Katastrální zákon a související otázky

Zápisy do katastru nemovitostí

Zápisem týkajícím se práv zapisovaných do katastru nemovitostí se rozumí zápis věcných práv, práv ujednaných jako věcná, nájmu a pachtu do katastru. Jak již bylo výše zmíněno, existují tři druhy zápisu do katastru nemovitostí – vklad, záznam a poznámka. Způsob podání může být elektronický, prostřednictvím provozovatele poštovních služeb nebo osobně na příslušném katastrálním úřadě.

Všechna věcná práva se přitom zapisují pouze vkladem. Právní účinky zápisu nastávají k okamžiku doručení návrhu.

Vklad

Vkladem se zapisují na základě návrhu vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence těchto práv:

• vlastnické právo,
• právo stavby,
• věcné břemeno,
• zástavní právo,
• budoucí zástavní právo,
• podzástavní právo,
• předkupní právo,
• budoucí výměnek,
• přídatné spoluvlastnictví,
• správa svěřenského fondu,
• výhrada vlastnického práva,
• výhrada práva zpětné koupě,
• výhrada práva zpětného prodeje,
• zákaz zcizení nebo zatížení,
• výhrada práva lepšího kupce,
• ujednání o koupi na zkoušku,
• nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka,
• pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka,
• vzdání se práva na náhradu škody na pozemku,
• rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám.

Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí se podává pouze na stanoveném formuláři, který obsahuje náležitosti stanovené v § 14 odst. 1 Katastrálního zákona. Těmito náležitostmi jsou:

• a) označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen,
• b) označení účastníků vkladového řízení, a to u fyzických osob jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo není-li přiděleno, datem narození, a jsou-li navrhovateli, též číslem elektronicky čitelného identifikačního dokladu, pokud se jim vydává; u právnických osob názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno,
• c) označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru nebo z něj vymazána,
• d) podpis navrhovatele, přičemž podpis nemusí být úředně ověřen.

Formulář je stanoven vyhláškou Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře po podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. Podle této vyhlášky je možné k podání zvolit předtištěný formulář, který je k dispozici na kterémkoli katastrálním pracovišti každého katastrálního úřadu.

Vhodnějším způsobem však může být podání návrhu na vklad vyplněním formuláře v elektronické podobě, který je k dispozici na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Při vyplňování tohoto formuláře je jednak redukován rozsah formuláře na rozsah, který odpovídá konkrétně navrhovanému vkladu (v papírovém formuláři jsou nabízeny i rubriky, které účastník využije jen ve specifických případech a které většinou nevyužije, což formulář znepřehledňuje).

Kromě toho elektronický formulář je interaktivní, takže se s jeho pomocí na základě volby samy načtou z katastru nemovitostí konkrétní nemovitosti, a to správně označené podle údajů katastru.

Rovněž lze takto z katastru načíst do elektronického formuláře údaje o těch účastnících řízení, kteří jsou jako vlastníci nebo jiní oprávnění zapsáni v katastru a zároveň jsou účastníky vkladového řízení. Tato varianta tak umožní minimalizovat v návrhu na vklad chyby v označování nemovitostí či osob, kterých se navrhovaný vklad týká. Po vytištění takto vyplněného elektronického formuláře stačí pouze návrh podepsat těmi, kdo vklad navrhují. Údaje takto vyplněného formuláře jsou zároveň ukládány v informačním systému katastru nemovitostí.

Na vyplněném vytištěném formuláři se přitom zároveň vytiskne i čárový kód. Jeho pomocí katastrální úřad propojí údaje z vytištěného formuláře s těmi údaji, které byly v informačním systému katastru nemovitostí uloženy již při jeho vyplnění, a umožní tak snadný postup dalších prací v zahájeném vkladovém řízení.

