Nemovité věci obecně, druhy a jejich zatížení

Související právní předpisy:

• Katastrální zákon
• Občanský zákoník
• Stavební zákon
• Zákon o dani z nemovitých věcí
• Zákon o dani z příjmu

Související právní průvodci:

• Institut stavby a související právní vztahy
• Katastrální zákon
• Nájem a pacht, zejména nemovitostí
• Návrat zákonného předkupního práva
• Nemovitosti
• Nemovitosti – jejich převody a daňové důsledky
• Společenství vlastníků a problematika bytových družstev
• Věcná břemena

Dělení věcí: nemovité a movité věci

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), rozlišuje věci na nemovité a movité. Dle ust. § 498 odst. 1 OZ jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Ostatní věci jsou movité, a to bez ohledu na to, zda je jejich podstata hmotná nebo nehmotná.

Zákon tedy pozitivně vymezuje, co je nemovitou věcí. Pokud věc nespadá pod tuto legální definici nemovité věci, je automaticky považována za věc movitou. Oproti právní úpravě „starého“ občanského zákoníku je pojem nemovité věci (dříve nemovitost) vymezen šířeji, kdy se za nemovitou věc nově považují i některá práva, např. právo stavby. Zásadní je pak návrat ke staré římskoprávní zásadě „superficies solo cedit“ (v překl. povrch ustupuje půdě), v důsledku čehož se stavba, nejedná-li se o stavbu jen dočasnou, stává součástí pozemku.

Rozdělení věcí na nemovité a movité je důležité pro praxi, neboť určitá právní regulace se vztahuje pouze k nemovitým věcem a jiná jen k věcem movitým. Typickým příkladem je zřízení, převod, změna nebo zrušení věcného práva k nemovité věci, kdy zákon pro takovéto právní jednání vyžaduje písemnou formu (§ 560 OZ).

Právní úprava občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) se však neuplatnila vůči všem věcem v právním slova smyslu. S přijetím občanského zákoníku bylo nutné zachovat i určitou právní jistotu pro již existující vlastnické vztahy. Pravidla pro uplatnění výjimek z aplikace nové právní úpravy nalezneme v přechodných ustanoveních § 3054 a násl. OZ. O těchto výjimkách bude dále pojednáno níže v první kapitole.

Druhy nemovitých věcí

Nemovité věci dělíme na:

1. pozemky;
2. podzemní stavby se samostatným účelovým určením;
3. věcná práva k pozemkům a k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením;
4. práva, která za nemovité věci prohlásí zákon;
5. předměty, o kterých jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a které nejsou přenositelné bez narušení jejich podstaty;
6. jednotky;
7. některé stavby spojené se zemí pevným základem;
8. inženýrské sítě;
9. dočasné stavby, které nejsou součástí pozemku.

Pozemky

Pozemkem se dle ustanovení § 2 písm. a) zák. č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrálního zákona), rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranicí jiného práva podle § 19 katastrálního zákona, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. Pozemky se evidují v podobě parcel.

Podzemní stavby se samostatným účelovým určením

Samostatnými nemovitými věcmi nejsou všechny podzemní stavby, ale pouze ty, jež mají samostatné účelové určení. Takovou stavbou je např. metro, vinný sklep, podzemní garáž. Naproti tomu meliorační zařízení není samostatnou věcí, neboť slouží pozemku, a neplní tedy samostatný hospodářský účel.

Věcná práva k pozemkům a k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením

Věcná práva jsou majetková práva, jejichž obsahem je úplné nebo částečné panství nad konkrétní věcí. Věcným právem je např. vlastnické právo, právo držby, zástavní právo, věcné břemeno a předkupní právo. Pokud se některé z těchto práv váže k pozemku nebo k podzemní stavbě se samostatným účelovým určením, je nemovitou věcí.

Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon

Typickým příkladem je právo stavby, jež za nemovitou věc prohlašuje OZ v § 1242. Jedná se o právo jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Může se jednat o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. O tomto institutu bude blíže pojednáno níže ve třetí kapitole.

Předměty, o kterých jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a které nejsou přenositelné bez narušení jejich podstaty

Takovýmito předměty jsou např. jeskyně, přírodní léčivé zdroje, povrchové a podzemní vody. Speciální zákony však stanoví, že tyto věci nejsou předmětem vlastnického práva.

Jednotky

Nemovitou věcí je dle občanského zákoníku také jednotka. Dle § 1159 OZ jednotka zahrnuje:

• byt jako prostorově oddělenou část domu,
• podíl na společných částech nemovité věci (zahrnuje podíl na pozemku, popř. na právu stavby a podíl na budově), přičemž tyto části jednotky jsou považovány za vzájemně spojené a neoddělitelné.

Jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který byl zrušen přijetím OZ, zůstávají vymezeny podle tohoto zákona, pokud se souhlasem všech vlastníků nedojde změnou prohlášení ke změně jejich vymezení na jednotky podle OZ. Předmětem evidence katastru nemovitostí jsou tedy jak jednotky podle zákona o vlastnictví bytů, tak jednotky vzniklé až po 1. 1. 2014 na základě OZ.

Některé stavby spojené se zemí pevným základem

Na základě přechodného ustanovení § 3055 OZ je samostatnou nemovitou věcí také stavba, která se dle těchto přechodných ustanovení nestala od 1. 1. 2014 součástí pozemku. Typickým případem je situace, kdy stavba měla k 31. 12. 2013 odlišného vlastníka od vlastníka pozemku.

Pokud stavba vznikla po 1. 1. 2014 nebo se jedná o existující stavbu k 1. 1. 2014, která je ve vlastnictví vlastníka pozemku, stává se součástí pozemku a přestává být samostatnou věcí v právním slova smyslu. Takováto stavba přestává být předmětem samostatné evidence v katastru nemovitostí, eviduje se pouze jako součást pozemku. V případě, že byla stavba považovaná podle starého občanského zákoníku za samostatnou věc a má k 1. 1. 2014 vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, je samostatně evidována v katastru nemovitostí. Rozestavěné stavby se již nezapisují do evidence katastru nemovitostí.

Součástí pozemku jsou od 1. 1. 2014 stroje a další zařízení upevněná ve stavbě. Toto však neplatí, byla-li zapsána do katastru nemovitostí výhrada, že stroj není ve vlastnictví vlastníka pozemku (§ 508 OZ).

Inženýrské sítě

Dle § 509 OZ liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku a mají tedy povahu samostatných nemovitých věcí. Součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.

Dočasné stavby, které nejsou součástí pozemku

Jedná se o stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Dočasnou stavbou může být i stavba jinak trvalého charakteru, pakliže je z okolností zřejmé, že byla zřízena jen na přechodnou dobu, např. k pronájmu pozemku za účelem zřízení stavby.

Nemovité věci dále dělíme na hmotné a nehmotné. Dle § 496 odst. 1 OZ je za hmotnou věc považována ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. Jedná se buď o hmotný předmět (např. pozemek), nebo o přírodní sílu, která je ovladatelná (např. elektrická energie). Druhý odstavec tohoto ustanovení obsahuje legální definici nehmotných věcí. Dle této definice jsou jimi práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty. Takovými právy jsou typicky práva na nejrůznější plnění, tj. pohledávky. Nemovité věci jsou zpravidla věcmi hmotnými, výjimkou je například již zmíněné právo stavby, které je věcí nemovitou nehmotnou.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.