Nemovitosti

Bytové spoluvlastnictví

Ustanovení § 1158 a násl. občanského zákoníku obsahují úpravu bytového spoluvlastnictví, tedy institutu, který vymezuje práva vlastníků jednotek v domě jako spoluvlastníků domu, resp. nemovité věci, jejíž součástí je dům.

Dle občanského zákoníku je bytové spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, které může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty.

Vedle obecných ustanovení upravuje občanský zákoník:

• vznik jednotky,
• výstavbu domu s jednotkami,
• práva a povinnosti vlastníka jednotky,
• správu domu a pozemku, a
• zrušení bytového spoluvlastnictví.

Jedním ze základních pojmů úpravy bytového spoluvlastnictví je jednotka (dříve užíván pojem bytová jednotka), zahrnující byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci jako věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Převodem jednotky dojde tedy nejen k převodu bytu, ale zároveň i k převodu podílu na společných částech nemovité věci. Jednotka je věc nemovitá.

Vlastnické právo vlastníka bytu nebo nebytového prostoru vykazuje stejnou právní ochranu jako vlastnické právo k jinému předmětu; omezit vlastníka bytu či nebytového prostoru v nakládání je možné jen na základě zákona (Čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod).

S vlastnictvím jednotky v domě je spojeno členství ve společenství vlastníků, které je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Společenství vlastníků se založí schválením stanov a vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. K založení společenství vlastníků jednotek tak oproti předchozí právní úpravě nedochází po splnění stanovených podmínek ze zákona (automaticky), ale na základě zakladatelského právního jednání. Společenství vlastníků musí existovat tam, kde je v domě alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Pokud je v domě méně než pět jednotek, může být společenství založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek. Založení a vznik společenství vlastníků mohou mít zásadní dopad na další převod jednotek. Platí, že do katastru nemovitostí se nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. Splnění podmínky se prokazuje předložením výpisu z obchodního rejstříku.

Nájem bytu a nájem domu

Nájem bytu a nájem domu jsou upraveny v ustanoveních § 2235 a násl. občanského zákoníku, a to v rámci speciálních ustanovení navazujících na obecná ustanovení o nájmu.

Nájemní smlouvou se pronajímatel obecně zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Zvláštní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a domu se použití v případě že se jedná o nájem bytu nebo domu k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti. Jedná-li se však pouze o dočasné přenechání bytu nebo domu k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (používán je termín ubytovací zařízení), ustanovení o nájmu bytu a domu se nepoužijí.

Bytem se dle občanského zákoníku rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si však pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. V tom můžeme spatřovat projev ochrany nájemce jako slabší smluvní strany. Z hlediska soukromého práva o ochrany nájemního vztahu je tedy nerozhodné, k jakému účelu byl byt určen rozhodnutím příslušného správního orgánu, tj. kolaudačním rozhodnutím. Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být nájemci na újmu, na druhou stranu je nezbytné zvážit i další konsekvence, a to například nemožnost nahlášení nájemce v takovém bytě k trvalému pobytu atd. (Pozn. dle ust. § 10 zákona 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, smí být trvalý pobyt obyvatel hlášen v objektu, který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci).

Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy (nájemci to nesmí být na újmu). Nájemní smlouva se považuje za řádně uzavřenou také, pokud nájemce užívá byt po dobu alespoň tří let v dobré víře, že nájem je po právu.

Nájemné se sjednává pevnou částkou, ohledně které platí domněnka, že představuje nájemné za jeden měsíc. Pokud strany výši nájemného nesjednají, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Strany si mohou dohodnout každoroční zvyšování nájemného.

Dohodnou-li se strany na složení jistoty (kauce), nesmí být vyšší než trojnásobek nájemného. Pokud si strany za účelem zajištění povinnosti nájemce, že splní své povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy, ujednají smluvní pokutu, nesmí souhrn jistoty a smluvní pokuty přesáhnout trojnásobek výše nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci s tím, že si započte, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Nájemci se tím dostává kompenzace za to, že nemohl s uloženými prostředky nijak nakládat.

K ukončení nájmu dochází nejběžněji uplynutím sjednané doby nájmu nebo výpovědí.

Nedohodnou-li se smluvní strany jinak, platí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. Výzva k opuštění bytu vyžaduje písemnou formu.

Písemnou formu vyžaduje také výpověď z nájmu bytu, přičemž vypovídá-li nájemní smlouvu pronajímatel, je povinen současně poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Nájemce však musí své právo aktivně hájit a návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi podat soudu ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi. K později podanému návrhu již soud nebude přihlížet.

Výpovědí lze ukončit nejen nájem sjednaný na dobu neurčitou, ale v zákonem stanovených případech také nájem sjednaný na dobu určitou.

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,

• poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
• je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
• má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
• je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že

• má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
• potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem (zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby spojené s užíváním bytu za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno), má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Pro vztah pronajímatele a nájemce a jakékoli vzájemné ujednání těchto stran platí, že ze zákona se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Nájem prostoru sloužícího podnikání

Obdobně jako nájem bytu a nájem domu je i nájem prostoru sloužícího podnikání upraven v rámci speciálních ustanovení občanského zákoníku navazujících na obecná ustanovení o nájmu, a to konkrétně v ustanoveních § 2302 a násl. občanského zákoníku.

Ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání se použijí, na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Rozhodující je tedy faktický stav.

Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. Po skončení nájmu má nájemce povinnost znamení odstranit.

Nájemce může nemovitou věc, kde se nachází prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními. Pronajímatel může udělení souhlasu odmítnout pouze z vážných důvodů. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný.

Nájem prostoru sloužícího podnikání končí uplynutím sjednané doby nájmu nebo uplynutím výpovědní doby.

Jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. Trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět v tříměsíční výpovědní době i před uplynutím ujednané doby,

• ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,
• přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo
• porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

Pronajímatel může nájem na dobu určitou vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a to v tříměsíční výpovědní době:

• má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo
• porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli (např. je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo nákladů služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání).

Ve výpovědi musí být uveden její důvod. Výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi písemně námitky. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.