Nabývání vlastnictví

Právní tituly nabývání vlastnictví

Vlastnické právo lze nabýt na základě tzv. právních titulů, tj. důvodů, které vyvolávají právní účinky – v tomto případě vznik vlastnického práva nabyvatele k věci, ke které je inherentní (s ní spjatý). Těmito právními tituly jsou tedy zejména:

• smlouvy, které mohou být:
  • kupní
  • darovací
  • jiné (například směnná smlouva)
• dědictví
• rozhodnutí státního orgánu
• jiné skutečnosti vymezené zákonem
  • přivlastnění a nález
  • přírůstek
  • zpracování věci
  • smísení
  • vydržení

Smluvní nabytí vlastnického práva – kupní smlouva

Nejčastějším případem smluvního nabytí vlastnického práva bude nabytí vlastnického práva na základě kupní smlouvy. Pro posouzení okamžiku nabytí vlastnického práva je důležité rozlišování věcí na věci movité a věci nemovité (v rámci nemovitostí dále to, zda jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, či nikoliv).

Pokud jde o věci movité, nabývá se vlastnické právo již samotnou účinností smlouvy. To však neplatí u věcí movitých evidovaných ve veřejných seznamech, kdy k nabytí vlastnictví dochází až zápisem do veřejného seznamu, a v případě koupě věci v obchodě, tehdy je podmínkou nabytí vlastnického práva i předání věci (tradice). Pro formu smlouvy o převodu movité věci nejsou obecně předepsány žádné zvláštní požadavky, není tedy ani vyžadována písemná forma smlouvy.

Jinak je tomu u věcí nemovitých. U nemovitostí, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí (zejména půjde o pozemky), se vlastnické právo nabývá vkladem do příslušného katastru nemovitostí, není-li stanoveno zákonem jinak. V tomto případě musí mít smlouva o převodu nemovitosti písemnou formu a podpisy účastníků smlouvy musí být na téže listině. Je vhodné, aby byly podpisy účastníků úředně ověřeny.

Nabytí vlastnického práva k nemovité věci je daňově zatíženo. Zdanění se řídí úpravou zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů v platném znění. Poplatníkem této daně je prodávající coby osoba, která měla z prodeje nemovité věci příjem. Předmětem daně je pak zisk z prodeje nemovitosti. Zákon o daních z příjmu upravuje také případy, kdy je příjem z prodeje nemovitosti od daně z příjmu oproštěn. Jde o situaci, kdy k prodeji nemovitosti dochází po uplynutí doby 10 let od jejího nabytí jediným vlastníkem.

Základem daně z příjmu z úplatného prodeje nemovitých věcí je zisk z prodeje nemovitosti, kterou je zpravidla sjednaná cena ponížená o výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení příjmu. Sazba daně ze zisku z úplatného prodeje nemovitých věcí činí v základu 15 % ze zisku. Pokud výše zisku přesáhne 36násobek průměrné mzdy, daní se zbývající částka 23% sazbou.

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel – kupující povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad, nebo, u nemovitostí neevidovaných v katastru nemovitostí, do tří měsíců po uplynutí zdaňovacího období, v němž došlo k převodu vlastnického práva k nemovité věci. Základní lhůta tak připadá na 1. 4. kalendářního roku. V případě podání daňového přiznání v elektronické formě se lhůta prodlužuje o další měsíc.

Smluvní nabytí vlastnického práva – darovací smlouva

Druhým smluvním typem nabytí vlastnického práva je nabytí vlastnictví na základě smlouvy darovací. Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést do vlastnictví, a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá. Z uvedeného plyne, že darování není jednostranný právní úkon, ale že jde o právní úkon dvoustranný (to lze koneckonců dovodit i z pojmu darovací smlouva). Obdarovaný tak vždy musí se svým obdarováním souhlasit. Tím se obdarovaný zároveň chrání před nežádoucím darováním, které by mu mohlo do budoucna přinést některé nežádoucí následky – např. darovaný předmět může být zatížen povinnostmi, jež obdarovaný nechce vykonávat.

