Nemovité věci obecně, druhy a jejich zatížení

Nabývání vlastnictví a zásada materiální publicity

Nabývání vlastnictví

Vlastnické právo k nemovité věci lze nabýt na základě smlouvy, děděním, na základě zákona, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem.

Nejčastějším způsobem nabytí vlastnického práva k nemovité věci je nabytí smlouvou. Zákon pro takový druh právního jednání vyžaduje písemnou formu. Písemnou formou či písemností se rozumí soubor písemných znaků, bez ohledu na druh písma a jazyk, ve kterém je písemnost vyhotovena. Pokud to zákon výslovně nestanoví, není důležité, jakým způsobem byla písemnost vyhotovena. Může to být vlastnoručně, psacím strojem, počítačem nebo jiným způsobem.

Důležité je, aby listina obsahovala vlastnoruční podpis jednajících osob, neboť jen tak se právní jednání stává platným. Není-li osoba s to se podepsat, učiní namísto podpisu před alespoň dvěma svědky na listině rukou nebo jinak vlastní znamení, ke kterému jeden ze svědků připíše jméno jednajícího (§ 563 OZ). Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé (např. elektronický podpis, razítko). Písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby (§ 562 OZ).

Podpisy smluvních stran musí být na téže listině. Pokud tedy dochází k nabytí vlastnického práva kupní smlouvou, neměla by být sepsána tak, že návrh a jeho přijetí budou na dvou samostatných listinách.

Vedle požadavku písemné formy smlouvy zákon vyžaduje, aby nemovitá věc, jež je předmětem převodu, byla ve smlouvě dostatečně určena. Nemovitá věc (pozemek), která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, by měla být individualizována uvedením obce, parcelního čísla a katastrálního území, v němž leží (Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 11. 2001, sp. zn. NS 22 Cdo 1236/2001). V případě převodu nemovité věci (budovy), která není nebo se 1. 1. 2014 nestala součástí pozemku, ji bude třeba ve smlouvě vymezit tak, aby byla vymezena určitě, zejména číslem popisným nebo číslem evidenčním a vymezením pozemku, na kterém se nachází.

OZ zachovává při nabývání vlastnického práva k nemovité věci tzv. intabulační princip. Ten se uplatní u těch nemovitých věcí, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí. K nabytí vlastnického práva je tak vedle existence titulu – platné a účinné smlouvy, třeba i přistoupení modu – zápisu do příslušného katastru nemovitostí. Zápis do katastru nemovitostí je účinný ke dni podání žádosti o zápis příslušnému katastrálnímu úřadu, má tedy účinky tzv. ex tunc.

U nemovitých věcí, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, se nabývá vlastnické právo dnem účinnosti smlouvy, není-li ujednáno jinak.

Zásada materiální publicity

Formulaci zásady materiální publicity nalezneme v § 984 odst. 1 OZ. Dle tohoto ustanovení platí, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. Nedostatek titulu tak nahradí údaje zapsané v katastru nemovitostí.

V této souvislosti je třeba rozlišovat údaje právního charakteru a ostatní údaje týkající se nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí. Princip materiální publicity se uplatní pouze ve vztahu k zapsaným údajům právní povahy. Pokud osoba, která nabude vlastnické právo k nemovité věci při splnění ostatních podmínek uvedených v § 984 odst. 1 OZ, poté zjistí, že pozemek má menší výměru, než jaká je uvedena v katastru nemovitostí, nemůže při své obraně odkazovat na ustanovení o materiální publicitě, nýbrž na ustanovení o omylu či vadách.

Ten, kdo spoléhá na zápis v katastru nemovitostí, nemá povinnost zkoumat, zda zápis odpovídá skutečnosti. Princip materiální publicity chrání nabyvatele jak vůči třetím osobám, tak vůči skutečnému vlastníkovi. Tato ochrana však není absolutní, neboť z aplikace principu materiální publicity existují výjimky.

Účinky principu materiální publicity se neuplatní na zdánlivé nebo neplatné právní jednání. Musí zde existovat právní jednání a nesmí být dán důvod jeho absolutní neplatnosti, např. nedostatek vůle, nedostatek svéprávnosti nebo zákaz nakládat s věcí vyplývající ze zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci.

