností vlastníka zatížené věci se z břemene případně vykoupit (§ 1304 OZ). Podmínky výkupu musí být předem ujednány již při jeho zřízení.

Pokud je podstatou reálného břemene opakující se plnění a vlastník věci se ocitne v prodlení se zaplacením jednotlivé dávky, oprávněný může požadovat její zaplacení, jak po osobě, za jejíhož vlastnického práva dávka dospěla, tak od aktuálního vlastníka, avšak jen z věci reálným břemenem zatížené (§ 1306 OZ).

Zákon ukládá vlastníkovi zatížené věci povinnost zdržet se všeho, čím by se věc zhoršila k újmě oprávněného (§ 1307 OZ). Pokud takováto situace nastane, ať už z viny jejího vlastníka nebo pro nedostatek, který vyjde najevo teprve později, napraví vlastník tento závadný stav složením jistoty nebo jiným způsobem tak, aby oprávněnému z reálného břemene nevznikla újma.

Reálné věcné břemeno zaniká stejně jako služebnost v případě, že nastala trvalá změna, v jejímž důsledku služebná věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě. K zániku reálného věcného břemene může dojít také dohodou smluvních stran, avšak pro dosažení účinků takovéto dohody je nutné podat návrh na výmaz reálného věcného břemene z katastru nemovitostí.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.

Přehled všech témat Právního průvodce