Je-li předmětem daru věc zapsaná do veřejného seznamu (např. katastru nemovitostí), musí být darovací smlouva písemná, v případě věcí, které se do veřejného seznamu nezapisují, je písemná forma vyžadována pouze v případě, nedojde-li k odevzdání a převzetí věcí při darování. Jestliže někdo jinému dar slíbí, nemusí později svůj slib splnit, ale ten, kdo slib obdržel, má právo na náhradu případných účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s očekávaným darováním vznikly.

Nabytí vlastnického práva dědictvím

K nabytí vlastnického práva může dojít i děděním (tzv. univerzální sukcesí). Dědické právo je právem na pozůstalost nebo na poměrný díl z ní a vzniká smrtí zůstavitele. Jinými slovy dědic se stane vlastníkem zděděné věci zpětně ke dni úmrtí předchozího vlastníka.

Podle české právní úpravy se dědí ze zákona, na základě dědické smlouvy, ze závěti nebo případně kombinací těchto důvodů. Nenabude-li dědictví dědic na základě dědické smlouvy nebo ze závěti, nastupují místo něho dědici ze zákona, a nenabydou-li ani ti, připadne dědictví státu (tzv. odúmrť). Na stát se v takovém případě hledí, jako by byl zákonným dědicem. Oproti ostatním dědicům stát nemá právo dědictví odmítnout.

Ze zákona se dědí v případě, že zůstavitel nezanechal poslední vůli ani neuzavřel dědickou smlouvu, případně jsou-li tyto neplatné. Občanský zákoník dále ve svých ustanoveních uvádí rozdělení osob do tzv. dědických tříd. Těchto dědických tříd je celkem šest a konkrétní osoby jsou povolávány k dědění podle toho, do jaké dědické třídy náleží. Dědí se postupně v těchto třídách:

• 1. třída dědiců – zůstavitelovy děti, manžel, případně partner
• 2. třída dědiců – manžel nebo partner, zůstavitelovi rodiče a dále ti, kteří žili se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti a kteří z tohoto důvodu pečovali o společnou domácnost nebo byli odkázáni výživou na zůstavitele
• 3. třída dědiců – zůstavitelovi sourozenci a ti, kteří žili se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti a kteří z tohoto důvodu pečovali o společnou domácnost nebo byli odkázáni výživou na zůstavitele; nedědí-li některý ze sourozenců zůstavitele, dědí jeho děti
• 4. třída dědiců – prarodiče zůstavitele
• 5. třída dědiců – prarodiče rodičů zůstavitele
• 6. třída dědiců – děti dětí sourozenců zůstavitele, děti prarodičů zůstavitele; nedědí-li některé z dětí prarodičů zůstavitele, dědí jeho děti

Ze závěti se dědí, zanechal-li zůstavitel poslední vůli – závěť. Zákon dále stanoví požadavky na formu závěti (především musí být až na výjimečné případy tzv. závětí s úlevami v písemné formě, musí být vlastnoručně podepsána, nemůže obsahovat poslední vůli více zůstavitelů). Zákon dále obsahuje úpravu ochrany nezletilých i zletilých dětí, když uvádí, že nezletilým potomkům se musí dostat aspoň tolik, kolik činí tři čtvrtiny jejich zákonného dědického podílu ze zákona, a zletilým potomkům aspoň tolik, kolik činí jedna čtvrtina jejich dědického podílu ze zákona.

Na základě dědické smlouvy se dědí v případě, kdy zůstavitel dědickou smlouvou ve formě veřejné listiny povolává za budoucího dědice nebo odkazovníka druhou smluvní stranu nebo třetí osobu a druhá strana to přijímá.

