Nemovitosti

Problematika nemovitostí v katastrálním zákoně

Katastr nemovitostí

Katastr nemovitostí je dle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Zápisy týkající se práv se do katastru provádějí vkladem, záznamem nebo poznámkou.

Vklad je zápis do katastru, kterým se do něj zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence vyjmenovaných věcných práv, práv ujednaných jako věcných práv, nájem a pacht (poslední dva zápisy katastrální úřad provede k žádosti nájemce (pachtýře) se souhlasem vlastníka. Vkladem tak bude prováděna podstatná část všech návrhů na zápis do katastru nemovitostí.

Záznam je zápis do katastru, kterým se zapisují práva odvozená od vlastnického práva (např. právo hospodařit s majetkem státu).

Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Zapíše ji katastrální úřad na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu, státního zástupce, policejního orgánu, správce daně, správce obchodního závodu, vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu, soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce, Finančního analytického úřadu či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána.

V katastru se evidují:

• pozemky v podobě parcel,
• budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,
• budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,
• jednotky vymezené podle občanského zákoníku,
• jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,
• právo stavby,
• nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis.

V listinách sloužících jako podklad pro zápis práv do katastru musí být nemovité věci označeny údaji katastru, a to:

• pozemek parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu,
• pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území,
• budova, která není součástí pozemku ani práva stavby, označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,
• budova, která není součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje, je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití,
• jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním,
• rozestavěná jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku,
• právo stavby označením pozemku, ke kterému je zřízeno,
• nemovitost evidovaná v katastru podle jiného zákona označením pozemku, na kterém je postavena, a způsobem využití.

Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Návrh na zahájení vkladového řízení se podává na stanoveném formuláři, který je možné zpracovat prostřednictvím interaktivní aplikace. Formulář musí obsahovat:

• označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen,
• označení účastníků vkladového řízení, a to u fyzických osob jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo, není-li přiděleno, datem narození, a jsou-li navrhovateli, též číslem elektronicky čitelného identifikačního dokladu, pokud se jim vydává; u právnických osob názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno,
• označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru nebo z něj vymazána,
• podpis navrhovatele.

Vkladové řízení je zahájeno také tehdy, pokud příslušnému katastrálnímu úřadu došlo od soudu nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru zapisuje vkladem.

Za podání návrhu na zahájení vkladového řízení se hradí správní poplatek 2000 Kč bez ohledu na počet navrhovaných změn.

Přílohou návrhu na zahájení vkladového řízení je:

• listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru (dále jen „vkladová listina“) – typicky kupní smlouva, smlouva o zřízení služebnosti atd.,
• plná moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele, je-li účastník vkladového řízení zastoupen zmocněncem; pokud se provádí vklad na základě veřejné listiny a zmocněncem je osoba, která veřejnou listinu sepsala, podpis zmocnitele nemusí být úředně ověřen,
• výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem vkladového řízení právnická osoba a není-li výpis možno získat bezplatně dálkovým přístupem v českém jazyce; výpis se nevyžaduje, pokud je vkladová listina veřejnou listinou,
• další listiny, pokud jejich potřeba vyplývá z jiného právního předpisu, například souhlas příslušného orgánu veřejné moci s dělením nebo scelováním pozemků nebo souhlas příslušného orgánu veřejné moci k právnímu jednání účastníka vkladového řízení.

Právní účinky zápisu nastávají zpětně k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu, přičemž příslušný katastrální úřad eviduje návrh na minuty přesně.

Získávání údajů z katastru nemovitostí

Katastr nemovitostí je veřejný seznam. Každý má právo do katastru nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat z něj údaje ze sbírky listin, pokud není stanoveno jinak.

Údaje z katastru se poskytují osobám na žádost za podmínek a ve formě stanovené vyhláškou č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí.