Samotné náležitosti návrhu jsou přitom v celém rozsahu stanoveny Katastrálním zákonem, a to částečně odchylně od toho, jaké náležitosti žádosti o zahájení správního řízení stanoví správní řád. V návrhu musí být přirozeně také uvedeno, kteří z účastníků vkladového řízení jsou zároveň navrhovateli vkladu. Návrh na vklad přitom mohou podat všichni účastníci vkladového řízení společně, nebo ho může podat kterýkoli z účastníků vkladového řízení sám, nebo ho mohou podat někteří z více účastníků vkladového řízení.

Ustanovení § 15 odst. 1 Katastrálního zákona uvádí přílohy, které je k návrhu na zahájení vkladového řízení třeba podat. Přílohy návrhu na vklad jsou především následující:

• listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru nemovitostí (tzv. vkladová listina):
  • vkladová listina musí být k návrhu na vklad předložena ve všech případech,
  • předkládá se v jednom vyhotovení, a to bez ohledu na charakter této listiny,
  • vkladová listina může být předložena buď jako prvopis, stejnopis nebo úředně ověřená kopie,
  • obsah této listiny musí odůvodňovat navrhovaný vklad, tzn., že na základě takové listiny se zakládá, mění nebo ruší právo zapisované do katastru, nebo že tato listina vznik, změnu, zánik nebo promlčení takového práva potvrzuje nebo osvědčuje,
  • vkladovou listinou tak jsou typicky smlouvy, dohody, rozhodnutí nebo potvrzení orgánů apod.,
  • v případě, že vkladová listina není předložena spolu s návrhem, k podanému návrhu se nepřihlíží. O této skutečnosti je navrhovatel katastrálním úřadem vyrozuměn (viz ustanovení § 15 odst. 2 Katastrálního zákona);
• neoddělitelnou součástí vkladové listiny je geometrický plán, avšak pouze je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy (např. při novém vymezení hranic pozemků);
• plná moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem; pokud se provádí vklad na základě veřejné listiny a zmocněncem je osoba, která veřejnou listinu sepsala, podpis zmocnitele nemusí být úředně ověřen;
• výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem vkladového řízení právnická osoba a není-li výpis možno získat bezplatně dálkovým přístupem v českém jazyce (výpis se nevyžaduje, pokud je vkladová listina veřejnou listinou);
• další listiny, pokud jejich potřeba vyplývá z jiného právního předpisu, například souhlas příslušného orgánu veřejné moci s dělením nebo scelováním pozemků nebo souhlas příslušného orgánu veřejné moci k právnímu jednání účastníka vkladového řízení;
• úředně ověřený překlad listiny, na základě které má být zapsáno právo do katastru nemovitostí, pokud tato listina není sepsána v českém jazyce.

Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu se vybírá správní poplatek ve výši 2000 Kč. Podává-li navrhovatel současně několik návrhů na zahájení řízení o povolení vkladu, hradí se poplatek za každý podaný návrh samostatně.

Za přijetí návrhů na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí na základě listin, které souvisejí s výstavbou veřejně prospěšné stavby pro zneškodňování odpadu, zásobování vodou, odvádění odpadních vod a jejich čištění, pro veřejnou dopravu, veřejné školství, veřejnou správu a obdobné veřejné účely se vybírá 2000 Kč za každý návrh, avšak nejvýše v úhrnu 20 000 Kč.

Pokud účastník řízení, který podal návrh, neuhradí poplatek ve stanovené výši ani na výzvu katastrálního úřadu, katastrální úřad po marném uplynutí lhůty pro zaplacení poplatku řízení o povolení vkladu zastaví.

Správní poplatek lze platit kolkovými známkami, jestliže poplatek nepřevyšuje 5000 Kč, v hotovosti na příslušném katastrálním pracovišti nebo bezhotovostně na zvláštní účet státního rozpočtu zřízený u příslušného katastrálního úřadu.

Při osobním podání návrhu na vklad obdrží navrhovatel v podatelně příslušné platební údaje přímo, při podání prostřednictvím poštovního přepravce nebo datové schránky mu však jsou platební údaje zaslány až po zaevidování návrhu.

