Nájem a pacht, zejména nemovitostí

Nájem prostoru sloužícího k podnikání

Ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, který je využíván k provozování podnikatelské činnosti, slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání. Splňuje-li fakticky nájemní vztah tato kritéria, jedná se o nájem prostoru sloužícího k podnikání bez ohledu na to, je-li účel nájmu v nájemní smlouvě uveden. Naopak jde-li o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti, je takový vztah podřízen obecným ustanovením o nájmu.

Práva a povinnosti smluvních stran

Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání smluvních stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. To neplatí, pokud se v důsledku změny poměrů na straně nájemce jeho činnost v některém ohledu změnila jen nepodstatně.

Nájemce může nemovitou věc nacházející se v prostoru sloužícímu podnikání opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za udělený. Pronajímatel může souhlas odmítnout pouze, má-li pro to vážný důvod.

Při skončení nájmu odstraní nájemce označení předmětu nájmu, kterými nemovitou věc opatřil a uvede dotčenou část nemovité věci do původního stavu.

Skončení nájmu

Nájem sjednaný na dobu určitou skončí zpravidla uplynutím této doby, případně dohodou smluvních stran. Smluvní strany jej však mohou jednostranně ukončit i dříve, a to za splnění následujících podmínek.

Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby,

• ztratí-li předmět nájmu způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,
• přestane-li být pronajatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo
• porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i před uplynutím ujednané doby,

• má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo
• porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

Ve výpovědi musí být uveden výpovědní důvod. Jeho neuvedení má za následek neplatnost výpovědi, byť by byla smluvní straně doručena. Výpovědní doba v případě nájmu prostoru sloužícího k podnikání podle smlouvy uzavřené na dobu určitou činí 3 měsíce.

Nájem na dobu neurčitou může strana vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. Trvá-li však nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

Skončí-li nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem. Pronajímatel není povinen nájemci náhradu poskytnout, pokud dal pronajímatel nájemci výpověď z důvodu hrubého porušení nájemcových povinností.

Podnikatelský pronájem věcí movitých

Nájemní smlouvou se podnikatel, jehož podnikání spočívá v pronajímání věcí, zavazuje přenechat nájemci na určitou dobu užívání movité věci a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

Pronajímatel se při předání věci nájemci přesvědčí, že věc je v dobrém stavu, předvede nájemci, že věc je funkční (je-li to obvyklé) a seznámí nájemce s pravidly pro zacházení s věcí. Seznámení může být ze strany pronajímatele nahrazeno předáním písemných pokynů.

Má-li věc vadu, pro kterou ji nelze řádně užívat nebo pro kterou ji lze užívat jen se značnými obtížemi, má nájemce právo, aby mu pronajímatel poskytl jinou věc sloužící témuž účelu. Po dobu, po niž nájemce nemohl věc řádně užívat vůbec nebo jen se značnými obtížemi, má nájemce právo na prominutí nájemného, anebo na slevu z nájemného. Právo na prominutí nájemného nebo slevu z něj musí nájemce u pronajímatele uplatnit do konce ujednané doby nájmu, jinak zanikne.

Nájemce je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu poškození, ztrátu nebo zničení věci. Dokud tuto povinnost nesplní, je povinen pronajímateli nadále platit nájemné. Nájemce je také povinen platit nájemné po celou dobu, kdy je v prodlení s vrácením věci pronajímateli. Není rozhodné, zda věc opravdu užívá.

Nájemce má právo nájem kdykoli vypovědět. Výpovědní doba je desetidenní. Pokud pronajímatel o vrácení věci sám nepožádá, nájem se, na rozdíl od obecného nájmu a nájmu bytu, neprodlužuje.

Nájem dopravního prostředku

Smlouvou o nájmu dopravního prostředku se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci na určitou dobu užívání dopravního prostředku a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemné zaplatí nájemce až po ukončení užívání dopravního prostředku, není-li nájem ujednán na dobu delší než tři měsíce. Při kratší době pronájmu platí nájemce nájemné ke konci každého kalendářního měsíce.

Dopravní prostředek musí být způsobilý k provozu a k ujednanému způsobu užívání, případně k užívání, k němuž dopravní prostředek obvykle slouží. Není-li tomu tak, nájemce má právo odmítnout dopravní prostředek převzít. Zjistí-li nájemce nezpůsobilost dopravního prostředku dodatečně, má právo jej vrátit a žádat odstranění vady, odevzdání jiného dopravního prostředku, nebo zrušení smlouvy.

Pronajímatel je povinen nájemci nahradit náklady na údržbu dopravního prostředku, uplatnil-li je nájemce u pronajímatele ve lhůtě tří měsíců od jejich vynaložení. Pozdějšímu uplatnění pronajímatele k ničemu nezavazuje – marným uplynutím lhůty nárok nájemce zaniká.

Smlouva o ubytování

Na rozdíl od smlouvy o nájmu bytu či domu není smyslem smlouvy o ubytování dlouhodobé poskytnutí bydlení. Ubytovatel se v ní zavazuje poskytnout ubytovanému ubytování za úplatu, avšak pouze přechodně, a to buď na přímo ujednanou dobu, nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování. Dalším rozdílem proti nájmu je, že k ubytování dochází v zařízení k tomu zvlášť určeném (hotel, motel, penzion aj.) a že s ním souvisí další služby, které zpravidla nebudou součástí běžné smlouvy o nájmu.

Ubytovaný má právo užívat prostor vyhrazený mu k ubytování, jakož i společné prostory ubytovacího zařízení a využívat služby s ubytováním spojené. Ubytovatel odevzdá ubytovanému ubytovací prostor ve stavu způsobilém pro řádné užívání a zajistí mu nerušený výkon jeho práv spojených s ubytováním.

Jednou ze souvisejících služeb, kterou je však ubytovatel povinen poskytovat bezplatně, je i jeho povinnost převzít do úschovy od ubytovaného peněžní prostředky, klenoty nebo jiné cennosti. Ubytovatel může nicméně požadovat, aby mu byly věci k úschově předány v uzavřené nebo zapečetěné schránce, a pokud jde o věci nebezpečné nebo hodnotou či rozsahem pro ubytovací zařízení neúměrné, může jejich úschovu odmítnout.

Ubytovaný může smlouvu o ubytování vypovědět i před uplynutím ujednané doby. Prokáže-li však ubytovatel, že nemohl zabránit škodě, která mu předčasným zrušením ubytování vznikla, může žádat, aby mu ubytovaný škodu nahradil. Poskytovatel ubytování může naproti tomu smlouvu vypovědět před uplynutím ujednané doby pouze za předpokladu, že ubytovaný i přes výstrahu hrubě porušuje své povinnosti plynoucí ze smlouvy, anebo dobré mravy.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.