Údaje z katastru se poskytují v těchto formách:

• nahlížení do katastru, s výjimkou sbírky listin katastru, přehledu vlastnictví z území České republiky a údajů o dosažených cenách nemovitostí, a ústní informace,
• výpisy, opisy nebo kopie ze souboru geodetických informací a ze souboru popisných informací a identifikace parcel ve formě veřejných listin,
• ověřené kopie písemností v listinné podobě, ověřené výstupy vzniklé převedením písemností v listinné nebo elektronické podobě nebo ověřené duplikáty písemností v elektronické podobě ze sbírky listin katastru,
• prosté kopie písemností v listinné podobě, prosté výstupy vzniklé převedením písemností v listinné nebo v elektronické podobě nebo prosté duplikáty písemností v elektronické podobě ze sbírky listin katastru,
• kopie z katastrálního operátu,
• výstupy a kopie z katastrálního operátu,
• dálkový přístup k údajům katastru,
• údaje katastru v elektronické podobě,
• kopie katastrální mapy s orientačním zákresem pozemkové držby podle posledního dochovaného stavu grafického operátu pozemkového katastru či přídělového nebo scelovacího operátu,
• srovnávací sestavení parcel dřívějších pozemkových evidencí s parcelami katastru,
• souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru, nebo
• sledování změn.

Údaje z katastru poskytují katastrální úřady o nemovitostech v územním obvodu své působnosti.

Poplatky za poskytování údajů z katastru nemovitostí jsou stanoveny v  zákoně č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, a to konkrétně v jeho příloze, Sazebníku, položce 119 takto:

• a) vydání výpisu nebo opisu z katastru nemovitostí, z dřívějších pozemkových evidencí, z pozemkových či železničních knih nebo zemských desek za každých i jen započatých 20 měrných jednotek v rámci jednoho katastrálního území: 100 Kč
• b) vydání kopie katastrální mapy, kopie mapy z dřívějších pozemkových evidencí, kopie z pozemkových či železničních knih nebo zemských desek za každou i jen započatou stránku formátu A4: 50 Kč
• c) vydání identifikace parcely nebo skupiny souvisejících parcel posledního dochovaného stavu dřívějších pozemkových evidencí nebo stavu před obnovou katastrálního operátu s parcelou nebo skupinou parcel vedených v katastru nemovitostí za každých i jen započatých 20 parcel z těchto písemných operátů v každém katastrálním území: 100 Kč
• d) přijetí žádosti o potvrzení souladu očíslování parcel geometrického plánu s údaji katastru nemovitostí za každých i jen započatých 20 parcel uvedených v novém stavu geometrického plánu v každém katastrálním území: 100 Kč
• e) přijetí žádosti o potvrzení souladu očíslování parcel geometrického plánu vyznačující pouze věcné břemeno s údaji katastru nemovitostí: 100 Kč
• f) vydání prvé a další kopie listiny pořízené při vydání originálu listin uvedených v písmenech a) až c), za každou i jen započatou stránku formátu A4: 30 Kč
• g) vydání ověřeného opisu nebo kopie listin ze sbírky listin katastru nemovitostí a sbírky listin pozemkové knihy za každou i jen započatou stránku formátu A4 : 50 Kč

Příslušnost katastrálních pracovišť

Ke vkladu práva je příslušné katastrální pracoviště, v jehož obvodu leží nemovitost, které se smlouva nebo dohoda nebo jiná vkladová listina týká. Obvody katastrálních pracovišť jsou uveřejněny ve sdělení Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 368/2013 Sb. Sb., seznam katastrálních pracovišť katastrálních úřadů, jejich názvy, sídla a územní obvody, ve kterých vykonávají působnost příslušného katastrálního úřadu k 1. lednu 2014.

Pokud se nemovitosti, kterých se zápis týká, nacházejí v obvodu více katastrálních pracovišť téhož katastrálního úřadu, podává se jeden společný návrh na vklad ohledně všech nemovitostí. Pokud se tyto nemovitosti nacházejí v obvodu více katastrálních úřadů, podává se jeden společný návrh pouze v případě, kdy je vklad navrhován na základě neoddělitelného právního jednání (např. směnná smlouva, dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo kupní smlouva s jednou kupní cenou za více nemovitostí). V ostatních případech se podávají samostatné návrhy na vklad k jednotlivým katastrálním úřadům.

Vyznačení plomby

Dojde-li katastrálnímu úřadu návrh nebo jiná listina pro zápis práv do katastru, vyznačí úřad u dotčených nemovitostí nejpozději následující pracovní den, že práva jsou dotčena změnou (plomba), a současně informuje osoby, jichž se podle navrhovaného zápisu má změna dotknout, do datové schránky či doporučeným podpisem. Každý má právo nahlédnout do přehledu doručených návrhů nebo listin.