V případě, že bude nakládající osoba omezena v nakládání s nemovitou věcí např. z důvodu, že jí bylo doručeno oznámení o zahájení vyvlastňovacího řízení, avšak v katastru nemovitostí nebyla o této skutečnosti vyznačena odpovídající poznámka, nebude nabyvatel nemovité věci chráněn principem materiální publicity, přestože ze zápisů v katastru nemovitostí omezení vlastníka nevyplývalo, a on se tak jevil jako osoba plně oprávněná s nemovitou věcí nakládat.

Další výjimku ze shora uvedeného pravidla stanoví § 984 odst. 2 OZ. Dle tohoto ustanovení se pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu princip materiální publicity nepoužije.

Dle přechodného ustanovení § 3064 OZ nastanou účinky materiální publicity pro práva zapsaná do katastru nemovitostí od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2014, až uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, tj. k 1. 1. 2015. Stejné pravidlo se uplatní i pro práva zapsaná do katastru nemovitostí před 1. 1. 2014.

Lhůty stanovené v § 983 a 986 OZ počnou běžet po uplynutí jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, tedy taktéž k 1. 1. 2015. Jedná se o lhůtu pro výmaz přednostního práva ke zřízení věcného práva z katastru nemovitostí a lhůtu pro vyznačení tzv. poznámky spornosti v katastru nemovitostí při domáhání se výmazu zápisu provedeného do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, kterým bylo dotčeno právo žadatele.

Právo stavby a stavba

Právo stavby je upraveno v § 1240–1256 OZ a rozumí se jím věcné právo stavebníka k cizímu pozemku. Jedná se o případ, kdy dochází k prolomení shora uvedené zásady „superficies solo cedit“, ke které se OZ vrací. Právo stavby je nemovitou věcí, která zatěžuje pozemek tím, že oprávněný z tohoto práva – stavebník – může mít na takovémto cizím pozemku stavbu. Toto právo může být vztaženo jak ke stavbě, která má být teprve zřízena, tak i ke stavbě, která již existuje. Právo stavby lze také zřídit k budově vlastníka pozemku např. za účelem její rekonstrukce, pakliže vlastník pozemku není schopen nebo ochoten do opravy budovy investovat.

Právo stavby je dočasné. Nabývá se na základě smlouvy (smlouva o zřízení práva stavby), vydržením nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do katastru nemovitostí. Právo stavby zřízené rozhodnutím orgánu veřejné moci nebo vydržením je taktéž předmětem evidence v katastru nemovitostí. V případě, že bylo zřízeno smlouvou, je doba jeho trvání omezena na dobu 99 let. Dle ustanovení § 1245 OZ lze trvání práva stavby prodloužit.

Otázkou zůstává, zda tímto prodloužením lze překročit maximální dobu 99 let pro sjednání práva stavby. Odpověď na ni není zatím jednoznačná a přinese ji až praxe. Bez ohledu na shora uvedené je však možné si sjednat při zániku práva stavby nové právo stavby. Dle § 1246 OZ nelze právo stavby omezit rozvazovací podmínkou. Je-li sjednána, nepřihlíží se k ní. Smluvní strany si mohou také sjednat, zda právo stavby zřizují úplatně či bezúplatně. Pokud vznikne právo stavby vydržením, je omezeno délkou 40 let. Tuto délku však může soud, pokud k tomu shledá spravedlivý důvod, přiměřeně zkrátit nebo prodloužit.

Ustanovení o vzniku práva stavby rozhodnutím orgánu veřejné moci je zatím právně upraveno pouze na obecní úrovni, kdy § 85 písm. m) zákona č. 128/2000 Sb., o obecním zřízení, ve znění pozdějších předpisů, stanovuje do pravomoci obecního zastupitelstva rozhodování o nabývání a převodu práva stavby a o smluvním zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví obce.