Postup katastrálního úřadu v řízení o návrhu na vklad

O vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou, informuje katastrální úřad osoby, jejichž práva zapsaná v katastru se podle navrhovaného zápisu mají změnit nebo zaniknout. Učiní tak buď prostřednictvím služby sledování změn, do datové schránky, nebo doporučeným dopisem fyzickým osobám s trvalým pobytem v ČR na adresu trvalého pobytu, fyzickým osobám nemajícím trvalý pobyt v ČR na adresu bydliště, právnickým osobám na adresu sídla.

Službu sledování změn údajů o nemovitostech poskytuje Český úřad zeměměřický a katastrální podle § 55 odst. 6 Katastrálního zákona osobám, které mají věcné právo k dotčeným nemovitostem nebo účastníkům řízení o takovém právu. Žádost o zřízení služby přitom může podat vlastník, zástavní nebo podzástavní věřitel, oprávněný z věcného břemene, oprávněný z předkupního práva ujednaného jako věcné právo nebo oprávněný z práva zpětné koupě, oprávněný z práva lepšího kupce, nájemce nebo pachtýř nebo účastník řízení o takovém právu.

Zásadně se musí rozlišovat služba sledování změn údajů o nemovitostech, které poskytuje Česká úřad zeměměřický a katastrální od služeb poskytovaný na bázi komerční. Nicméně, i služba poskytovaná na základě Katastrálního zákona je službou placenou. Služba sledování změn může být zřízena osobně na jakémkoliv Českém úřadě zeměměřičském a katastrálním, prostřednictvím pošty či elektronicky (to však pouze prostřednictvím datové schránky). V rámci služby sledování změn údajů jsou uživateli služby sdělovány informace o vyznačených plombách, provedených vkladech, záznamech a poznámek.

Tyto informace jsou zasílány prostřednictvím datové schránky, e-mailu či SMS zprávou (nikoliv však prostřednictvím pošty). Určitou nevýhodou služby sledování změn údajů je skutečnost, že žadatel si nemůže vybrat pouze některé nemovitosti, kterých se má sledování změn týkat, vždy jsou sledovány všechny nemovitosti žadatele. Jak již bylo zmíněno výše, tato služba je zpoplatněna, ceník je dostupný na stránkách ČÚZK.

V případě, že žadatel má sledovaných nemovitostí do 20 včetně, hradí jednorázový poplatek ve výši 200 Kč za první rok poskytování služby, kdy další roky poskytování služby jsou zdarma za předpokladu, že počet sledovaných nemovitostí nepřekročí počet 20. Pokud má uživatel více než 20 sledovaných nemovitostí hradí 10 Kč za jednu nemovitost ročně (v tomto případě není služba osvobozena od platby v dalších letech). Maximální částku, kterou může uživatel služby hradit je 500 000 Kč.

Pro stanovení výše úplaty je tedy velmi významná okolnost počtu nemovitostí. Nemovitostí se pro službu sledování změn rozumí samostatná položka veden v katastru nemovitostí, kdy při vlastnictví bytu, se kterým je spojen spoluvlastnický podíl na budově a pozemku, se v nejjednodušším případě jedná o tři nemovitosti. Na druhou stranu, stavba, která je součástí pozemku, není samostatně sledovanou nemovitostí.

Po podání návrhu na vklad může vzít navrhovatel svůj návrh zpět. Vkladové řízení se však zastaví pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci. Katastrálním zákonem se rozšířila povinnost katastrálních úřadů informovat účastníky řízení, jejichž práva k nemovitostem jsou navrženými změnami dotčena.

Katastrální úřad tedy musí vlastníka nemovitosti informovat o zahájení řízení, které se týká jeho nemovitosti, a o vyznačení plomby, a to písemně na adresu trvalého pobytu účastníka řízení nebo jiným způsobem, který si účastníci zvolí. Po uplynutí lhůty 20 dnů po odeslání informace osobám, jejichž práva zapsaná v katastru se podle navrhovaného zápisu mají změnit nebo zaniknout, rozhodne katastrální úřad, že se vklad povoluje, jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny (v opačném případě návrh zamítne).

