Koupě a pacht závodu

Koupě závodu

Pojem a právní úprava, základní ustanovení

Zvláštním typem kupní smlouvy je smlouva o koupi závodu (§ 2175 a násl. OZ). Dříve byl tento smluvní typ upraven v obchodním zákoníku jako smlouva o prodeji podniku (§ 476 a násl. zák. č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, ve znění účinném do 31. prosince 2013), kde byl považován za obchodní závazkový vztah bez ohledu na povahu jeho účastníků, tedy za absolutní obchod.

Právní úprava koupě závodu vychází z toho, že obchodní závod jako organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti, není účastníkem právních vztahů, ale jejich předmětem.

Smlouvou o koupi závodu se prodávající zavazuje odevzdat kupujícímu závod a převést na něj vlastnické právo ke všemu, co k závodu náleží, a kupující se zavazuje převzít závazky prodávajícího související se závodem a zaplatit kupní cenu. Zákon stanoví, že koupí závodu kupující nabývá vše, co k závodu náleží, přičemž o koupi závodu se jedná též tehdy, když strany z koupě jednotlivou položku vyloučí. Tímto totiž celek neztrácí vlastnost závodu a splňuje podmínky převodu stanovené občanským zákoníkem.

Koupě závodu se považuje za převod činnosti zaměstnavatele, kupující se tak stává zaměstnavatelem všech osob, které v něm pracují.

Podstatnými náležitostmi smlouvy o koupi závodu, vedle určení jejích stran, jsou:

• určení závodu, který je předmětem smlouvy,
• závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu závod,
• závazek prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k závodu,
• závazek kupujícího převzít závazky prodávajícího související se závodem,
• závazek kupujícího zaplatit kupní cenu.

Jednotlivé věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty, které k závodu náleží, jsou ve vlastnictví podnikatele a slouží k provozování závodu nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu sloužit, nemusí být ve smlouvě uvedeny. To však neplatí pro nemovitosti, které, jsou-li součástí prodávaného závodu, musí být ve smlouvě uvedeny individuálně v souladu s údaji podle katastru nemovitostí, jinak by nebylo možné provést vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Závod musí být vždy vymezen dostatečně určitě.

Předmětem smlouvy o koupi závodu nejsou jednotlivé věci, ale závod jako organizovaný soubor jmění. Závod je věc hromadná. Na jeho právní poměry se použijí ustanovení o věcech v právním smyslu. Převést lze nejen závod jako celek, ale také jeho část, tvoří-li samostatnou organizační složku.

K platnému uzavření smlouvy o koupi závodu občanský zákoník již nevyžaduje písemnou formu. Podle § 559 OZ totiž platí, že každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li forma stanovena ujednáním stran nebo zákonem. Ve zvláštních ustanoveních o koupi závodu, ani v obecných ustanoveních pododdílu o koupi není forma smlouvy určena. Nevyhradí-li si tedy strany, že smlouva bude uzavřena v písemné formě, je možné závod převést na základě smlouvy ústní.

Ústní smlouva by však byla nevhodná v případech, kdy by se změna vlastnického práva k závodu (respektive jeho jednotlivým částem) musela současně promítnout ve veřejných rejstřících či seznamech, které písemnou formu smlouvy požadují. Písemná smlouva je například zcela nezbytná, jsou-li součástí závodu nemovitosti.

Ke smlouvě, na jejímž základě dochází k převodu závodu nebo zastavení závodu nebo takové jeho části, která by znamenala podstatnou změnu dosavadní struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti společnosti, musí být udělen, je-li prodávajícím obchodní společnost, souhlas společníků nebo valné hromady.

Je-li prodávajícím družstvo, musí být smlouva o koupi závodu schválena členskou schůzí. V případech stanovených zákonem č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, v platném znění, je k uzavření smlouvy o převodu nebo zastavení obchodního závodu nebo jeho části třeba povolení České národní banky.

Smlouvu o koupi závodu nebo jeho části nemůže jako pronajímatel uzavřít organizační složka státu (§ 24 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, v platném znění).

Přechod práv a závazků

Závazek prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k závodu směřuje u věcí, které tvoří součást prodávaného závodu, k převodu vlastnického práva. Jde-li o práva, jež jsou součástí závodu, a o jiné majetkové hodnoty sloužící provozování závodu, směřuje závazek prodávajícího ke změně osoby věřitele, respektive osoby oprávněné.

Závazek prodávajícího odevzdat závod kupujícímu a závazek prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k závodu nemusí být ve smlouvě vyjádřeny výslovně. Postačí, jestliže tyto závazky budou z uzavřené smlouvy vyplývat. Výslovné vyjádření ve smlouvě však rozhodně není na škodu.

Závazek kupujícího převzít závazky prodávajícího související se závodem musí rovněž ze smlouvy alespoň vyplývat. Tyto závazky však ve smlouvě samotné uváděny být nemusí. Kupující se tak koupí závodu stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které k závodu náleží. Z dluhů však kupující přejímá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. V případě dluhů se však nelze spoléhat jen na tvrzení prodávajícího, kupující by sám měl provést nezbytné kroky ke zjištění finančního stavu závodu (například finanční audit nebo alespoň kontrola účetních záznamů).