Občanský zákoník v ustanovení § 1242 OZ prohlašuje právo stavby za nemovitou věc. Z toho vyplývá, že je předmětem vlastnictví, tudíž ho lze zcizit, zatížit nebo zdědit. Stavba, které se týká právo stavby, je jeho součástí. Není tedy ani součástí pozemku, ani samostatnou věcí v právním slova smyslu. Vlastník tedy již nepřevádí samostatně takovouto stavbu, ale musí převést právo stavby, v němž je tato stavba obsažena.

Pokud jde o vzájemná práva a povinnosti vlastníka a stavebníka, zákon upřednostňuje jejich smluvní ujednání. Jestliže si však smluvní strany žádná nesjednají, použijí se ta zákonná. Dle nového občanského zákoníku se stavebník může chovat ve vztahu k zatíženému pozemku jako poživatel, má ale naproti tomu povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Vlastník pozemku má právo si vyhradit souhlas k nájmu, propachtování, zcizení nebo zatížení práva stavby. Souhlas však může odepřít jen tehdy, pokud by takové právní jednání vedlo k jeho újmě.

Ustanovení § 1247 OZ upravuje právní režim úplatného sjednání práva stavby. Bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Pokud dojde k jeho převodu, povinnost hradit úplatu nezaniká a působí dál proti novému stavebníkovi. V případě prodlení stavebníka s plněním jednotlivé dávky stavebního platu vzniká věřiteli právo domáhat se plnění jak po bývalém vlastníku práva stavby, tak i po současném. Proti současnému vlastníkovi lze však plnění vymáhat jen exekucí směřující ke zpeněžení práva stavby.

Dle § 1254 OZ má stavebník předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Odlišné ujednání je přípustné, přičemž tento režim odchylný od zákona se zapíše do katastru nemovitostí. V ustanovení § 1255 OZ je dále řešeno finanční vyrovnání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno.

Pokud si strany neujednají nic jiného, uplatní se zákonný režim, dle kterého poskytne vlastník stavebního pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu. Náhrada činí v tomto případě polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Z tohoto důvodu se zapisuje do katastru nemovitostí i doba, na kterou je právo stavby zřízeno. Poskytnutí finanční kompenzace za zánik práva stavby vlastníkem pozemku je logické, neboť po zániku tohoto práva se stavba stává součástí pozemku a majetek vlastníka pozemku se tak zvětší o tuto novou hodnotu. V této souvislosti je třeba upozornit, že zkázou stavby právo stavby nezaniká.

Právo stavby však může zaniknout i dříve než uplynutím sjednané doby, a to na základě dohody mezi stavebníkem a vlastníkem stavby. Zákon v takovýchto případech bere zřetel na třetí osoby, jejichž věcná práva k právu stavby byla zapsána do katastru nemovitostí.

Dle ustanovení § 1249 OZ při zániku práva stavby před uplynutím doby jeho trvání nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči věcnému právu náležejícímu osobě, pro kterou bylo k právu stavby do veřejného seznamu zapsáno věcné právo, až zánikem tohoto věcného práva. Jestliže však tato osoba k výmazu udělí souhlas, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči jejímu věcnému právu již tímto výmazem. Takovýmto věcným právem třetí osoby může být např. služebnost nebo reálné břemeno.

V praxi bude mít právo stavby spíše využití pro stavby průmyslového a obchodního charakteru o předpokládané životnosti několika desítek let (např. skladiště, nákupní centra v okrajových částech měst, montované haly apod.) V takovýchto případech nemá investor zpravidla zájem koupit pro svůj stavební projekt pozemek, a ani vlastník pozemku nemá zpravidla v úmyslu zbavit se trvale svého vlastnictví.

Stavbu na cizím pozemku lze zřídit i jinými způsoby než právem stavby, např. sjednáním nájmu nebo pachtu. Pacht je časově omezený pronájem věci za účelem jejího užívání a požívání (požívání přírůstků). Tímto se liší od nájmu, kterým se věc poskytuje nájemci pouze k užívání.

