English version
Právní účinky vkladu přiznává již k okamžiku doručení návrhu na zápis katastrálnímu úřadu. Zákon navíc zavedl zvýšenou informovanost účastníků řízení a zápis 15 nových věcných práv k nemovitostem a 19 nových poznámek.
Související právní předpisy:
Související právní průvodci:
- Dodatečné povolování „černých staveb“ – současnost a změny v novém stavebním zákoně
- Institut stavby a související právní vztahy
- Nájem a pacht, zejména nemovitostí
- Nemovité věci obecně, druhy a jejich zatížení
- Nemovitosti
- Převody nemovitostí a daňové důsledky
- Společenství vlastníků a problematika bytových družstev
- Základy soudního řízení správního
Katastrální zákon a související otázky
Přijetím nového občanského zákoníku – zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), který nabyl účinnosti dne 1. ledna 2014, zaznamenala česká právní úprava podstatné změny. Kromě samotné rekodifikace soukromého práva bylo třeba sjednotit s občanským zákoníkem i terminologii a právní instituty v souvisejících odvětvích. Změny v právní úpravě se tak dotkly, kromě jiného, i katastrálního práva..
Katastr nemovitostí byl původně zřízen 1. ledna 1993 zákonem ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, kterým byla zrušena dosavadní evidence nemovitostí. Ke stejnému dni nabyl účinnosti i zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech. Tímto zákonem byl zřízen Český úřad zeměměřický a katastrální, jehož úkolem je mimo jiné správa samotného katastru. Dále je třeba zmínit zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, kterým byl upraven způsob zápisu věcných práv do tehdejšího katastru nemovitostí.
Katastrální právo bylo 1. ledna 2014 změněno především zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „Katastrální zákon“), který toho dne nabyl účinnosti. Katastrální zákon zrušil výše uvedenou právní úpravu a spolu s ním nabyly účinnosti tyto vyhlášky Českého úřadu zeměměřického a katastrálního:
- vyhl. č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), ve znění pozdějších předpisů;
- vyhl. č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů;
- vyhl. č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu (formulářová vyhláška).
Nemovitá věc
V souvislosti s Katastrálním zákonem je třeba nejprve definovat nové pojetí nemovitých věcí, neboť právě jich se zákon týká. Nemovité věci upravuje OZ ve svém ustanovení § 498 odst. 1 takto: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samotným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“
V souladu se shora uvedenou definicí tak mezi nemovité věci patří následující:
- pozemky (vždy bez dalších podmínek),
- stavby na pozemku (zde existuje mnoho výjimek) – základní znaky stavby: hmotný výsledek, lidská činnost, samostatný účel, oddělitelnost, kompaktnost materiálu, stavby spojené se zemí pevným základem, jež byly podle předchozích předpisů nemovitými věcmi a nadále patří jiné osobě nežli vlastníkovi pozemku (a to až do doby, dokud budou patřit osobě odlišné od vlastníka pozemku,
- podzemní stavby se samostatným účelovým určením jakož i věcná práva k nim (např. metro nebo vinný sklep pod cizím pozemkem) – jde o takovou stavbu, která nebrání v užívání pozemku nad stavbou obvyklým způsobem,
- věci (stavby), které nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty,
- inženýrské sítě (tzv. liniové stavby) – např. vodovody, kanalizace,
- dočasné stavby,
- věci (stavby), které podle jiného právního předpisu nejsou součástí pozemku (např. dálnice, silnice a místní komunikace)
- jednotka (byt či nebytový prostor, spoluvlastnický podíl na společných částech domu a nově i spoluvlastnický podíl na pozemku),
- věcná práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby – viz ustanovení § 1240 a násl. OZ),
- stavby podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník platný do 31. 12. 2013, které se podle přechodných ustanovení OZ nestaly součástí pozemku.
Z výše uvedeného tedy vyplývá, že nově jsou dle občanského zákoníku za nemovitosti považována i věcná práva, tj. věci nehmotné (např. právo stavby).
Další, dnes již nepochybně velmi dobře známou, novinkou bylo zavedení zásady superficies solo cedit, neboli zásadě „povrch ustupuje půdě“, která stanoví, že stavby na pozemku trvale zřízené jsou jeho součástí a sdílí jeho osud. Tato zásada je promítnuta do ustanovení § 506 odst. 1 OZ, dle kterého je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Součástí pozemku je i podzemní stavba, která není nemovitostí.
Dočasnost stavby může vyplývat buď z jejího charakteru (např. jedná-li se o montovanou chatu apod.), nebo z titulu, na jehož základě byla zřízena. OZ dále umožňuje výhradu odděleného vlastnictví ke strojům a jiným zařízením sice již s nemovitou věcí pevně spojeným, ale náležejícím jinému vlastníku než je vlastník nemovité věci (viz ustanovení § 508 OZ).
Tato snaha o scelení pozemku a stavby přináší mnoho různých variací, u kterých je třeba pozorně studovat související právní vztahy. Scelení či nescelení pozemku se stavbou závisí především na právech, která se vztahují k pozemku a ke stavbě. Pokud ke dni účinnosti OZ byli u stavby i pozemku rozdílní vlastníci, pak nedojde ke scelení pozemku a stavby. Tuto problematiku upravuje OZ blíže v přechodných ustanoveních v § 3054 až § 3061 (např. situace, kdy jsou stavba a pozemek ke dni účinnosti OZ v rukou jednoho vlastníka v jednom vlastnickém režimu – zcelí se, nebo jsou-li stavba a pozemek ke dni účinnosti OZ v rukou různých vlastníků – nezcelí se).
V případě, že je stavba součástí pozemku, je v katastru nemovitosti uvedeno – „Součástí je stavba“. U stavby dosud nespojené s pozemkem je přitom uvedeno – „Na pozemku stojí stavba“.
Součástí pozemku přitom nemohou být tyto nemovitosti:
- stavby dočasné (v katastru nemovitostí jsou vždy označeny jako „dočasné stavby“ a náleží k nim samostatný list vlastnictví),
- inženýrské sítě (např. trafostanice),
- strojní zařízení (pokud je sjednána výhrada podle ustanovení § 508 OZ, např. klimatizační jednotky umístěné na střeše, solární panely na střeše apod.; o takové výhradě musí být poznámka v katastru nemovitostí),
- právo stavby,
- bytové jednotky.
Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.
