Nemovité věci obecně, druhy a jejich zatížení

Nájem, pacht a výměnek

Nájem nemovité věci

Dle § 2201 OZ se pronajímatel nájemní smlouvou zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Na rozdíl od shora uvedených způsobů zatížení nemovité věci se v tomto případě nejedná o věcné právo, ale o obligaci.

Nájem vzniká již uzavřením nájemní smlouvy bez dalšího. V případě, že je zřizován nájem k bytu nebo domu, je zákonem vyžadována písemná forma. Smluvní strany si dle § 2203 OZ mohou nechat zapsat nájemní právo k pronajaté věci do veřejného seznamu, pokud se věc do tohoto seznamu zapisuje. Návrh na zápis podává vlastník pronajaté věci nebo nájemce s jeho souhlasem. Takovýto zápis slouží jak k ochraně třetích osob (potenciální kupec nebo investor), tak k ochraně nájemce. Pokud dojde ke změně vlastnictví pronajaté nemovité věci, u níž je ve veřejném seznamu evidováno nájemní právo, nemá nový majitel právo nájem vypovědět z důvodu, že o existenci nájmu nevěděl.

Občanský zákoník upravuje různé druhy nájmu. S ohledem na obsah tohoto článku se zaměříme jen na nájem nemovitých věcí. V ustanovení § 2235 a násl. OZ nalezneme zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Nájem bytu a domu se odlišuje od nájmu ostatních nemovitých věcí především svým účelem, předmětem nájmu a ochranou, kterou OZ přiznává nájemci.

Z § 2235 OZ vyplývá, že nájem bytu a domu slouží k zajištění bytových potřeb nájemce. Ustanovení o nájmu bytu v OZ jsou relativně kogentní, tj. nelze se od nich odchýlit, pokud si účastníci smlouvy sjednají něco jiného, k takovýmto ujednáním se nepřihlíží, neboť jejich účelem je především ochrana nájemce. Příkladem kogentního ustanovení je např. ust. § 2239 OZ, v němž je uvedeno, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (např. ohlašovat dopředu návštěvy). Zároveň je uvedeno v § 2235 odst. 1 OZ, že se nepřihlíží k ujednáním v nájemní smlouvě, která zkracují nájemcova práva.

Dle § 2237 OZ se pro nájemní smlouvu vyžaduje písemná forma, nicméně pakliže by smlouva nebyla uzavřena písemně, pronajímatel nemůže namítnout vůči nájemci její neplatnost. Pokud nájemce užívá byt po dobu alespoň tří let v dobré víře, že smlouva byla řádně uzavřena, hledí se na takovou smlouvu, jako by byla řádně uzavřena.

Dle § 2236 OZ se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Domem se rozumí stavba, pakliže slouží k zajišťování bytových potřeb nájemce. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Již tedy nerozhoduje veřejnoprávní určení nemovité věci k určitému účelu, ale rozhodující je, co si strany ujednají. Pronajímatel tak může platně pronajmout nájemci byt, který je k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý, ale není rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení, ale např. k podnikání.

Smlouva o nájmu bytu nemusí obsahovat způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Pokud si strany ve smlouvě nesjednají výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Zpravidla si však smluvní strany v nájemní smlouvě výši nájmu sjednávají.

Zákon stanoví vyvratitelnou domněnku, že nájemné se sjednává pevnou částkou, a to za období jednoho měsíce. Pronajímatel s nájemcem si mohou ve smlouvě sjednat každoroční zvyšování nájemného. V případě, že nárůst nájemného nebude sjednán ve smlouvě, je nájemné možné zvýšit dohodou stran na návrh pronajímatele až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, avšak jen pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K navýšení nájemného může dojít také na základě rozhodnutí soudu, který však není při rozhodování o navýšení nájemného nijak omezen.

Nově zákon přináší podpůrnou úpravu pro platební období. Dle ust. § 2251 OZ nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Stranám ovšem nic nebrání sjednat si platební období jiným způsobem.