Závěrem je nutné uvést, že ne vždy je stavba na cizím pozemku součástí práva stavby. Jedná se např. o stavbu postavenou na pronajatém nebo propachtovaném pozemku, nebo stavbu, která byla postavena na cizím pozemku do 31. 12. 2013.

Služebnosti a reálná věcná břemena

Nemovité věci se nejčastěji zatěžují tzv. věcnými břemeny. Věcné břemeno je druhem věcného práva k věci cizí. Představuje omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch třetí osoby tak, že vlastník nemovité věci je povinen něco strpět, něčeho se zdržet, případně něco konat. OZ dělí věcná břemena na služebnosti a reálná věcná břemena.

Služebnosti

Služebností se rozumí omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch jiné osoby s tím, že musí něco strpět nebo se něčeho zdržet. Dle ust. § 498 OZ jsou služebnosti zřízené k pozemkům či k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením samostatnými nemovitými věcmi. Služebnosti mohou zatěžovat i movité věci, nicméně s ohledem na zaměření tohoto článku se budeme zabývat jen služebnostmi vážícími se k nemovitým věcem, zejména k pozemkům.

Služebnost zpravidla postihuje celou nemovitou věc, nicméně může zatěžovat i její část (např. služebnost stezky, průhonu apod.). I když služebnost limituje vlastníka zatížené věci, nevylučuje zcela jeho práva. Ten může k pozemku zatíženému služebností zřídit např. zástavní právo nebo ho zcizit.

Obsahem služebnosti je zejména právo oprávněného domáhat se stanoveného způsobu chování, jenž je dáno povahou konkrétní služebnosti. Pokud by vlastník nerespektoval jemu uloženou povinnost strpět nebo zdržet se určitého jednání, může se oprávněný svého práva vůči němu domáhat občanskoprávní negatorní žalobou podle § 1042 OZ. Vedle této žaloby má dále oprávněný možnost domáhat se svého práva ze služebnosti žalobou na ochranu držby ve smyslu § 1003 OZ, tj. domáhat se, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. Povinným ze služebnosti je vlastník služebné nemovité věci.

Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není-li rozsah služebnosti určen, posoudí se dle pravidel obecných zvyklostí. Neexistuje-li ani místní zvyklost, uplatní se pravidlo, že rozsah služebnosti je spíše menší než větší (§ 1258 OZ). Jak u práva stavby, tak u služebnosti lze práva a povinnosti, jež tvoří obsah služebnosti, založit i jiným způsobem, např. pachtovní smlouvou.

V ust. § 1260 OZ se stanoví, jakým způsobem se nabývá služebnost. Služebnost se nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena, ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Pro vydržení nemovité věci je potřebnou dobou 10 let. Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci se služebnost nabývá v případech stanovených zákonem.

Dle § 1262 OZ zřizuje-li se právním jednáním (např. smlouvou) služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do takového seznamu. Vzniká-li služebnost k věci zapsané do veřejného seznamu na základě jiné právní skutečnosti, zapíše se do veřejného seznamu i v takovém případě. Pro vznik služebnosti u nemovité věci, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, je tedy nezbytné její zapsání do tohoto veřejného seznamu.

Služebnosti rozdělujeme na osobní a na pozemkové. U pozemkových služebností je osoba oprávněná určena vlastnictvím panující nemovité věci. Z osobní služebnosti je oprávněna individuálně určená osoba; ta pak zaniká smrtí této osoby.

Smluvní strany si mohou mezi sebou sjednat služebnost s jakýmkoliv obsahem. Zákon podpůrně upravuje některé druhy služebností v § 1267 a násl. OZ, kde jsou uvedeny tyto služebnosti:

• služebnost inženýrské sítě (§ 1267 a násl.);
• opora cizí stavby (§ 1269);
• služebnost okapu (§ 1270);
• právo na svod dešťové vody (§ 1271);
• právo na vodu (§ 1272);
• služebnost rozlivu (§ 1273);
• služebnost stezky, průhonu a cesty (§ 1274 a násl.);
• právo pastvy (§ 1278 a násl.);
• užívací právo (§ 1283 a násl.);
• požívací právo (§ 1285 a násl.);
• služebnost bytu (§ 1297 a násl.).

