English version
V případě, že plánujete koupi nemovitosti, je nutné vždy předně zkoumat, zda je nemovitost výlučným vlastnictvím jednoho z manželů nebo tvoří součást společného jmění manželů, a nadto, zda se v nemovitosti nachází rodinná domácnost. Opomenutí takového zjištění a případné nezajištění souhlasu druhého manžela s prodejem nemovitosti může způsobit neplatnost kupní smlouvy, které se může druhý manžel dovolat dokonce i po zápisu nového vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Podrobný obsah
Související zákony:
Související právní průvodci:
Úvod
Tento článek se zabývá zejména otázkou zcizení (nejčastěji prodeje či darování) nemovitosti, která je v dispozici manželů v rámci společného jmění, či ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, s přihlédnutím k otázce existence rodinné domácnosti v předmětné nemovitosti. Závěrem se pak krátce věnuje problematice nemovitosti v dispozici nesezdaného páru, který tvoří rodinnou domácnost.
Při koupi nemovitosti doporučujeme vždy předběžně zkoumat otázky, zda je nemovitost ve společném jmění manželů. Zejména pak, zda se v nemovitosti nachází tzv. rodinná domácnost ve smyslu ust. § 743 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).
OZ zajištuje ochranu nabyvatele nemovitosti v dobré víře, a to i v případě, kdy zapsaný stav ve veřejném seznamu není v souladu se skutečným právním stavem. Zároveň platí, že pokud jeden z manželů nemovitost zcizí (např. prodejem anebo zástavním právem) bez souhlasu druhého manžela, tak při splnění zákonných podmínek staví OZ nad dobrou víru nabyvatele rodinnou domácnost a ochranu druhého manžela.
Níže naleznete informace o tom, jaké možnosti dává zákon, konkrétně občanský zákoník (tedy OZ), v této problematice a jak správně postupovat před uzavřením kupní smlouvy k nemovitosti při existenci rodinné domácnosti v dané nemovitosti.
Pro upřesnění otázek společného jmění manželů (dále jen „SJM“) a možnosti jeho zúžení doporučujeme věnovat pozornost také článku Podnikání a společné jmění manželů.
Rodinná domácnost
Pojem rodinná domácnost
OZ ve svém ust. § 742 definuje rodinnou domácnost jako místo, kde manželé mají obydlí. Podmínkou existence rodinné domácnosti je manželství, zánikem manželství zaniká i rodinná domácnost. Je však nutno poznamenat, že registrovaní partneři rodinnou domácnost dle zákona netvoří.
Pouhý vznik manželství ovšem nezakládá existenci rodinné domácnosti. Podstatnou podmínkou pro vznik rodinné domácnosti je úmysl manželů žít spolu trvale, tedy úmysl budoucího soužití. Rodinná domácnost tak vzniká v okamžiku, kdy se manželé fakticky dohodnou, že spolu budou trvale žít a hospodařit.
Prostor, kde manželé mají svou rodinnou domácnost, je také jejich obydlím, a to bez ohledu na to, zda domácnost sdílí s někým dalším (např. dětmi, příbuznými). V souvislosti se vznikem obydlí manželů vzniká také právo na bydlení, resp. pokud je obydlí nemovitost, která je ve výlučném vlastnictví anebo se kterou je spojeno výlučné právo nemovitost užívat, pouze jednoho z manželů, pak vzniká druhému z manželů právo na bydlení.
Výlučné vlastnictví jednoho z manželů a rodinná domácnost
V návaznosti na výše uvedené právo bydlení a rodinnou domácnost vzniká také omezení dispozice s nemovitostí manžela, jemuž svědčí výhradní právo (ať už vlastnické nebo užívací).
Ust. § 747 OZ odst. 1 stanoví „Má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, musí se zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit. Manžel zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním.“
Pokud by tedy došlo v rozporu s výše citovaným ustanovením k prodeji nemovitosti, která je ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, bez souhlasu druhého manžela a nemovitost by tvořila rodinnou domácnost, tak se může druhý manžel dovolat neplatnosti takového jednání (např. uzavření kupní smlouvy). Uplatnění námitky by zapříčinilo relativní neplatnost takového právního jednání, jednání by tudíž bylo od počátku neplatné.