Nabytí vlastnictví na základě dědictví však není povinnost. Dědic může dědictví odmítnout, avšak pouze ve lhůtě jednoho měsíce od chvíle, kdy jej soud o jeho právu dědictví odmítnout a o následcích tohoto odmítnutí vyrozuměl. Z důležitých důvodů může soud tuto lhůtu i prodloužit. Odmítnutí musí být projeveno výslovným prohlášením dědice vůči soudu. K odmítnutí dědictví nemůže dědic připojit žádné výhrady ani podmínky, rovněž není možné odmítnout dědictví jen zčásti (a ponechat si jen jeho aktiva). Velice důležité v souvislosti s odmítnutím dědictví je konstatování toho, že pokud již potencionální dědic dědictví odmítl, nemůže toto své odmítnutí vzít následně zpět. To samé platí v případě, prohlásí-li dědic, že dědictví neodmítá. O právu odmítnout dědictví musí být oprávněná osoba řádně soudem vyrozuměna.

Vlastnického práva nikoliv k části dědictví, ale ke konkrétní věci, lze nabýt také odkazem, který je institutem podobným dědictví, avšak odkazovník (tedy osoba, které bude po smrti zůstavitele vydán konkrétní předmět odkazu) dědicem není. Odkaz musí být zřízen v pořízení pro případ smrti (tzn. v závěti, dědické smlouvě či dovětku).

Nabytí vlastnického práva rozhodnutím orgánu veřejné moci

Vlastnické právo lze nabýt i rozhodnutím příslušného orgánu veřejné moci. Takovým orgánem se myslí jak soudy, tak i správní orgány. Vzniká-li vlastnictví takovýmto způsobem, nabývá se vlastnické právo dnem určeným v rozhodnutí příslušného orgánu, a není-li v rozhodnutí takový den určen, pak dochází k nabytí vlastnického práva dnem právní moci rozhodnutí. Tato rozhodnutí mají konstitutivní charakter a považují se za originární způsob nabytí vlastnického práva (nabytí bez ohledu na původního pravého vlastníka). Nutno poznamenat, že takovýto způsob nabytí vlastnického práva je v praxi spíše ojedinělý.

Tato rozhodnutí mají konstitutivní charakter a považují se za originární způsob nabytí vlastnického práva (nabytí bez ohledu na původního pravého vlastníka). Nutno poznamenat, že takovýto způsob nabytí vlastnického práva je v praxi spíše ojedinělý.

Mezi orgány státní moci, které mohou rozhodovat o nabývání vlastnictví, patří:

• soud (např. při rozhodování o neoprávněné stavbě, o vypořádání společného jmění manželů či podílového spoluvlastnictví, nebo příklepem při výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí);
• stavební úřad (např. v řízení o vyvlastnění majetku dosavadního vlastníka);
• pozemkový úřad (např. případy zemědělských restitucí).

Nabytí vlastnického práva na základě jiných skutečností uvedených v zákoně

Vlastnictví k věci lze nabýt i na základě jiných skutečností uvedených v zákoně, například přivlastněním, nálezem, přírůstkem, zpracováním, smísením a také vydržením. Tyto způsoby nabytí vlastnického práva se řadí pod originární způsoby nabytí vlastnického práva.

Nabytí vlastnického práva přivlastněním

Vlastnické právo může být nabyto přivlastněním pouze v případě věci, která nikomu nepatří (věc ničí). Vlastnické právo však nemůže být nabyto, brání-li tomu zákon nebo právo jiného na přivlastnění této věci. Je možno přivlastnit si movitou věc, kterou vlastník opustil s tím, že ji už nechce dále vlastnit, neboť taková věc nikomu nepatří. Nemovitou věc si takto přivlastnit nelze, neboť opuštěné nemovité věci připadají do vlastnictví státu. Jestliže vlastník nevykonává vlastnické právo k movité věci po dobu tří let, má se za to, že je věc opuštěná, přičemž u nemovité věci je tato lhůta desetiletá.

