Nájem a pacht, zejména nemovitostí

Související právní předpisy:

• Zákon občanský zákoník
• Zákon zákoník práce

Související právní průvodci:

• Katastrální zákon
• Koupě a pacht závodu
• Nemovité věci obecně, druhy a jejich zatížení
• Nemovitosti
• Smlouvy

Související vzor:

• Smlouva o pachtu závodu

Úvod

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále „občanský zákoník“ nebo „OZ“), zakotvuje právní instituty nájmu a pachtu v části čtvrté („Relativní majetková práva“), hlavě II, přičemž nájem je upraven v § 2201–2331 a pacht v § 2332–2357 OZ.

Postupná novelizace občanského zákoníku se dotkla i institutu nájmu, a proto vám přinášíme aktualizovaný článek s informacemi odpovídajícími současně platné a účinné právní úpravě.

Nájem a pacht

Nejprve je vhodné definovat pojmy „nájem“ a „pacht“. Stávající občanský zákoník činí mezi těmito dvěma pojmy zásadní rozdíl a považuje je za dva samostatné a rozdílné instituty (oproti „původnímu“ občanskému zákoníku z roku 1964). Rozdíl mezi těmito právními pojmy je následující:

• Nájmem rozumíme pouze takový závazkový právní vztah, který umožňuje nájemci pronajatou věc pouze užívat, a to dočasně.
• Pacht naopak navíc opravňuje pachtýře jak k užívání věci, tak i k tomu, aby ji požíval, tedy aby z najaté věci pobíral určitý výnos, a to dočasně, shodně jako u nájmu.

Rozdíl mezi těmito dvěma právními instituty se nemusí na první pohled zdát podstatný, nicméně opak je pravdou. Oba jmenované právní instituty vyžadují poněkud odlišný přístup v úpravě práv a povinností smluvních stran.

Občanský zákoník je koncipován tak, aby smluvním stranám umožnil v co nejširší míře upravit své vztahy podle vlastní vůle.

Následující odstavce se tudíž uplatní především na situace, kdy si pronajímatel s nájemcem svá další práva a povinnosti ve smlouvě výslovně neupravili. Práva a povinnosti, u kterých to zákon výslovně nezakazuje, si mohou smluvní strany upravit libovolně za podmínky, že takové ujednání neodporuje dobrým mravům či veřejnému pořádku nebo neporušuje právo týkající se postavení osob. To jsou obecné limity upravené občanským zákoníkem.

Přestože aktuální občanský zákoník u těchto dvou institutů nevyžaduje uzavření smlouvy v písemné formě (s výjimkou nájmu bytu), uzavírání ústních smluv o nájmu či pachtu nelze přirozeně z důvodu ochrany právní jistoty doporučit, a to zvlášť s ohledem na ekonomický význam a zájem, se kterým je taková smlouva zpravidla spojena.

Nájem

Smlouva o nájmu (právní titul nájmu) zakládá nájemci právo dočasně užívat věc, která je ve vlastnictví třetí osoby, pronajímatele, s tím, že za toto užívání platí vlastníku věci s ním (pronajímatelem) dohodnutou úplatu – nájemné. Skutečnost, že nájemce užívá věc ve vlastnictví pronajímatele za úplatu, je základním pojmovým znakem nájmu. Nájemní smlouva sice nemusí výslovně stanovovat výši nájemného, pokud by v ní však zcela chybělo ujednání o úplatnosti, nejednalo by se již o nájem, ale o výpůjčku, případně o výprosu. Zároveň je přípustné, aby si strany ujednaly plnění nájemného jinak než v penězích. Ujednání o výši nájemného však musí být dostatečně určité.

Mezi další důležité pojmové znaky nájmu patří závazek pronajímatele zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu trvání nájmu, a i povinnost pronajímatele přenechat nájemci věc v takovém stavu, aby ji nájemce mohl užívat k dohodnutému účelu. Pokud smlouva všechny tyto uvedené prvky obsahuje, jedná se o nájemní smlouvu bez ohledu na to, jak se ji smluvní strany rozhodnou pojmenovat.