Služebnost inženýrské sítě, opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, průhonu a cesty, a právo pastvy jsou služebnostmi pozemkovými. Služebnost bytu, užívací a požívací právo jsou služebnostmi osobními.

Občanský zákoník dále umožňuje, aby vlastník zřídil služebnost na svém pozemku ve prospěch jiného svého pozemku (§ 1257 odst. 2 OZ). Toto řešení je velice praktické v případě, že vlastník má přístup na druhý svůj pozemek pouze přes první, který však následně prodá. Původní vlastník pozemku tak nebude nucen uzavírat žádné smlouvy s novým majitelem pozemku, neboť převodem zatíženého pozemku služebnost nezaniká.

Služebnost zpravidla zaniká splněním účelu, pro který byla zřízena, nebo uplynutím sjednané doby. Služebnost dále může zaniknout i v důsledku trvalé změny, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit prospěšnějšímu užívání panujícího pozemku nebo potřebám oprávněné osoby. V takovém případě zaniká služebnost přímo ze zákona.

K zániku služebnosti může dojít také dohodou smluvních stran, avšak pro dosažení účinků takovéto dohody je nutné podat návrh na výmaz služebnosti z katastru nemovitostí, pakliže se jedná o služebnost zapisovanou do tohoto veřejného seznamu. Osobní služebnost, pakliže není dohodnuto něco jiného, zaniká smrtí oprávněného. Pokud je osobní služebnost zřízena ve prospěch právnické osoby, trvá po dobu existence této právnické osoby.

Důležitým pravidlem uvedeným v § 1301 OZ je, že spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká. Toto pravidlo volně navazuje na shora uvedené ust. § 1257 odst. 2 OZ, dle kterého lze, aby vlastník zřídil služebnost na svém pozemku ve prospěch jiného svého pozemku.

Reálná věcná břemena

Reálné věcné břemeno je druh věcného břemene, jehož podstatou je závazek vlastníka nemovité věci poskytovat oprávněnému nějaké plnění, např. poskytovat oprávněnému část úrody, která se urodila na jeho pozemku. Tento institut je upraven v § 1303 OZ a násl. Dle ust. § 1303 OZ, je-li věc zapsána do veřejného seznamu, může být zatížena reálným břemenem tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat.

Reálným věcným břemenem tak lze zatížit jen věc, která je předmětem evidence ve veřejném seznamu (např. katastru nemovitostí). Zřizuje-li se smlouvou, vzniká až zápisem do veřejného seznamu. Zákon umožňuje zřídit totéž reálné břemeno i k několika věcem ve prospěch jediné oprávněné osoby (tzv. vespolné reálné břemeno).

Reálné věcné břemeno lze zřídit buď na určitý časový úsek, nebo jako časově neomezené s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit (§ 1304 OZ). Podmínky výkupu musí být předem ujednány již při jeho zřízení. Pokud je podstatou reálného břemene opakující se plnění a vlastník věci se ocitne v prodlení se zaplacením jednotlivé dávky, oprávněný může požadovat její zaplacení jak po osobě, za jejíhož vlastnického práva dávka dospěla, tak od aktuálního vlastníka, avšak jen z věci reálným břemenem zatížené (§ 1306 OZ).

Zákon ukládá vlastníkovi zatížené věci povinnost zdržet se všeho, čím by se věc zhoršila k újmě oprávněného (§ 1307 OZ). Pokud takováto situace nastane, ať už z viny jejího vlastníka nebo pro nedostatek, který vyjde najevo teprve později, napraví vlastník tento závadný stav složením jistoty nebo jiným způsobem tak, aby oprávněnému z reálného břemene nevznikla újma.

Reálné věcné břemeno zaniká stejně jako služebnost v případě, že nastala trvalá změna, v jejímž důsledku služebná věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě. K zániku reálného věcného břemene může dojít také dohodou smluvních stran, avšak pro dosažení účinků takovéto dohody je nutné podat návrh na výmaz reálného věcného břemene z katastru nemovitostí.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.