Nabytí vlastnického práva nálezem

V některých případech může být vlastnické právo nabyto i nálezem. Obecně se však má za to, že nalezená věc není opuštěná a ztracenou věc musí nálezce vrátit tomu, kdo ji ztratil, nebo vlastníkovi. Za to má nálezce nárok na úhradu nutných nákladů a nálezného. Jestliže není jasné, komu má věc být vrácena, je nálezce povinen odevzdat ji obci, na jejímž území byla věc nalezena. Obec pak nález vyhlásí obvyklým způsobem (zpravidla na úřední desce), a jestliže se následně nikdo o věc nepřihlásí do tří let od vyhlášení nálezu, nabude vlastnictví k věci nálezce, obec nebo jiná osoba, které byla věc svěřena.

Nabytí vlastnického práva přírůstkem

Vlastnické právo může být založeno též přírůstkem věci. Oprávnění vlastníka na přisvojení si přírůstků věci vyplývá přímo z obsahu vlastnického práva – ius fruendi, tedy právo věc požívat a brát z ní plody. V tomto případě je třeba upozornit na to, že dokud je přírůstek neoddělen od věci hlavní, zůstává její součástí. Pouze pokud je tento přírůstek od věci hlavní oddělen, stává se samostatnou věcí v právním smyslu a rovněž se stává samostatným předmětem vlastnického práva. Zvláštním druhem přírůstku je stavba zřízená na pozemku.

Nabytí vlastnického práva zpracováním

K nabytí vlastnického práva může dojít i tak, že někdo zpracuje cizí věc a vytvoří z ní věc jinou, novou. Takový případ zákon označuje jako zpracování a řadí jej do kategorie tzv. umělých přírůstků. Jestliže vznikne nová věc zpracováním movitých věcí několika vlastníků tak, že věci nelze uvést do předešlého stavu (nebo by to přineslo značné náklady či značnou ztrátu), stává se vlastníkem věci ten, kdo materiálem nebo prací nejvíce přispěl k hodnotě výsledku.

Nový vlastník pak zaplatí tomu, kdo pozbyl vlastnické právo, hodnotu zpracované věci, a tomu, kdo se na výsledku podílel prací, odměnu. V případě, že není možné určit, kdo materiálem či prací přispěl nejvíce, náleží nová věc do spoluvlastnictví vlastníků zpracovaných věcí.

Jestliže někdo nezpracuje věci v novou věc v dobré víře (např. ví, že vlastník jedné ze zpracovaných věcí by si zpracování nepřál), může si poškozený vlastník vybrat, zda chce nabýt k výsledku zpracování vlastnické právo a nahradit druhému hodnotu jeho „vkladu“, nebo zda zpracovateli věc za náhradu ponechá. Toto právo volby je však časově omezeno na jeden měsíc ode dne, kdy se vlastník o zpracování dověděl.

Nabytí vlastnického práva smísením

Zvláštním případem tzv. umělého přírůstku je nabytí vlastnického práva smísením, kdy dojde ke smísení (zejména sypkých) movitých věcí několika vlastníků tak, že obnovení předešlého stavu sice už není možné, ale celek lze rozdělit na díly bez porušení podstaty věcí. V takovém případě si může každý z vlastníků vybrat, jestli si chce oddělit poměrnou část toho, co smísením vzniklo, a stát se vlastníkem této části, nebo jestli bude žádat náhradu za to, co smísením pozbyl.

Nabytí vlastnického práva vydržením

Jako držbu označujeme stav, kdy osoba má faktickou moc nad určitou věcí a zároveň má vůli s ní zacházet, jako by to byla jeho věc vlastní. Jinými slovy osoba věc drží, pokud ji má ve své dispozici, je v dobré víře, že je vlastníkem věci, a vlastnické právo přesto nemá. Držitel v dobré víře je přesvědčen, že je vlastníkem věci, ačkoliv tomu tak není. Jedna ze základních právních zásad stanoví, že nikdo nemůže na druhého převést více práv, než kolik sám má. Držba často vznikne tak, že držitel věc „koupí“ od osoby, která není vlastníkem věci; s ohledem na uvedenou zásadu tak na držitele vlastnické právo nemohlo přejít.