Pro zajištění úhrady nájemného a splnění dalších povinností vyplývajících nájemci z nájmu může nájemce, pakliže tak bylo ujednáno, dát pronajímateli jistinu až do výše šestinásobku nájmu.

V § 2255 a násl. OZ jsou upravena vzájemná práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. Nájemce je především povinen užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou. Pokud nedojde k zvýšenému zatížení bytu, může v něm nájemce podnikat, a to i bez souhlasu pronajímatele. Jedná se o důležitou novinku v úpravě nájmu bytu, jelikož dříve bylo možné zřídit si v nájemním bytu sídlo fyzické podnikající osoby pouze se souhlasem pronajímatele. 

Nájemce je také oprávněn chovat v bytě zvíře, pokud tím nepůsobí pronajímateli nebo dalším obyvatelům domu nepřiměřené obtíže, a to opětovně bez souhlasu pronajímatele. Naproti tomu pronajímatel je povinen udržovat byt po dobu trvání nájmu ve stavu způsobilém k užívání.

Nájemce má právo také přijímat kohokoliv do své domácnosti, přičemž je však povinen to oznámit pronajímateli. Pokud by tak nájemce neučinil ani do dvou měsíců, co se jeho domácnost rozšířila, porušil by závažně své povinnosti. Pronajímatel si může v nájemní smlouvě vyhradit udělení souhlasu s přijetím nového člena nájemcovy domácnosti. To se však netýká osob blízkých nebo dalších případů zvláštního zřetele hodných. Pro souhlas se vyžaduje písemná forma.

Pronajímatel má však vždy právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Zákon také umožňuje nájemci dát do podnájmu třetí osobě část bytu bez souhlasu pronajímatele, pokud sám v bytě trvale žije. V opačném případě si musí nájemce obstarat souhlas pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu k podnájmu a souhlas vyžadují písemnou formu. Pokud dá nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu se shora uvedeným, dopustí se hrubého porušení své povinnosti, což může být ze strany pronajímatele sankcionováno výpovědí nájemní smlouvy. Podnájem skončí nejpozději se skončením nájmu.

Nájem končí zpravidla výpovědí nebo uplynutím doby, pro kterou byl sjednán. Výpověď z nájmu musí být písemná a musí být doručena druhé straně. V případě, že výpověď dává pronajímatel, má vůči nájemci oznamovací povinnost o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Pokud výpověď neobsahuje takovéto poučení, je neplatná. Obdrží-li nájemce výpověď, má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne jejího doručení.

Výpovědí lze ukončit jak nájem sjednaný na dobu neurčitou, tak nájem na dobu určitou. Nájemce je však v případě výpovědi nájmu na dobu určitou zákonem omezen, neboť je oprávněn podat výpověď jen pokud se významně změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely. Takovou změnou okolností je např. narození dítěte a nutnost přestěhování do nového bytu. Při výpovědi nájmu na dobu neurčitou není nájemce v podstatě omezen. Důležité je, že tuto tzv. změnu okolností, nelze smluvními stranami v nájemní smlouvě vyloučit, a to s ohledem na již zmiňované ust. § 2235 odst. 1 věta druhá OZ, kdy nelze vyloučit ta ustanovení zákona, která jsou určena k ochraně nájemce.

Pronajímatel může vypovědět nájem bytu pouze ze zákonem stanovených důvodů, které jsou uvedeny v § 2288 OZ, a to v tříměsíční výpovědní lhůtě. Pronajímatel může dát nájemci výpověď u nájmu na dobu určitou i neurčitou z těchto důvodů:

• a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
• b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
• c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
• d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Dále může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že

• a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
• b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Dle nové právní úpravy může pronajímatel vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby, poruší-li nájemce zvlášť závažným způsobem svou povinnost (např. nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců).

V případě, že nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, přičemž ho pronajímatel nevyzve k opuštění bytu, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve. Pokud by se však jednalo o nájem dlouhodobý v trvání více jak dvou let, dojde ke znovu ujednání nájmu nejvýše na dobu dvou let. Výzva pronajímatele vyžaduje písemnou formu.

