Katastrální zákon a související otázky

Hlavní zásady

Na základě stávající úpravy představované především OZ a Katastrálním zákonem se u katastru nemovitostí uplatňují tyto zásady:

• zásada materiální publicity,
• zásada intabulační,
• zásada priority,
• zásada dispoziční,
• zásada legality,
• zásada formální publicity.

Zásada materiální publicity

Od 1. ledna 2014 je v katastru nemovitostí nově uplatňována zásada materiální publicity, která tak svým způsobem reprezentuje základní cíl nové úpravy. Hlavní pilíř této nové právní úpravy je obsažen v ustanoveních § 980–986 OZ. Tato ustanovení představují základní zákonná pravidla pro vedení veřejných seznamů, mezi něž spadá i katastr nemovitostí (dále pak letecký rejstřík, plavební rejstřík, námořní rejstřík, rejstřík ochranných známek, rejstřík průmyslových vzorů, rejstřík užitných vzorů, patentový rejstřík, rejstřík polovodičových topografií, rejstřík označení původu a zeměpisných označení).

Podle důvodové zprávy je pojem „veřejný seznam“ souhrnné označení pro veřejné evidence věcí, zatímco „veřejný rejstřík“ je souhrnným označením pro veřejné evidence fyzických i právnických osob. Veřejným seznamem přitom není jakákoliv veřejnoprávní evidence věcí, nýbrž pouze taková, která je veřejnosti přístupna bez omezení.

Výše zmíněnými ustanoveními posílil OZ zásadu materiální publicity, která chrání dobrou víru v úplnost a pravdivost zápisů právních vztahů v katastru nemovitostí. Od okamžiku zapsání práva k nemovitosti se má za to, že evidovaný stav odpovídá skutečnosti. Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k nemovitosti, popřípadě jaká práva jsou s nemovitostí spojena, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje.

Ustanovení § 980 odst. 1 OZ stanoví zásadu, že neznalost zapsaných údajů nikoho neomlouvá. Nejde přitom jen o zápis věcného práva, ale i o poznámky, které činí zapsané právo sporným nebo nejistým, poznámky pořadí nebo přednosti atp. Zásada materiální publicity je poté v nové úpravě výslovně zakotvena v ustanovení § 980 odst. 2 OZ, které obsahuje vyvratitelnou domněnku: „Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.“

Druhá věta tohoto ustanovení obsahuje druhou domněnku, a to domněnku negativní. Tato negativní domněnka však není k domněnce pozitivní komplementární, tj. společně spolu nevytváří domněnku jedinou, komplexní, jejímž obsahem by bylo, že to, co je zapsáno ve veřejném seznamu, je úplným obrazem právního stavu věci evidované ve veřejném seznamu.

Tato skutečnost spočívá v tom, že domněnka v druhé větě se vztahuje pouze na práva, která byla do veřejného seznamu zapsána a poté z něj vymazána, avšak nikoli na práva, která do veřejného seznamu z jakéhokoli důvodu zapsána nebyla vůbec. Důvod proč zákonodárce negativní domněnku omezil pouze na neexistenci práv vymazaných, a nezahrnul též práva nezapsaná, není zřejmý.

Jisté ovšem je, že pokud jde o katastr nemovitostí, může tato domněnka způsobit jisté nesnáze. Katastr nemovitostí není totiž veden takovým způsobem, aby z něj bylo zřejmé, jaká práva byla vymazána. Lze pouze zjistit aktuální stav zápisů nebo stav k určitému datu v minulosti (od konce roku 2001 do současnosti – tzv. historický výpis). Výstup, ze kterého by bylo zjevné, jaká práva byla vymazána, tj. obdoba úplného výpisu z obchodního rejstříku, však katastr nemovitostí neposkytuje.

Osoba vycházející z údajů katastru nemovitostí tak bez dalšího šetření není schopna rozlišit práva vymazaná od práv nikdy nezapsaných. Obě domněnky uvedené v ustanovení § 980 odst. 2 OZ jsou vyvratitelné, což znamená, že osoba, které domněnka svědčí, nemusí prokazovat skutečnosti touto domněnkou pokryté, důkazní břemeno spočívá na osobě, která tvrdí opak. To se týká i orgánů veřejné moci, které z katastru nemovitostí čerpají podklady pro jimi vedená řízení, a to včetně Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, který katastr nemovitostí vede.

