Nemovitosti

Problematika nemovitostí v zákoně o obchodních korporacích

Nemovitá věc může sloužit také jako nepeněžitý vklad tvořící základní kapitál obchodní korporace nebo jeho část. Hodnota takovéhoto vkladu musí být stanovena znalcem zapsaným do seznamu znalců. Je-li nepeněžitým vkladem nemovitá věc, je předmět vkladu vnesen tak, že vkladatel předá správci vkladů nemovitou věc a písemné prohlášení, s úředně ověřeným podpisem, o vnesení nemovité věci do obchodní společnosti. Vlastnické právo k nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, která je předmětem vkladu, nabývá obchodní korporace zápisem vlastnického práva do veřejného seznamu na základě výše uvedeného prohlášení.

Při transakcích s nemovitými věcmi, zejména v případě, že jste o osobou kupující nebo nájemcem, je vhodné prověřit, jestli na nemovitosti neváznou věcná břemena nebo zástavní práva či jiná práva třetích osob, která by mohla výrazně negativně ovlivnit způsob užívání nemovitosti.

Nemovitost může změnit svého vlastníka i v důsledku prodeje obchodního závodu. Vlastnické právo k nemovitostem přechází v takovém případě zápisem vlastnického práva do veřejného seznamu (tj. katastru nemovitostí) na rozdíl od movitých věcí, kdy k převodu vlastnického práva dochází koupí závodu.

Naproti tomu v případě převodu podílu v obchodní korporaci vlastnící nemovitost ke změně vlastníka nemovitosti nedochází. V této souvislosti je významný skutečnost, zda je kupující závodu osobou zapsanou do veřejného rejstříku (v případě koupě závodu nejčastěji obchodní rejstřík) či nikoliv. V prvním případě kupující vlastnické právo k závodu nabývá okamžikem zveřejnění údaje o uložení dokladu o zaplacení kupní ceny do sbírky listin. Pokud kupující není osobou zapsanou do veřejného rejstříku, nastává přechod vlastnického práva již účinností smlouvy.

Připomeňme v souvislosti s úpravou nemovitostí v zákoně o obchodních korporacích institut prokury. Jde o zvláštní formu plné moci zapisované do obchodního rejstříku. Ačkoliv je oprávnění prokuristy jednat za společnost značně široké, právo nakládat s nemovitostmi (zcizování a zatížení) do něj nenáleží, ledaže je to výslovně uvedeno.

Problematika nemovitostí ve stavebním zákoně

S ohledem na vztah k nemovitostem obecně můžeme říci, že ji upravuje i zákon č. 283/2021 Sb. Stavební zákon (stavební zákon je členěn na část upravující územní plánování, pod kterou je zahrnuta také část upravující územní opatření, a dále část upravující stavební řízení a činnosti s ním spojené (stavební řád).

Stavební zákon obsahuje tyto části:

• část první, která upravuje předmět úpravy stavebního zákona, zásady činnosti dotčených orgánů, vymezuje definice a vysvětlení základních pojmů užívaných zákonem,
• část druhá vymezuje zejména organizaci a výkon veřejné správy, tedy působnost orgánů veřejné správy ve věcech územního plánování a stavebního řádu, stavební správu a součinnost jejích orgánů,
• část třetí zákona je věnována územnímu plánování, jeho cílům, postupům a nástrojům, politice architektury a stavební kultury, včetně úpravy některých vztahů vznikajících při územním plánování a správních řízeních s tím souvisejících, např., náhrady apod.,
• část čtvrtá stavebního zákona je nazvána stavební právo hmotné a upravuje požadavky na výstavbu (požadavky na vymezování pozemků, požadavky na umisťování staveb, technické požadavky na stavby), požadavky na výrobky pro stavby, systém stavebně technické prevence, činnost ve výstavbě a povinnosti osob při přípravě, provádění užívání a odstraňování staveb, zařízení a terénních úprav,
• část pátá upravuje vyvlastnění v souvislosti s uskutečňováním veřejně prospěšné stavby, uskutečnění veřejně prospěšného opatření, realizaci stavby a opatření k zajišťování ochrany a bezpečnosti státu a sanaci území,
• část šestá se nazývá stavební řád a jsou zde upravena práva a povinnosti stavebních úřadů, stavebníků a dalších dotčených osob při činnostech spojených s realizacemi staveb, odstraňování staveb, užívání staveb či mimořádná opatření (k odvrácení nebo zmírnění možných dopadů mimořádné události – živelní pohromy nebo závažné havárie),
• část sedmá upravuje informační systémy veřejné správy sloužící k poskytování digitálních služeb podle stavebního zákona prostřednictvím dálkového přístupu,
• část osmá stanovuje podmínky pro výkon činnosti autorizovaných inspektorů, její výkon, práva a povinnosti autorizovaných inspektorů a také přípravu a provádění zkoušek,
• část devátá se zabývá kontrolou a opatřeními k nápravě, ve věcech územního plánování i stavebního řádu,
• část desátá stavebního zákona je věnována úpravě přestupků, jak právnických tak fyzických osob,
• část jedenáctá upravuje soudní přezkum,
• předposlední část dvanáctá stanoví společná, přechodná a závěrečná ustanovení a
• část třináctá účinnost.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.