Nájem může být sjednán jak na dobu určitou, tak neurčitou. Důležité ale je, aby byl ujednán dočasně. Doba určitá nemusí být vymezena pouze časovým údajem, ale může být také odvislá od určité skutečnosti. Lze proto sjednat například nájem po dobu trvání zaměstnání či studia. Pokud si smluvní strany dobu trvání nájmu výslovně neujednají, pak platí, že nájem je sjednán na dobu neurčitou.

Smyslem nájmu je pouze dočasné užívání věci. Nepřiměřeně dlouhý nájem sjednaný bez vážného důvodu bez možnosti ukončení by představoval na jedné straně neúměrné omezení vlastnického práva pronajímatele a na druhé straně potenciálně velice tíživý závazek nájemce. Jelikož v minulosti se objevovaly problémy s extrémně dlouhými nájmy na dobu určitou často výrazně převyšující běžný život člověka, současnou právní úpravou byla takováto ujednání omezena. Platí, že byla-li smlouva bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho života, anebo že zavazuje kohokoli na dobu delší než deset let, lze se po uplynutí deseti let od vzniku závazku domáhat jeho zrušení u soudu. Zrušení se lze domáhat i z důvodu podstatné změny okolností.

Dohodnou-li se strany na nájmu na dobu delší než padesát let, má se za to, že tento nájem byl ujednán na dobu neurčitou. To má za následek, že v prvních padesáti letech trvání nájemního vztahu lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů, pokud mezi smluvními stranami byla sjednána možnost smlouvu vypovědět v ujednané výpovědní době. Nájemní vztah na dobu neurčitou je možné naopak se zákonnou výpovědní dobou vypovědět vždy.

Pronajmout lze i věc, která v době uzavření smlouvy o nájmu ještě neexistuje, a to za předpokladu, že je možné ji v době uzavírání smlouvy dostatečně přesně specifikovat. Pokud se jedná o nemovitost, je rovněž možné pronajmout i její případnou část.

Nájem nemovitostí, resp. nájem jakékoliv věci zapsané do veřejného seznamu, je možné nechat do takového seznamu nyní zapsat. Smyslem takového zápisu je ochrana dobré víry smluvních stran, jelikož po zveřejnění zápisu do veřejného seznamu se nikdo nemůže dovolávat toho, že o existenci nájmu nevěděl. Zápis do veřejného seznamu může navrhnout vlastník věci nebo nájemce s jeho souhlasem. Zapsané právo je právem věcným.

Práva a povinnosti smluvních stran

Nájemce je předně povinen si pronajímanou věc od pronajímatele převzít, užívat ji jako řádný hospodář k dohodnutému účelu a v neposlední řadě platit pronajímateli za její užívání sjednané nájemné. Není-li výše nájemného mezi smluvními stranami ujednána, odvozuje se od výše obvyklého nájemného za obdobnou pronajímanou věc za obdobných podmínek ve stejné době.

Pokud nájemce pronajímateli dluží nájemné, má pronajímatel právo zadržet movité věci nájemce, které má nájemce na věci nebo v ní, do doby řádného zaplacení dlužného nájemného nájemcem.

Naopak pronajímatel je povinen přenechat věc nájemci se vším, co je potřeba k jejímu řádnému užívání, tak aby ji mohl užívat k ujednanému účelu, případně k účelu obvyklému. Nebyla-li doba předání věci dohodnuta, pak musí pronajímatel věc nájemci předat následující den poté, co jej o to nájemce požádá.

Hlavní povinností pronajímatele je nejen věc nájemci předat, ale také zajistit mu její nerušené užívání po celou dobu trvání nájmu. To mimo jiné znamená, že pronajímatel je povinen nájemce chránit před nároky třetích osob. Uplatňuje-li třetí osoba vlastnické nebo jiné právo k věci, která je předmětem nájmu, nebo žádá-li její vydání nebo vyklizení a nájemce tuto skutečnost pronajímateli oznámí, pak je pronajímatel povinen mu poskytnout ochranu. Pokud bude tato ochrana nedostatečná, může nájemce nájem vypovědět bez výpovědní doby, a případně bude-li nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby, pak má právo na přiměřenou slevu z nájemného, případně prominutí nájemného.