V případě, že byl vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden. Je-li účastník, jehož práva k nemovitosti podle zápisu zanikají nebo se omezují, ve vkladovém řízení zastoupen zmocněncem, vyrozumí katastrální úřad o provedeném vkladu nejen zmocněnce, ale i účastníka vkladového řízení. Katastrální zákon se těmito novými procesními postupy snaží zabránit podvodům s převody nemovitostí.

Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba ve správním soudnictví (viz § 18 odst. 4 Katastrálního zákona). V případě povolení a provedení vkladu se však nabízí obrana v podobě ustanovení § 986 OZ: „Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámkou spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.“

Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu je ovšem přípustná žaloba podle části páté zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, neboť proti takovémuto rozhodnutí nebude přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení (viz § 18 odst. 5 Katastrálního zákona). Tato žaloba musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí.

Proti rozhodnutí o přerušení řízení nebo zastavení je přípustné odvolání.

Vedle služby sledování změn údajů v katastru nemovitostí umožňuje Český úřad zeměměřičský a katastrální následující služby: nahlížení do katastru nemovitostí a dálkový přístup do katastru nemovitostí. Nahlížení do katastru nemovitostí je veřejně přístupně na webových stránkách ČÚZK, kdy tento výpis je pouze informativní a nelze z něj vyčíst všechny podstatné informace, jako z úplného výpisu z katastru nemovitostí. Úplný výpis lze zajistit dálkovým přístupem do katastru nemovitostí, který vydá jakékoliv pracoviště CzechPointu.

Vzdálený přístup do katastru nemovitostí si může zřídit kdokoliv, nicméně se za tyto výpisy platí poplatek (50 Kč za 1 stránku). Elektronický úplný výpis z katastru nemovitostí má formu elektronické veřejné listiny.

Záznam

Záznamem se do katastru nemovitostí zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Návrh na záznam může podat ten, kdo má na jeho provedení právní zájem, orgán veřejné moci nebo územní samosprávný celek, který o právu zapisovaném záznamem rozhodl, nebo je osvědčil. Návrh na záznam musí být doložen listinou, která dokládá právo, které má být zapsáno (viz § 20 Katastrálního zákona).

Práva zapisující se formou záznamu (viz ustanovení § 19 Katastrálního zákona):

• a) příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu,
• b) právo hospodařit s majetkem státu,
• c) správa nemovitostí ve vlastnictví státu,
• d) majetek hl. města Prahy svěřený městským částem hlavního města Prahy,
• e) majetek statutárního města svěřený městským obvodům nebo městským částem statutárních měst,
• f) majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný organizační složce do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému využití,
• g) majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný příspěvkové organizaci k hospodaření.

Po podání návrhu katastrální úřad zjistí, zda je návrh na záznam podán oprávněnou osobou, zda je předložená listina bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností a zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru. Je-li způsobilá k provedení záznamu, provede katastrální úřad zápis do katastru, jinak vrátí listinu s písemným odůvodněním tomu, kdo ji předložil.

Poznámka

Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných.

Dle ustanovení § 23 Katastrálního zákona se k nemovitostem zapisují např. tyto poznámky o (uveden pouze demonstrativní výčet):

• podaném návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí správou nemovitosti, prodejem nemovitosti a zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitosti,
• exekučním příkazu ke správě nemovitosti a k prodeji nemovitosti,
• exekučním příkazu k postižení obchodního závodu,
• usnesení o dražební vyhlášce o prodeji nemovitosti,
• vyrozumění insolvenčního správce o soupisu nemovitostí, které jsou podle katastru ve vlastnictví jiné osoby než dlužníka,
• usnesení o nařízení předběžného opatření,
• uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné,
• žádosti o vyvlastnění práv k pozemkům a stavbám podané u příslušného vyvlastňovacího úřadu,
• zahájení pozemkových úprav,
• rozhodnutí o schválení pozemkových úprav,
• podané žalobě, kterou se navrhovatel domáhá, aby soud vydal takové rozhodnutí týkající se nemovitostí evidovaných v katastru, na jehož základě by mohl být proveden vklad do katastru, pokud se na jeho základě nezapisuje poznámka spornosti zápisu,
• výhradě, že upevněný stroj nebo jiné upevněné zařízení není součástí nemovitosti,
• výhradě souhlasu se zatížením práva stavby,
• zákazu zřídit zástavní právo k nemovitosti.

