Nájem a pacht, zejména nemovitostí

Nájem bytu a nájem domu

Smlouvou o nájmu bytu nebo nájmu domu se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce, případně i členů jeho domácnosti, byt nebo dům. Pokud má byt nebo dům sloužit k zajištění bytových potřeb nájemce či členů jeho domácnosti, pak není možné smluvně omezit práva nájemce nad rámec omezení uvedených v občanském zákoníku. Byť by nájemce s takovým omezením vyjádřil svůj svobodný souhlas sebedůrazněji, byl by ze zákona nicotný.

Nájemci dále nelze uložit povinnost, která je vzhledem k okolnostem a podmínkám nájmu zjevně nepřiměřená. Dříve zakázané ujednání o smluvní pokutě dostálo změn a aktuálně platí, že peněžitá jistota poskytnutá nájemcem a smluvní pokuta nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Tímto omezením smluvní volnosti stran se nájem bytu a domu výrazně odlišuje od běžného nájmu a vlastně i od převážné části závazkového práva v  občanském zákoníku vůbec. Důvodem k tomuto omezení je ochrana veřejného zájmu, resp. snaha o zajištění ochrany a stability základní lidské potřeby, kterou bydlení bezesporu představuje. Změna zákonných práv a povinností v opačném směru, tedy ve prospěch nájemce, je naopak občanským zákoníkem dovolena.

Bytem se dle současně platné úpravy rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Smlouva o nájmu bytu či domu může být uzavřena pouze za účelem dlouhodobého naplňování bytových potřeb nájemce. Jde-li pouze o ubytování přechodného charakteru, použijí se na něj ustanovení občanského zákoníku o smlouvě o ubytování (viz níže).

Smlouva o nájmu bytu či domu musí mít písemnou formu, avšak pronajímatel nemá právo vůči nájemci nedostatek formy namítat. Užívá-li naproti tomu nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, byť by ve skutečnosti uzavřena nebyla. Jde rovněž o projev ochrany, kterou občanský zákoník nájemci coby slabší smluvní straně poskytuje.

Není-li mezi nájemcem a pronajímatelem ujednána doba, kdy pronajímatel zpřístupní nájemci byt, zpřístupní jej prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti. Byt je zpřístupněn, obdržel-li nájemce klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu. K tomu však bude docházet spíše méně často, naopak protokolární předání bytu se dá označit za v praxi zcela běžné.

Byt je způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li ujednáním v nájemní smlouvě. Pokud v nájemní smlouvě není ujednáno nic, byt je způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících.

Pronajímatel se však může s nájemcem dohodnout i tak, že k obývání bude předán byt, který není způsobilý k obývání. Strany si však musí zároveň ujednat zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav.

Není-li v ujednanou dobu byt způsobilý k nastěhování a obývání nebo je-li byt ve stavu, který neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat. Využije-li tohoto práva, pak není povinen platit nájemné po dobu, co vada trvá.

Nastěhuje-li se nájemce do bytu, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní; to platí i v případě podstatné vady v poskytování plnění spojeného nebo souvisícího s užíváním bytu. Výše uvedené neplatí, znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, nebo neznal-li jej jen proto, že si jej neprohlédl, přestože jej pronajímatel včas a řádně vyzval k prohlídce.

Nájemné a jistota

Neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Sjednají-li si strany výši nájemného, avšak není zřejmé, v jaké periodicitě se má nájemné platit, pak se nájemné považuje za měsíční, neprokáží-li strany existenci jiného ujednání.

Pokud si strany neujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel, pak je pronajímatel povinen zajistit nájemci po dobu nájmu ty služby, které jsou považovány za nezbytné. Na základě vyvratitelné právní domněnky se za nezbytné služby považují dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Nájemce platí nájemné předem na každý kalendářní měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění.

Požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů.

Povinnost doručit příjemci služeb jejich vyúčtování jde k tíži poskytovatele služeb. V případě nájmu bytu jím typicky bude pronajímatel, nájemce je pak jejich příjemcem.

Souladně se zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, má poskytovatel služeb povinnost provést vyúčtování služeb, s uvedením skutečné výše nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování, do 4 měsíců ode dne skončení zúčtovacího období. Případné prodlení s doručením vyúčtování zakládá na straně příjemce služeb právo na zaplacení zákonné pokuty z prodlení, jejíž denní výše činí 50 Kč, nedojde-li k odlišnému ujednání s nájemci v domě (alespoň 2/3) nebo jinému rozhodnutí družstva či společenství vlastníků.

Strany si mohou v nájemní smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného. Neujednají-li si ho a zároveň nevyloučí zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.

K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud však návrhu pronajímatele na určení výše nájemného nevyhoví, bude-li návrh doručen po uplynutí lhůty tří měsíců při současném splnění podmínky, že nájemce opožděné podání návrhu namítne. Obdobný postup se použije, navrhuje-li nájemce nájemné snížit.

Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně.

Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Nedojde-li k takové shodě, pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek (zlepšení užitné hodnoty pronajatého bytu, celkových podmínek v domě, trvalá úspora energie nebo vody), se nepřihlíží.

Strany se mohou dohodnout, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu ve výši maximálně trojnásobku měsíčního nájemného, kterou bude kryta povinnost zaplatit nájemné či splnění jiné povinnosti vyplývající z nájmu. Stejně tak si pro tento účel si strany mohou namísto složení jistoty sjednat pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu. Jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

V této souvislosti je však vhodné zmínit, že pronajímatel má povinnost při skončení nájmu vrátit jistotu nájemci včetně úroků, jejichž výše musí dosahovat alespoň sazby zákonných úroků z prodlení. Toto ustanovení nebude pochopitelně mezi pronajímateli příliš populární, je však nutné si uvědomit, že složení jistoty váže často nemalé finanční prostředky nájemce, které tím pádem nemohou být jinak zhodnoceny, a které zvláště v případě dlouhodobých nájmů výrazně ztrácí na hodnotě.

Pronajímatel se tak musí zamyslet nad tím, zda se mu skutečně vyplatí požadovat jistinu v maximální výši, neboť zákonný úrok z prodlení může v případě nájmu na dobu neurčitou dosáhnout významné částky. Připomínáme, že k ustanovení nájemní smlouvy, které by nájemcův nárok na úroky z prodlení omezovalo, by se nepřihlíželo.

Práva a povinnosti stran

Nájemce je povinen užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.

Nájemce má dále právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu a úpravu bytu nebo domu. Jeho případnou přestavbu nebo jinou změnu je povinen strpět, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce.

Pronajímatel oproti tomu udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba odstranit, oznámí to pronajímateli, který je povinen je odstranit v přiměřené době poté, co mu nájemce jejich existenci oznámil. Není-li poškození či vada nepodstatného charakteru a neodstraní-li je pronajímatel po informování nájemcem bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného.

Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem ukončit výpovědí bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele.

Podnájem a členové nájemcovy domácnosti

Nájemce má právo do své domácnosti přijímat kohokoli. Pronajímatel má však oproti tomu právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Přijme-li nájemce do své domácnosti nového člena, je tuto skutečnost povinen oznámit pronajímateli, a to bez zbytečného odkladu. Pronajímatel má právo vyhradit si již v nájemní smlouvě udělení souhlasu s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu nájemcovi blízkou, jako je například člen nájemcovy rodiny. Obdobnou povinnost má nájemce i v případě snížení počtů členů jeho domácnosti.

Nájemce může dát po dobu trvání nájmu část bytu do podnájmu třetí osobě, a pokud v bytě sám trvale bydlí, může tak učinit i bez souhlasu pronajímatele. V opačném případě tak může učinit pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti o souhlas ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný, ledaže se smluvní strany výslovně dohodly na tom, že podnájem je zakázán.

Skončení nájmu

Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. Automatické prodloužení nájmu neplatí, pokud je vyloučeno smluvními stranami v nájemní smlouvě. Výzva pronajímatele nájemci, aby byt po skončení nájmu opustil, vyžaduje písemnou formu.

Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, je povinen výpovědi uvést její důvod a poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky s možností navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď pronajímatele neplatná. Pokud se nájemce chce soudní cestou domáhat určení, že výpověď nebyla učiněna platně, musí návrh soudu doručit nejpozději ve lhůtě 2 měsíců ode dne doručení výpovědi.

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Nájem služebního bytu a bytu zvláštního určení

Je-li nájem bytu či domu ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce a je-li podle výslovného určení smlouvy pronajat byt služební, mohou být práva nájemce služebního bytu omezena. Toto ustanovení obdobně platí pro případ nájmu služebního domu.

Nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci, v souvislosti s jejímž výkonem byt nebo dům využíval, aniž k tomu měl vážný důvod. Přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci.

Zemře-li nájemce, nájem služebního bytu skončí. Osoba, která v bytě bydlela společně s nájemcem, má právo v bytě bydlet; vyzve-li ji však pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží.

Je-li předmětem nájmu byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou, jedná se o nájem bytu zvláštního určení.

Pokud nájemce bytu zvláštního určení zemře, nájem na členy nájemcovy domácnosti nepřechází, a to ani v případě, že v bytě žili ke dni smrti nájemce a nemají vlastní byt. Nájem bytu v takovém případě skončí a pronajímatel vyzve členy nájemcovy domácnosti, kteří v bytě žili ke dni smrti nájemce a nemají vlastní byt, aby byt vyklidili nejpozději do šesti měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží. Pokud zdravotně postižené v bytě nežijí, pronajímatel vyzve obdobně nájemcovy dědice, aby byt vyklidili nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží.

Pokud v bytě zvláštního určení žila ke dni smrti nájemce osoba zdravotně postižená nebo osoba, která dosáhla věku 70 let, která žila s nájemcem nejméně jeden rok ve společné domácnosti a nemá vlastní byt, přejde na ni nájem ke dni smrti nájemce, pokud se pronajímatel a tato osoba nedohodnou jinak.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.