Práva a povinnosti ze závazkových vztahů přecházejí účinností smlouvy o koupi závodu na kupujícího. Přechod pohledávek se řídí ustanoveními o postoupení pohledávek, jimiž jsou ustanovení §§ 1879 až 1887 OZ. S postoupenou pohledávkou přechází i její příslušenství a všechna práva s ní spojená (např. práva věřitele na zajištění pohledávky).

Dokud postoupení pohledávky není oznámeno prodávajícím dlužníkovi nebo dokud kupující postoupení pohledávky dlužníkovi neprokáže, zprostí se dlužník závazku plněním prodávajícímu. Prodávající odpovídá a ručí kupujícímu za existenci a dobytnost převedené pohledávky za podmínek § 1885 OZ. Jestliže splnění postoupené pohledávky je zajištěno zástavním právem, ručením nebo jiným způsobem, nemá postoupení pohledávky vůči této osobě účinky, dokud jí prodávající o postoupení pohledávky nevyrozumí nebo dokud jí postupník postoupení pohledávky neprokáže.

Prodávající je povinen předat kupujícímu všechny doklady a poskytnout všechny potřebné informace, jež se týkají pohledávky, která na něho přešla. Porušení této povinnosti může mít za následek odpovědnost prodávajícího za škodu. Dlužník může i po postoupení pohledávky na kupujícího uplatnit námitky proti pohledávce, které mohl uplatnit v době postoupení. Své vzájemné pohledávky vůči prodávajícímu může dlužník namítat i vůči kupujícímu, i když v době postoupení ještě nebyly splatné, musí však své pohledávky kupujícímu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co se o postoupení dozvěděl.

K převzetí dluhu kupujícím není vyžadován souhlas věřitele. Zákon však poskytuje ochranu věřitelům tím, že v případě, že věřitel neudělil souhlas k převzetí dluhu kupujícím, ručí prodávající za splnění dluhu. Prodávající je tak povinen, jestliže kupující nesplní na něho přešlý splatný závazek ani na základě písemné výzvy věřitele, uhradit takový závazek sám. Pro vznik ručení není nutné písemné ručitelské prohlášení.

Převede-li podnikatel, který získal závod na základě smlouvy o koupi závodu, tentýž závod smlouvou o koupi závodu na další osobu, vyvstává otázka, zda ručitelský závazek původního vlastníka závodu trvá i v případě, že závod byl kupujícím dále prodán. Z usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 17. 3. 2003, sp. zn. 1 Ko 77/2003 plyne závěr, že závazek prodávajícího ze smlouvy o prodeji podniku (dnes koupě závodu) uspokojit věřitele z titulu ručení za splnění převedených závazků trvá i v případě, že kupující podnik (závod) dále převede.

Ručení původního vlastníka za splnění převedených závazků trvá i v případě, kdy kupující prodá jeho závod třetí osobě; ručení se nevztahuje na závazky, které vznikly až po prodeji závodu (z činnosti nového vlastníka) a přešly na základě další smlouvy o koupi závodu na dalšího vlastníka. Lze dovodit, že v takovém případě se každý další prodávající stává vedle původního vlastníka (solidárně) též ručitelem za převedené závazky.

Prodávající je povinen bez zbytečného odkladu oznámit svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy kupující koupí závodu nabyl, že závod prodal a komu. Smyslem této informační povinnosti je zabezpečit, aby věřitelé i dlužníci byli neodkladně uvědomeni o změně v osobě majitele závodu, na kterého práva a závazky přešly. Nesplnění této povinnosti může mít za následek, že se dlužník může zprostit závazku plněním původnímu majiteli závodu jako věřiteli (§ 1882 odst. 1 OZ).

Převod veškerých práv a závazků z prodávajícího na kupujícího nastává přímo ze zákona, aniž by smluvní strany nebo třetí osoby musely uskutečnit nějaká další právní jednání. Zákon zakazuje převést prodejem závodu na kupujícího právo vyplývající z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, u něhož to vylučuje smlouva, kterou bylo právo prodávajícímu poskytnuto, nebo vylučuje-li to povaha takového práva.

Vyslovení neúčinnosti prodeje závodu soudem

Občanský zákoník upravuje právo věřitele prodávajícího domáhat se, aby soud rozhodl, že vůči němu je prodej závodu neúčinný. Takové ustanovení představuje posílení jistoty věřitele, že dobytnost jeho pohledávky se prodejem závodu nezhorší. Jestliže věřitel úspěšně uplatní své právo, je prodávající povinen vůči němu splnit závazek v době splatnosti a je oprávněn požadovat od kupujícího poskytnuté plnění s příslušenstvím. Vyslovením neúčinnosti prodeje sice není dotčen převod závodu na kupujícího, avšak ve vztahu k věřiteli má za následek neúčinnost převodu závazku na kupujícího.