Zákon udává následující podmínky pro uplatnění námitky dle výše uvedeného ustanovení:
- Právo alespoň jednoho z manželů nakládat s nemovitostí, např. výlučné vlastnictví.
- Musí jít o nemovitost, v níž se nachází rodinná domácnost.
- Nezbytná potřeba bytu/domu, např. pokud manžel nezajistí dostatečně dopředu náhradní bydlení. Tato podmínka je na posouzení každého případu zvlášť, jelikož jde o celý komplex zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině.
- Absence odchylného ujednání nebo souhlasu manžela.
Dále citované ustanovení uvádí jako liberační důvod „ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním“. Praktické uplatnění uvedeného pravidla je závislé na výkladu soudu. Současná judikatura je však strohá a nepřináší upřesňující výklad daného liberačního důvodu.
Nicméně platí, že nové bydlení by muselo naplňovat veškeré funkce, které naplňovalo do doby odcizení. Dále odborná literatura uvádí, že pokud manželé žijí odděleně, musí manžel, který prodal nemovitost, nejen zajistit obdobné bydleni, ale také oddělené bydlení, právě proto, že bydleli před danou událostí (prodeje nemovitosti) odděleně.
Příklad:
Manželé bydlí sami po dobu několika let v rodinném domu, který manžel zdědil po rodičích uzavření manželství. Nemovitost je tedy v jeho výlučném vlastnictví a tato skutečnost je také zapsaná v katastru nemovitostí. Manželka je tzv. v domácnosti, zcela závislá na příjmech manžela, má zdravotní postižení a dům je tomuto postižení technicky přizpůsoben. Manželé nevlastní ani nemají k dispozici jinou nemovitost.
Manžel se rozhodne bez předchozího oznámení či souhlasu manželky rodinný dům prodat. Uzavře s kupujícím kupní smlouvu a podá návrh na zápis nového vlastnického práva do katastru nemovitostí. Manželka se o prodeji dozví tak, že je jí novým vlastníkem oznámeno, aby se z domu manželé ihned vystěhovali.
Dům se dá nepochybně považovat za nemovitost, v níž se nachází rodinná domácnost a je také ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů. Dům je pro manželku nezbytně potřeba – je vybaven a stavebně upraven tak, aby manželka, která má zdravotní postižení, mohla v domě bydlet. Nebylo jí dopředu zajištěno náhradní bydlení a manželka ani manžel nemají náhradní možnost bydlení.
Manželka může vůči kupujícímu a manželovi uplatnit námitku neplatnosti kupní smlouvy, a to z důvodu, že neudělila souhlas s prodejem domu. Pokud kupující k námitce nepřihlédne, manželka může své právo uplatnit žalobou na určení neplatnosti kupní smlouvy u soudu. Pokud soud shledá, že byly naplněny zákonné podmínky pro uplatnění ochrany rodinné domácnosti, prohlásí kupní smlouvu za relativně neplatnou, tedy neplatnou od počátku.
Na základě uvedeného je patrné, že ačkoliv je v katastru nemovitosti jako vlastník domu, ve kterém se nachází rodinná domácnost, zapsán pouze jeden z manželů, je k prodeji této nemovitosti oprávněn pouze se souhlasem druhého z manželů.
Prodej nemovitosti nacházející se ve společném jmění manželů
SJM zapsané v katastru nemovitostí
V záležitostech týkajících se nemovitostí spadajících do SJM musí manželé jednat společně, případně jeden manžel musí získat od druhého manžela souhlas s takovým jednáním. Pokud by manžel takový souhlas od druhého manžela nezískal, bude jeho jednání i tak platné. Druhý manžel se i však může dovolat relativní neplatnosti takového jednání prvního manžela. Vznesením námitky neplatnosti by se tak právní jednání (např. uzavření kupní smlouvy) stalo neplatným od počátku.