Soud nicméně skutečnostmi zapsanými v katastru nemovitostí není zásadně vázán, avšak osoba, v jejíž prospěch je právo zapsáno, má v případném sporu podstatně výhodnější procesní postavení. Lze tedy uzavřít, že OZ stanovuje domněnku správnosti, nikoliv však úplnosti údajů zapsaných v katastru nemovitostí.

Zásadu materiální publicity dále vyjadřuje i ustanovení § 981 OZ, podle něhož má věcné právo k cizí věci zapsané v katastru nemovitostí přednost před právem, které z katastru nemovitostí není zřejmé, či ustanovení § 984 OZ: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.“

Zásada intabulační

S výše zmíněnou zásadou materiální publicity pak souvisí i zásada intabulace, která se díky úpravě Katastrálního zákona dočkala velkých změn. Tato zásada upravuje, že změny v právech k nemovitostem zapsaných v katastru nemovitostí jsou účinné až zápisem těchto změn v katastru nemovitostí, tj. na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o provedeném vkladu a ne již účinností smluv, na základě kterých se tato práva mění, např. kupní smlouvou k pozemku.

Dle ustanovení § 6 Katastrálního zákona se nově všechna věcná práva zapisují do katastru nemovitostí výlučně vkladem, jako tomu bylo i v minulosti u pozemkových knih. Uvedenou změnou tak odpadly mnohé spory o to, který způsob zápisu (vklad či záznam) se má na daný případ použít. Vkladem se nově zapisují nejen práva k nemovitostem ze smluv, ale i práva, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, na základě rozhodnutí, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem nebo zpracováním.

Každý tak musí absolvovat vkladové řízení (i v případě, kdy jsou účinky jen deklaratorní), v jehož rámci jsou listiny, podle kterých se provádí zápisy do katastru, podrobeny důkladnější kontrole, než jak tomu bylo dříve. Nově lze vkladem do katastru nemovitostí zapsat i nájem a pacht, požádá-li o to vlastník, nebo nájemce, resp. pachtýř, se souhlasem vlastníka. Problémy v této souvislosti může přinést skutečnost, že vklad má dle nové úpravy někdy konstitutivní a jindy pouze deklaratorní účinky.

Vzhledem k tomu, že značná pozornost je také věnována elektronizaci katastru, jsou na stejnou úroveň postaveny dokumenty v listinné i elektronické podobě, které budou moci být předkládány ve vkladovém řízení. Nově je možné vyhotovovat a předkládat v elektronické podobě i geometrické plány. Pokud je nicméně listina vyhotovena v elektronické podobě, musí být též opatřena kvalifikovaným časovým razítkem (viz ustanovení § 7 odst. 1 Katastrálního zákona).

Od 1. 7. 2014 zároveň pro geodety platí povinnost odevzdávat výsledky zeměměřických činností v elektronické podobě a elektronicky ověřené. Všechny geometrické plány jsou tak povinně potvrzovány elektronickým podpisem – k elektronickému originálu geometrického plánu je vyhotovena kopie tohoto plánu, která je ověřena razítkem a podpisem. Takovýto geometrický plán může být přílohou k elektronicky vyhotovené kupní či jiné smlouvě. Vše přitom může být elektronicky předáno k zápisu na katastrální úřad.

Geometrické plány v listinné podobě jsou nicméně i nadále možné. Konverzi elektronické verze do listinného stejnopisu nicméně může provést pouze geodet (nikoliv advokát, CzechPOINT či katastrální úřad). Geodet za geometrický plán odpovídá až do zápisu do katastru nemovitostí prováděného podle jeho geometrického plánu.

Zásada priority

Další zásadou, kterou Katastrální zákon zcela zásadně změnil, je zásada priority, jež se předtím uplatňovala pouze formálně. Podle OZ platí, že pro pořadí je rozhodující doba podání návrhu na zápis práva a práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí.

Katastrální zákon však dobu podání dále specifikuje a právní účinky vkladu přiznává již k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen katastrálnímu úřadu. Okamžik bude v souladu s ustanovením správního řádu měřen na den, hodinu a minutu (na rozdíl od předešlé právní úpravy, kdy právní účinky připadaly na den podání návrhu). Budou-li mít dva návrhy na zápis stejné pořadí, použije se rovněž ustanovení správního řádu řešící případ, kdy předstih žádosti nelze určit, a pořadí těchto žádostí bude stanoveno losem.