Pronajímatel má dále povinnost udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu účelu užívání, pro který byla nájemcem najata. Výjimkou je běžná údržba, o kterou se obvykle stará sám nájemce. Údržbou se však nemyslí běžné opravy, za které by měl být odpovědný pronajímatel. Zjistí-li nájemce, že pronajatá věc vyžaduje opravu nebo má jinou vadu, měl by to vždy sdělit pronajímateli, který, pokud se nedohodne s nájemcem jinak, je povinen ji opravit, případně odstranit. V případě užívání bytu vymezuje pojmy běžná údržba a drobné opravy právní předpis, Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.  

Pokud nájemce pronajímateli vadu věci včas oznámí a pronajímatel vadu neodstraní, přestože pronajatou věc může nájemce užívat jen omezeně či s obtížemi, může nájemce po pronajímateli požadovat slevu z nájemného nebo může provést opravu pronajaté věci sám a následně požadovat náhradu vynaložených nákladů po pronajímateli. Ztěžuje-li však vada pronajaté věci její užívání zásadním způsobem nebo její užívání je zcela znemožněno, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem ukončit výpovědí bez výpovědní doby (účinnost nastává jejím doručením nájemci).

S výjimkou případu uvedeného výše není nájemce oprávněn pronajatou věc jakýmkoliv způsobem měnit, nemá-li k tomu předchozí souhlas pronajímatele. Byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, pak musí být souhlas se změnou věci dán taktéž písemně. Pokud změnou věci dojde k zvýšení její hodnoty, pronajímatel se s nájemcem vyrovná při skončení nájmu podle míry zhodnocení, pokud se nedohodnou jinak v nájemní smlouvě.

Provede-li nájemce na věci změnu bez předchozího souhlasu pronajímatele, je povinen věc navrátit do původního stavu bezprostředně po tom, co jej o to pronajímatel požádá, a není-li k tomu pronajímatelem vyzván, pak nejpozději při skončení nájmu. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem ukončit výpovědí bez výpovědní doby.

Pronajímatel však rovněž nemá právo během trvání nájmu pronajatou věc libovolně měnit. Ukáže-li se během nájmu potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit, pak ji musí nájemce strpět. Taková oprava však nesmí trvat nepřiměřeně dlouho nebo ztěžovat užívání věci nad obvyklou míru, jinak má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného.

Jedná-li se o takovou opravu, že v době jejího provádění není možné věc užívat vůbec, má nájemce právo požadovat, aby mu pronajímatel dočasně poskytl k užívání jinou věc, nebo nájem může ukončit bez výpovědní doby.

Pronajímatel má právo po nájemci požadovat průběžný přístup k pronajaté věci za účelem její prohlídky či provedení případných oprav. Na druhé straně stojí povinnost nájemce pronajímateli takový přístup či prohlídku v nezbytném rozsahu. Pokud však nehrozí bezprostřední škoda či nebezpečí z prodlení, musí takovou prohlídku nájemci oznámit předem s přiměřeným předstihem.

Pronajímatel je nicméně povinen tato svá práva využívat pouze v přiměřené míře, a to tak, aby nájemci věci zbytečně neztěžoval její klidné a nerušené užívání. Vzniknou-li nájemci v souvislosti s prohlídkou pronajímatele podstatné obtíže, má právo po pronajímateli požadovat přiměřenou slevu z nájemného.

V době tří měsíců před skončením nájmu umožní nájemce věci, která má být znovu pronajata, zájemci o nájem přístup k věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele. Pronajímatel má povinnost oznámit nájemci návštěvu v přiměřené době předem s tím, že pokud nájemci v této souvislosti vzniknou podstatné obtíže, má vůči pronajímateli právo na slevu z nájemného.