V katastru nemovitostí zpravidla bývá zapsáno, ne však vždy, pokud je nemovitost součástí SJM. Pokud nemovitost bude zahrnuta v SJM, je nutné, aby případnou kupní smlouvu podepsali oba manželé. Případně je zapotřebí mít souhlas druhého manžela s prodejem anebo plnou moc k prodeji dle ust. § 714 OZ. V opačném případě bude hrozit, že se může druhý manžel dovolat neplatnosti daného jednání (uzavření kupní smlouvy, případně zástavní smlouvy) a zmaří tak celý prodej nemovitosti.
SJM nezapsané v katastru nemovitostí
Ve výjimečných případech se může stát, že nebude v katastru nemovitostí zapsaná skutečnost, že nemovitost je součástí SJM. Na takovou situaci myslí zákon ve svém ust. § 984 věty první OZ, který zavádí ochranu dobré víry nabyvatele: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.“
Příklad:
Pokud kupující bez souhlasu druhého manžela nabude nemovitost, která je součástí SJM, ale údaj o SJM není zapsán ve veřejném seznamu, resp. v katastru nemovitostí. Druhý manžel se v takovém případě nemůže dovolat neplatnosti kupní smlouvy.
Základní úvaha pří výkladu myšlenky uvedeného ustanovení je taková, že dotčený manžel měl a mohl docílit toho, aby byl zapsaný stav v katastru nemovitostí uveden do souladu se skutečností. Kupující tak neměl a nemohl vědět o skutečnosti, že je nemovitost součástí SJM a jednal tak při nabytí nemovitosti v dobré víře.
SJM s rodinnou domácností nezapsané v katastru nemovitostí
Záměrem ust. § 747 OZ týkající se rodinné domácnosti je upřednostnit ochranu rodiny, resp. její jednotlivé členy, před jejich vlastním jednáním, a to i na úkor ochrany dobré víry třetí osoby, resp. dobrověrného nabyvatele nemovitosti. Zákon upřednostňuje ochranu manžela (rodiny), který má kvalifikovaný zájem potřeby bydlení.
Je sice pravdou, že v uvedeném příkladu nabyvatel byl v dobré míře a jistě lze spatřit pochybení na straně manželů, v tom, že SJM nebylo zapsané v katastru nemovitostí. Avšak skutečnost, že v nemovitosti existuje rodinná domácnost, se nezapisuje do žádného veřejného seznamu. Z uvedeného důvodu tak nelze manžela/e sankcionovat a chránit na úkor nabyvatele (i když dobrověrného), protože je zde prvotně zájem chránit rodinu a její domácnost.
Z uvedeného vyplývá, že nabyvatel se ve výše uvedené situaci nemůže dovolávat ochrany dobré víry ve smyslu ust. § 984 OZ jelikož obecně platí, že potřeba chránit tzv. opomenutého manžela na úkor dobrověrného nabyvatele je větší. Uvedené je dáno tím, že rodinná domácnost a její ochrana je OZ upřednostňovaná a také zde není ani rozpor se zapsaným, jelikož se rodinná domácnost nedá do katastru nemovitosti (ani do jiného veřejného seznamu) zapsat.
Výjimka z aplikace ust. § 747 OZ a dobrá víra nabyvatele
Jak bylo výše zmíněno, obecně platí, že přednostně má být chráněno opomenutí manžela na úkor nabyvatele v dobré víře, jelikož se rodinná domácnost do veřejného seznamu nezapisuje. Manžel tak nemá jinou možnost, jak uplatnit ochranu rodinné domácnosti, než až po zcizení nemovitosti, jelikož dříve se nabyvatel o rodinné domácnosti nemůže objektivně dozvědět.