Vyslovit neúčinnost prodeje závodu lze pouze za podmínky:

• zhoršila-li by se nepochybně prodejem závodu dobytnost pohledávky věřitele (například již sama skutečnost, že k prodeji závodu mezi původním majitelem a dalším majitelem a následně mezi dalším majitelem a novým majitelem došlo téhož dne, představuje prvek spekulativnosti a tím i reálné nejistoty z hlediska plnění hospodářských a finančních závazků, spjatých s prodávaným závodem) a
• návrh na vyslovení neúčinnosti prodeje u soudu je podán v subjektivní lhůtě 1 měsíce ode dne, kdy se věřitel dozvěděl o prodeji závodu, nebo v objektivní lhůtě, jež činí 3 roky ode dne účinnosti smlouvy. Uplynutí těchto lhůt má za následek zánik práva věřitele odporovat převodu závazku.

Vyslovení neúčinnosti soudem nic nemění na platnosti a závaznosti smlouvy o koupi závodu. Nemá žádný vliv na účinnost převodu závazků z prodávajícího na kupujícího a kupující je povinen nahradit prodávajícímu plnění, které tento v důsledku úspěchu spočívajícím ve vyslovení neúčinnosti prodeje věřiteli poskytl, a to včetně příslušenství.

Práva z duševního vlastnictví

Veškerá práva vyplývající z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, jež se týkají podnikatelské činnosti prodávaného závodu, se prodejem závodu převádí na kupujícího. Z převodu však zákon závazně vylučuje práva, jejichž převod by odporoval povaze takových práv (práva osobní povahy), a dále práva, jejichž převod by odporoval smlouvě o poskytnutí práv z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví uzavřené prodávajícím před prodejem závodu.

Právní úprava přechodu obchodní firmy při prodeji závodu je obsažena v ustanovení § 427 OZ. Zákon stanoví, že nabyvatel obchodní firmy má právo ji používat, jestliže k tomu má souhlas svého předchůdce nebo jeho právního nástupce. Tento souhlas může být dán písemně, ústně či konkludentně. Přitom je vyžadováno, aby nabyvatel obchodní firmy k získané obchodní firmě připojil údaj vyjadřující právní nástupnictví (tj. například dodatkem „dědic“, „nástupce“).

Je-li pro nabytí nebo zachování těchto práv rozhodné uskutečňování určité podnikatelské činnosti, započítává se do této činnosti nabyvatele uskutečněné po prodeji závodu i činnost uskutečněná při provozu závodu před jeho prodejem. K přechodu těchto práv však nedojde, pokud by přechod odporoval licenční smlouvě o poskytnutí výkonu práv z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví nebo povaze těchto práv. K přechodu musí tedy být udělen souhlas poskytovatelem licence.

Práva z pracovněprávních vztahů

Účinkem spojeným s prodejem závodu je kategorickou normou zákona stanovený přechod veškerých (tedy i již zaniklých) práv a povinností vyplývajících z pracovněprávních vztahů k zaměstnancům závodu. Podle ustanovení § 338 odst. 1 zákona č. 262/2006 Sb., zákoníku práce, k přechodu práv a povinností z pracovněprávních vztahů může dojít jen v případech stanovených zákoníkem práce nebo zvláštním právním předpisem.

Koupě závodu je tak právním důvodem zákonné změny účastníka pracovněprávního vztahu, a to zaměstnavatele, jelikož koupě závodu se považuje za převod činnosti zaměstnavatele.

Kupní cena

Kupující se smlouvou o koupi závodu zavazuje zaplatit prodávajícímu kupní cenu. Ve smlouvě o koupi závodu musí být obsažen nejen závazek kupujícího zaplatit kupní cenu, ale musí zde být také určena její výše nebo alespoň způsob, jakým bude dodatečně stanovena.

Absence takové dohody by měla za následek, že by chyběla podstatná náležitost smlouvy a smlouva o koupi závodu by tak platně nevznikla. Uvedené důsledky na platnost smlouvy o koupi závodu však neplatí v případě, není-li mezi smluvními stranami sjednána splatnost kupní ceny. V takovém případě se splatnost bude řídit § 1958 odst. 2 OZ.

Občanský zákoník výši kupní ceny nebo způsob určení její výše nestanoví, a to ani odkazem na cenu obvyklou. Pro stanovení výše kupní ceny ve smlouvě jsou základem zpravidla údaje účetnictví o souhrnu věcí, práv a závazků uvedených v účetní evidenci prodávaného závodu ke dni uzavření smlouvy a další hodnoty uvedené ve smlouvě, pokud nejsou zahrnuty do účetní evidence.

Příslušné ustanovení zákona však představuje právní domněnku, jež lze v konkrétním případě vyvrátit důkazem, že kupní cena byla stanovena jiným způsobem. Má-li nabýt smlouva účinnosti k pozdějšímu datu, než je den jejího uzavření, mění se, nedohodnou-li se strany jinak, výše kupní ceny s přihlédnutím ke zvýšení nebo snížení jmění, k němuž došlo v mezidobí, a jež bylo základem pro určení kupní ceny ve smlouvě. Úprava je dispozitivní povahy, takže ji strany mohou dohodou vyloučit.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.