K osobě se zapisuje poznámka o (viz ustanovení § 25 Katastrálního zákona):

• a) vyrozumění o nařízení exekuce, pokud povinným není stát nebo územní samosprávný celek,
• b) usnesení o předběžném opatření, podle kterého nemůže dlužník nakládat s majetkovou podstatou nebo může dlužník nakládat s majetkovou podstatou pouze se souhlasem předběžného insolvenčního správce,
• c) vyrozumění insolvenčního soudu o vydání rozhodnutí o úpadku,
• d) rozhodnutí o prohlášení konkursu,
• e) jiném rozhodnutí než podle písmene d), podle kterého osoba nesmí nakládat se svou majetkovou podstatou nebo její přesně nevymezenou částí.

Poznámku zapíše katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, státního zástupce, policejního orgánu, správce daně, správce obchodního závodu, vyvlastňovacího úřadu, soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce, Finančního analytického úřadu, Státního pozemkového úřadu či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána (viz ustanovení § 22 odst. 1 Katastrálního zákona).

Poznámku spornosti zápisu katastrální úřad zapíše na žádost v případě, že se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhá odstranění nesouladu a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu. Dále pak na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené.

V případě, kdy není do 2 měsíců od doručení žádosti o zápis poznámky spornosti doloženo, že ve věci byla podána žaloba u soudu, katastrální úřad poznámku vymaže. Pokud soud vyhoví žalobě, o které je poznámka spornosti zapsána, katastrální úřad vymaže všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí, což následně oznámí dotčeným osobám.

Povinnost ohlášení změn

Dle ustanovení § 37 odst. 1 písm. d) Katastrálního zákona jsou vlastníci a jiní oprávnění povinni ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která tuto změnu dokládá (např. územní rozhodnutí stavebního úřadu, souhlas orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, rozhodnutí orgánu státní správy lesů, geometrický plán apod.). Ohlášení změn se tak týká především změny obvodu stavby, způsobu využití stavby či pozemku, zánik stavby apod.

Povinnost ohlášení změn nemají vlastníci a jiní oprávnění u změny adresy trvalého pobytu a změny jména a příjmení evidované osoby, která je evidována v evidenci obyvatel, a dále pak u změn katastru, vyplývajících z listin, které jsou příslušné státní orgány povinny zasílat katastrálnímu úřadu přímo k zápisu do katastru (viz § 39 písm. a) Katastrálního zákona).

I když to Katastrální zákon výslovně neuvádí, je zřejmé, že tato povinnost odpadá vlastníkům a jiným oprávněným i v případě, kdy zákon stanoví, že katastrální úřad určité údaje katastru přebírá z jiných registrů veřejné správy postupem podle § 32 Katastrálního zákona.

Poruší-li zde povinnost fyzická osoba, jde o přestupek podle § 57 odst. 2 písm. d) Katastrálního zákona, za který je možné uložit pokutu až do výše 50 000 Kč. Poruší-li tuto povinnost právnická osoba nebo fyzická osoba při své podnikatelské činnosti, jde přestupek, za který je možné uložit pokutu až do výše 100 000 Kč (viz § 57 odst. 3 Katastrálního zákona).

Přestupek je projednán a sankce uložena na základě zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Přestupkový zákon“). K projednání přestupku bude v prvním stupni příslušný katastrální úřad, neboť dle ustanovení § 60 Přestupkového zákona o nich platí, že přestupky projednávají jiné správní orgány, stanoví-li tak zvláštní zákon. Dle ustanovení § 59 Katastrálního zákona, bude přestupky podle tohoto zákona projednávat katastrální úřad.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.