Dá se však hypoteticky uvažovat o výjimečné situaci, kdy se rodinná domácnost nachází na více místech. Manžel může bez vědomí a svolení druhého manžela vyklidit jeden z domů tak, aby působil jako vybydlený. Nabyvatel si před uzavřením kupní smlouvy nemovitost ve vybydleném stavu prohlédne a následně uzavře kupní smlouvu. V uvedené situaci lze předpokládat, že aplikace ust. § 747 OZ bude vyloučena. Dobrá víra nabyvatele se však bude vždy důkladně zkoumat.
Tip:
Vzhledem k výše uvedenému příkladu výjimky doporučujeme vždy kontrolovat, zda nemovitost nepůsobí jako obydlená, tj. zda se na místě nenachází domov rodiny. Tímto ověřením situace může nabyvatel posílit svou dobrou víru. Pokud při prohlídce domu vidíte, že je na zahradě např. zachovalé a funkční pískoviště pro děti anebo jsou v domě např. na zdech malby dětí, radíme si vždy přednostně vyžádat souhlas druhého manžela s prodejem nemovitosti.
Prodej nemovitosti a ochrana rodinné domácnosti v případě nesezdaného páru
Naprostá absence úpravy práv nesezdaných párů v oblasti rodinného bydlení je považována za jednu z podstatných mezer v české legislativě. V praxi běžně dochází k situacím, kdy se páru narodí dítě a vzniká neupravená forma soužití, která však může mít mnoho společného se soužitím v rámci manželského vztahu.
Ustanovení OZ poskytující ochranu rodinnému majetku (resp. rodinné domácnosti) a ustanovení omezující právo disponovat nemovitostí, v níž se nachází rodinná domácnost, se vztahují pouze na soužití manželská. Pro soužití nesezdaných osob tak není založena ochrana uvedená v ust. § 747 OZ, tedy požadavek souhlasu druhého z manželů při nakládání s nemovitostí, v níž se rodinná domácnost nachází. Pokud je nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z „partnerů“, může s ní tento volně disponovat, a to na rozdíl od situace v případě manželů.
Tip:
Možnou ochranou druhého z „partnerů“ je v tomto případě smluvní úprava vlastnictví k nemovitosti a založení podílového spoluvlastnictví.
Doporučení na závěr
S ohledem na výše uvedené doporučujeme při koupi nemovitosti vždy předběžně zkoumat, zda je předmětná nemovitost součástí společném jmění manželů, a zejména, zda je v nemovitosti tzv. rodinná domácnost ve smyslu ust. § 743 OZ.
Největší jistotu Vám zajistí získání souhlasu druhého manžela s prodejem nemovitosti. Pokud tedy zjistíte, že prodávající je sezdaný, jen souhlasem druhého manžela s úředně ověřeným podpisem zabezpečíte, že druhý manžel nebude moci využít svého práva námitky neplatnosti kupní smlouvy, jak bylo demonstrativně představeno v tomto článku. Níže uvádíme obecný vzor souhlasu manžela s prodejem nemovitosti ve smyslu ust. § 747 OZ.
Já, níže podepsaná/ý
_________________, dat. nar. _______, trvale bytem _________________
tímto prohlašuji,
že nemovitá věc________________, vše v k. ú. _____, obec ______, okres _______ (dále jen „Nemovitost“), je ve výlučném vlastnictví mého/mé manžela/ky __________, r. č. _________, bytem _____________.
Prohlašuji, že se v Nemovitosti nachází rodinná domácnost naší rodiny a tato Nemovitost je nezbytně třeba k bydlení mé rodiny.
Ve smyslu ust. § 747 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, tímto souhlasím se zcizením shora uvedené Nemovitosti a tudíž souhlasím s uzavřením kupní smlouvy mezi mým manželem/ mou manželkou _________ jakožto prodávajícím a ________, nar. _________, bytem __________, jakožto kupujícím, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k předmětné Nemovitosti ve prospěch __________.
Prohlašuji, že tento souhlas uděluji ze své vůle, svobodně a vážně.
V _________ dne ________
__________________
úředně ověřený podpis
Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.