K věci lze pak získat vlastnické právo tzv. vydržením. Vydržení nastane, pokud držitel drží věc nepřetržitě v dobré víře, že je vlastníkem, po celou dobu běhu vydržecí doby. Do běhu vydržecí doby se započítává i doba, po kterou věc oprávněně držel právní předchůdce současného držitele. Je však nutné, aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci, nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou.

Vydržecí doba u věcí movitých činí 3 roky a u věcí nemovitých je 10 let. Pokud však chybí výše uvedený právní důvod, na kterém se držba zakládá, je lhůta dvojnásobně dlouhá, tedy u věcí movitých 6 let a u věcí nemovitých 20 let. Uplynutím vydržecí doby vzniká vlastnické právo k věci jejímu držiteli originárním (původním) způsobem – jde tedy o vlastnické právo, které není závislé na vlastnickém právu dřívějšího vlastníka. Pokud je však vydržiteli prokázán nepoctivý úmysl, k vydržení nedojde ani po uplynutí dvounásobku vydržecí doby.

Na závěr je třeba upozornit, že vydržení není možné v případech věcí, které vůbec nemohou být předmětem vlastnického práva, případně u těch věcí, které mohou vlastnit pouze stát nebo vybrané právnické osoby.

Shrneme-li všechno výše uvedené, podmínkami k vydržení movité nebo nemovité věci jsou:

• způsobilý předmět vydržení,
• oprávněnost držby (tedy aby byl držitel v dobré víře, že je vlastníkem),
• uplynutí vydržecí doby,
• právní důvod držby (není-li, je vydržecí doba dvojnásobná),
• nepřetržitost držby.

Nabytí vlastnického práva od neoprávněného

Shora bylo uvedeno, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než kolik jich sám má. Z této zásady vyplývá, že nelze nabýt vlastnické právo od někoho, kdo k dané věci vlastnické právo nemá – tedy že nelze nabýt vlastnické právo od neoprávněného (objevuje se též zákonem nepoužívaný pojem „nevlastník“). V některých speciálních případech je však možné, aby k nabytí vlastnického práva došlo i od nevlastníka, jestliže je nabyvatel v dobré víře v oprávnění druhé strany vlastnické právo převést a věc není zapsána ve veřejném seznamu. Jedná se o případy, kdy k nabytí došlo:

• ve veřejné dražbě,
• od podnikatele při jeho podnikatelské činnosti v rámci běžného obchodního styku,
• za úplatu od někoho, komu vlastník věc svěřil,
• od neoprávněného dědice, jemuž bylo dědictví potvrzeno,
• při obchodu s investičním nástrojem, cenným papírem nebo listinou vystavenými na doručitele,
• při obchodu na komoditní burze.

I v jiných případech však lze získat vlastnické právo od nevlastníka, je však vždy nutné prokázat dobrou víru v oprávnění převodce převést vlastnické právo k věci (toto neplatí, pokud vlastník prokáže, že věc ztratil nebo mu byla např. odcizena).

Jestliže je věc vlastníkovi odcizena nebo ji vlastník ztratí a není mu navrácena, má možnost získat ji zpět v případě, kdy je věc prodána např. v bazaru. V takovém případě má totiž vlastník věci po dobu tří let právo, aby mu věc byla vydána, a to i osobou, která si ji koupila v dobré víře. Vlastník však musí prokázat, že věc pozbyl ztrátou nebo mu byla odňata svémocně a současně že od ztráty nebo odnětí věci uplynuly nejvýše tři roky.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.

Přehled všech témat Právního průvodce