Právní úprava výpovědi ze strany pronajímatele doznala zásadních změn. Došlo např. ke zrušení preventivní soudní kontroly, tj. řízení ve věci přivolení k výpovědi z nájmu bytu soudem, a ke zrušení tzv. bytových náhrad.

Vedle speciální úpravy nájmu k bytu nebo domu, která se uplatní jen v případě, že se sjednává nájem za účelem zajištění bytových potřeb fyzické osoby, OZ upravuje i další speciální druhy nájmu nemovitých věcí. Jedná se zejména o nájem služebního bytu (§ 2297 a násl. OZ), nájem bytu zvláštního určení (§ 2300 a násl. OZ) a nájem prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 a násl. OZ).

Nájem prostoru sloužícího k podnikání

Dle ustanovení § 2302 OZ se právní úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání uplatní na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen.

Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Stejně tak jako u nájmu bytu a domu není u tohoto druhu nájmu rozhodující veřejnoprávní určení účelu užívání stavby (prostorů). Pokud je předmětem nájmu nebytový prostor, který není určen nebo neslouží k podnikání, nebude se řídit těmito zvláštními ustanoveními.

Zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání jsou převážně dispozitivními ustanoveními. Smluvní strany si tak mohu zpravidla sjednat odlišný režim od toho, co je stanoveno v zákoně, např. si mohou sjednat jiné výpovědní důvody. Dle ust. § 2304 OZ nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.

Nájemce je oprávněn opatřit prostor sloužící podnikání se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními. Pronajímatel je oprávněn takovýto souhlas odepřít jen má-li pro to vážný důvod. Pokud nájemce požádá pronajímatele o udělení souhlasu v písemné formě, přičemž se pronajímatel do jednoho měsíce nevyjádří, presumuje se udělení souhlasu. Po skončení nájmu je nájemce povinen uvést nemovitou věc do původního stavu.

Nájemce může převést nájem spolu s převodem podnikatelské činnosti, které předmět nájmu slouží, pakliže mu k tomu pronajímatel udělí předchozí písemný souhlas. Smlouva o převodu nájmu vyžaduje písemnou formu.

Nájem skončí zpravidla výpovědí nebo uplynutím doby, na který je sjednán. Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční.

Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou z těchto důvodů:

• a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,
• b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo
• c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

Nájem na dobu určitou může pronajímatel vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou z těchto důvodů:

• a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo
• b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305 OZ, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

Ve výpovědi musí být obsažen výpovědní důvod, jinak je neplatná. Proti výpovědi se druhá strana může bránit námitkami, a to do jednoho měsíce ode dne doručení výpovědi. Námitky musí mít písemnou formu. V případě, že námitky nebudou podány včas, právo na přezkum výpovědi soudem zaniká. Pokud vypovídající strana do měsíce od doručení námitek nevezme svoji výpověď zpět, může se druhá strana do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi, domáhat soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi.

Zákon presumuje, že vyklizením prostor sloužících k podnikání nájemcem v souladu s výpovědí se považuje výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek.

V souvislosti se skončením nájmu prostor sloužících k podnikání z důvodu výpovědi na straně pronajímatele zákon přiznává nájemci právo na náhradu za výhodu pronajímatele za převzetí zákaznické základny (§ 2315 OZ). Smyslem tohoto ustanovení je poskytnout bývalému nájemci kompenzaci za to, že v důsledku skončení nájmu ze strany pronajímatele přišel o klienty. Podmínky pro vznik tohoto práva jsou následující:

• nájem skončí ze strany pronajímatele;
• nájem neskončil z důvodu hrubého porušení povinností nájemcem;
• došlo k převzetí zákaznické základny vybudované nájemcem;
• pronajímatel nebo nový nájemce získal tímto převzetím výhodu.

Právo na náhradu za výhodu pronajímatele nebo nového nájemce se uplatňuje proti bývalému pronajímateli. Ustanovení § 2315 OZ je dispozitivní, lze ho tedy vyloučit ve smlouvě uzavřené mezi pronajímatelem a nájemcem.