Podnájem

Nájemce může věc pronajmout třetí osobě výhradně se souhlasem pronajímatele, a byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, musí být i souhlas pronajímatele poskytnut písemně. Podnájem lze logicky sjednat nejdéle na dobu trvání samotného nájmu a nájemce je za užívání věci třetí osobou pronajímateli odpovědný tak, jako by ji užíval sám.

Změna vlastníka pronajaté věci

Během nájmu může dojít ke změně vlastníka věci, ať už v důsledku smrti nebo pouhého převodu vlastnictví. V takovém případě nájem nezaniká a přechází na nového vlastníka dvěma různými způsoby:

• ke změně vlastnictví dochází univerzální sukcesí (například děděním)
  • v takovém případě přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka v plném rozsahu
• ke změně vlastnictví dochází singulární sukcesí (například darováním, kupní smlouvou atd.)
  • v tomto případě na nového vlastníka přecházejí pouze práva a povinnosti vyplývající ze zákona.

Práva a povinnosti, které si předchozí vlastník s nájemcem dohodl nad rámec zákonné úpravy, na nového vlastníka přecházejí pouze za podmínky, že o nich při převodu či přechodu vlastnictví věděl.

Smluvní strana nemá ze zákona právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci, výslovným ujednáním smluvních stran se však lze dohodnout jinak, pokud se nejedná o nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

Skončení nájmu

Nájem může skončit následujícími způsoby:

• dohodou stran,
• zánikem věci,
• výpovědí smluvní strany,
• uplynutím doby, na kterou byl sjednán.

Nájem nemovitosti sjednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran s tříměsíční výpovědní dobou. Naopak nájem ujednaný na dobu určitou může pronajímatel i nájemce vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

Užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, uplatní se nevyvratitelná právní domněnka, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných v původní nájemní smlouvě. Byla-li ve smlouvě nájemní doba dohodnuta na dobu delší než jeden rok, platí, že v důsledku nepřerušeného užívání bude prodloužena o jeden rok; byla-li nájemní doba kratší než jeden rok, platí, že bude prodloužena o stejnou dobu. Tato úprava automatické prolongace nájmu se uplatní obecně na nájem, na problematiku nájmu bytu se však užije speciální úprava v ust. § 2285 OZ.

Nájemce má právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, pokud:

• pronajímatel neposkytne nájemci dostatečnou ochranu před právními nároky třetí strany k předmětu nájmu, nebo
• je třeba na pronajaté věci provést neodkladnou opravu, která však znemožňuje věc užívat, nebo
• nájemce pronajímateli oznámí vadu, která zásadním způsobem ztěžuje užívání, nebo znemožňuje užívání zcela a kterou je pronajímatel povinen odstranit a on ji neodstraní, nebo
• pronajímatel porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a nájemci tím působí značnou újmu, nebo
• věc částečně zanikne (pokud věc zanikne zcela, nájem skončí ze zákona), nebo
• pronajatá věc se stane nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, nebo
• jsou naplněny jiné důvody výslovně sjednané v nájemní smlouvě.

Pronajímatel má právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, pokud:

• nájemce k věci zřídí podnájemní právo bez souhlasu pronajímatele, nebo
• nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a pronajímateli tím působí značnou újmu, nebo
• jsou naplněny jiné důvody výslovně sjednané v nájemní smlouvě, nebo
• nájemce užívá věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, přestože ho pronajímatel písemně vyzval, aby věc užíval řádně, dal mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozornil jej na možné následky neuposlechnutí výzvy, nebo
• nájemce užívá věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, nebo
• nájemce nezaplatil nájemné ani do splatnosti příštího nájemného.

V době tří měsíců před skončením nájmu má nájemce povinnost umožnit novému zájemci o nájem přístup k věci za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele, oznámí-li mu to pronajímatel v přiměřené době předem. Vzniknou-li nájemci v souvislosti s takovou prohlídkou obtíže, které nejsou jen nepodstatné, má nájemce právo na slevu z nájemného.

Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.