Vůči věcným právům, která přede dnem nabytí účinnosti OZ nepodléhala zápisu do katastru nemovitostí (např. zákonná věcná břemena pro uložení rozvodových sítí), nastaly podle § 3065 OZ účinky přednosti zapsaných věcných práv podle ustanovení § 981 OZ a účinky pořadí věcných práv podle ustanovení § 982 odst. 1 OZ až dnem 1. 1. 2018. K zápisu existujících věcných práv, která dříve zápisu nepodléhala tak bylo poskytnuto zákonnou úpravou přechodné období. Pokud ale právo nebylo k 1. 1. 2018 v katastru nemovitostí zapsáno, oprávněný se vystavuje riziku „předstižení“ zápisem konkurujícího věcného práva k téže nemovitosti.

Zásada dispoziční

Dispoziční zásada se uplatňuje tím, že řízení se zahajuje výlučně na návrh účastníků.

Částečné prolomení dispoziční zásady je však možné najít v ustanovení § 14 odst. 2 Katastrálního zákona – vkladové řízení je zahájeno také tehdy, pokud příslušnému katastrálnímu úřadu došlo od soudu nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru zapisuje vkladem. V rámci tohoto ustanovení je třeba zmínit, že kromě soudce či exekutora může řízení zahájit i notář jakožto soudní komisař. Jde přitom o specifický, pouze Katastrálnímu zákonu vlastní, způsob zahájení správního řízení. Aby bylo vkladové řízení tímto způsobem zahájeno, musí být kumulativně splněny následující podmínky:

• vkladová listina musí dojít od soudu, popřípadě od soudního exekutora,
• vkladová listina musí být vyhotovena orgánem, od kterého příslušnému katastrálnímu došla,
• vkladová listina musí být opatřena kvalifikovaným časovým razítkem,
• došlá listina je rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru zapisuje vkladem.

Je tedy zřejmé, že vkladová listina doručená katastrálnímu úřadu podle tohoto ustanovení nemusí být podle zákona doprovázena návrhem na vklad ani jiným vysvětlením, z jakého důvodu se katastrálnímu úřadu listina zasílá.

Z ustanovení § 15 odst. 3 Katastrálního zákona plyne, že pokud účastník s návrhem na vklad nedodá všechny patřičné údaje, katastrální úřad jej vyzve k doplnění. Lhůta k doplnění přitom činí 14 dní. Pokud účastník v uvedené lhůtě údaje nedoplní, řízení se zastaví. Řízení se přitom může zastavit i v případě, že bylo zahájeno soudem či exekutorem.

Zásada legality

Zásada legality (zákonnosti) úzce souvisí s přezkumnou činností katastrálních úřadů ve vkladovém řízení a znamená, že katastrální úřad nesmí rozhodovat nad rámec svých pravomocí, a to ani ve prospěch účastníka.

Tato zásada je vyjádřením skutečnosti, že strukturu, správu a vedení katastru včetně údajů, které jsou předmětem evidence, a práva a povinnosti všech zúčastněných, stanoví pouze zákon. Návrh na vklad lze tedy přezkoumávat výlučně v rozsahu stanoveném zákonem.

Zásada formální publicity

Od okamžiku, kdy je v katastru zapsáno právo k evidované nemovitosti, nikoho neomlouvá neznalost takového zápisu a má se za to, že všichni vědí, jaký je stav ohledně nemovitosti. Tím se naplňuje zásada formální publicity, která se týká všech údajů zapsaných na listu vlastnictví. Formální publicita katastru nemovitostí totiž znamená, že jeho obsah je volně přístupný veřejnosti.

Volným přístupem se přitom rozumí, že žadatel o poskytnutí údajů z katastru nemovitostí nemusí splňovat žádné podmínky, zejména nemusí osvědčit právní zájem na poskytnutí požadovaných informací.

Katastr nemovitostí patří mezi veřejné seznamy a každý má právo do něj nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat též údaje ze sbírky listin či protokolů (interní zápisy). Zásada veřejnosti katastru se koneckonců naplňuje i tím, že všechny prováděné zápisy jsou prováděny pod veřejnou kontrolou, neboť každý se může seznámit s průběhem řízení a může se přesvědčit, na základě jaké listiny byl zápis do katastru proveden.

Formální publicita veřejných seznamů je praktickým předpokladem publicity materiální.

V OZ je zásada formální publicity upravena v ustanovení § 980 OZ – „Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje.“

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.