Dle přechodného ustanovení § 3074 OZ se právní úprava nájmu dle OZ uplatní i na nájem nemovitých věcí, který vznikl před 1. 1. 2014.

Pacht

Institut pachtu se do našeho právního řádu vrací po několika desítkách let. Pachtem se rozumí závazek propachtovatele přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a závazek pachtýře platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Na rozdíl od nájmu je pacht určen nejen k užívání věci, ale především k jejímu požívání. Při uzavření smlouvy o pachtu se předpokládá aktivní přičinění pachtýře k dosažení určitého výnosu, který mu připadá. Předmětem pachtu je tak pouze věc, která je schopná takový užitek přinést.

Je-li předmětem pachtu nemovitá věc, která se zapisuje do katastru nemovitostí, může vlastník věci nebo s jeho souhlasem pachtýř zapsat pachtovní právo do tohoto veřejného seznamu, avšak tento zápis není podmínkou vzniku pachtovního práva.

Pacht lze sjednat na dobu určitou i neurčitou. Pacht na dobu neurčitou lze vypovědět se šestiměsíční výpovědní dobou, a to tak, aby skončil ke konci pachtovního roku. Pachtovním rokem je myšleno období od 1. ledna do 31. prosince, nicméně strany si mohou pachtovní rok ve smlouvě vymezit i jinak.

Ustanovení § 2345 a násl. OZ upravuje tzv. zemědělský pacht. Je-li předmětem pachtu zemědělský nebo lesní pozemek, jedná se o zemědělský pacht. Zákon nevyžaduje pro zřízení zemědělského pachtu písemnou formu smlouvy. Pokud je pacht ujednán na dobu delší než dva roky bez uzavření písemné smlouvy, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou. Pachtovné se platí ročně pozadu, doba splatnosti je 1. říjen.

Pacht zřízený na dobu neurčitou lze vypovědět s výpovědní lhůtou 12 měsíců. Vypovědět pacht sjednaný na dobu určitou lze jen v případě, že se pachtýř ze zdravotních důvodů stane nezpůsobilým na pozemku hospodařit; výpovědní doba je tříměsíční. Další výjimkou je případ smrti pachtýře. Pachtýřův dědic má právo vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době. Výpověď musí být podána do šesti měsíců ode dne, kdy pachtýř zemřel.

Dle přechodných ustanovení § 3074 OZ se nová právní úprava nevztahuje na právní vztahy založené před 1.1.2014, které jsou svou povahou pachtem. Tyto právní vztahy se budou řídit dosavadní právní úpravou, tedy ustanoveními o nájmu.

Výměnek

Dle ustanovení § 2707 OZ si vlastník nemovité věci smlouvou o výměnku vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout. Není-li stanoveno nebo ujednáno jinak, rozhoduje pro obsah práv výměnkáře místní zvyklost.

Zaopatřením se rozumí poskytnutí bydlení, renty, stravování, péče apod. Výměnek může být ujednán jako obligační závazek, nebo jako věcné právo (reálné břemeno). V případě obligace se výměnek zpravidla nezapisuje do katastru nemovitostí. Pokud je zřízen jako reálné břemeno, zapisuje se do katastru nemovitostí, přičemž z důvodu ochrany výměnkáře zákon stanoví podmíněnost zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí zápisem výměnku do tohoto veřejného seznamu.

Dle ust. § 2710 OZ změní-li se poměry tou měrou, že na osobě zavázané k výměnku nelze spravedlivě požadovat, aby setrvala při naturálním plnění, a nedohodnou-li se strany, může soud na návrh osoby zavázané k výměnku rozhodnout, že se naturální výměnek zcela nebo zčásti nahradí peněžitým důchodem. Soud také může, a to i bez návrhu, uložit osobě zavázané k výměnku, aby složila ve prospěch výměnkáře u provozovatele vhodného zaopatřovacího zařízení zaopatřovací jistinu ve stanovené výši.

Výměnek je právo osobní povahy. Z tohoto důvodu ho nelze zcizit ani zdědit.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.