Plomba je vyznačena písmenem „P“ před označením nemovitosti v části B příslušného listu vlastnictví, který obsahuje údaje o nemovitostech. Vyznačená plomba však v žádném případě sama o sobě neznamená, že vlastník dotčené nemovitosti je omezen v nakládání s touto nemovitostí.

Po dobu vyznačení plomby může vzít navrhovatel návrh na vklad zpět. Jakmile uplyne ochranná lhůta 20 dnů od odeslání informace účastníkům řízení, katastrální úřad rozhodne, jsou-li splněny podmínky pro povolení vkladu, že se vklad povoluje, nebo návrh zamítne.

Ověření pravosti podpisu

V řízení o povolení vkladu práva katastrální úřad zkoumá, zda vlastnoruční nebo elektronické podpisy na soukromé listině, které nejsou úředně ověřeny, jsou pravé, tedy zda skutečně náleží osobám v ní uvedeným.

Katastrální úřad považuje pravost vlastnoručního podpisu na soukromé listině za prokázanou, jestliže:

• listina obsahuje prohlášení advokáta o pravosti vlastnoručního podpisu,
• právnická osoba předložila podpisový vzor s úředně ověřeným podpisem jednající osoby shodný s vlastnoručním podpisem na listině a doklad o oprávnění této osoby jednat za právnickou osobu, pokud tato skutečnost nevyplývá ze základního registru právnických osob, podnikajících fyzických osob a orgánů veřejné moci, nebo
• podepsaná osoba uznala před katastrálním úřadem, že jde o její vlastní podpis nebo o kopii jejího vlastního podpisu.

V případě, že pravost vlastnoručního podpisu není prokázána žádným z uvedených způsobů, může ji navrhovatel prokázat jiným vhodným způsobem, zejména předložením znaleckého posudku. Předložení vkladové listiny s úředně ověřenými podpisy je tak vhodnější variantou.

Katastrální úřad považuje pravost elektronického podpisu, kterým je podepsána písemnost, která obsahuje právní jednání fyzické osoby, za prokázanou, jestliže:

• kvalifikovaný certifikát, na němž je založen elektronický podpis, kterým byla písemnost v elektronické podobě podepsána, obsahuje jméno, popřípadě jména, a příjmení podepisující osoby a údaj, který umožňuje jednoznačnou identifikaci podepisující osoby, nebo
• podepsaná osoba uznala před katastrálním úřadem, že obsah písemnosti v elektronické podobě je projevem její vůle, a potvrdila, že je držitelem kvalifikovaného certifikátu, na kterém je založen uznávaný elektronický podpis, kterým byla písemnost podepsána.

Katastrální úřad považuje pravost elektronického podpisu, kterým je podepsána písemnost, která obsahuje právní jednání právnické osoby, za prokázanou, jestliže:

• právnická osoba potvrdila skutečnost, že datům pro ověřování elektronických podpisů obsaženým v certifikátu, o jehož vydání pro svého zaměstnance požádala, odpovídají data pro vytváření elektronických podpisů, která používá její zaměstnanec coby podepisující osoba, a předložila doklad o oprávnění této osoby jednat za právnickou osobu, pokud tato skutečnost nevyplývá ze základního registru právnických osob, podnikajících fyzických osob a orgánů veřejné moci; údaje obsažené v kvalifikovaném certifikátu, na němž je založen elektronický podpis, kterým byla písemnost v elektronické podobě podepsána a který byl k této písemnosti připojen, se shodují s údaji uvedenými v potvrzení právnické osoby, nebo
• kvalifikovaný certifikát, na němž je založen elektronický podpis, kterým byla písemnost v elektronické podobě podepsána a který byl k této písemnosti připojen, obsahuje jméno, popřípadě jména, a příjmení podepisující osoby a údaj o tom, že tato osoba je statutárním orgánem právnické osoby, pokud ke dni vydání kvalifikovaného certifikátu byla jako statutární orgán v obchodním rejstříku uvedena a do okamžiku, ke kterému je ověřována platnost kvalifikovaného certifikátu, se tato skutečnost nezměnila, nebo
• podepisující fyzická osoba doložila oprávnění jednat za právnickou osobu, pokud tato skutečnost nevyplývá ze základního registru právnických osob, podnikajících fyzických osob a orgánů veřejné moci, a zároveň je její podpis považován za pravý podle odstavce 1.

Na prokazování pravosti podpisu podnikající fyzické osoby se přiměřeně použijí ustanovení o prokazování pravosti podpisu právnické osoby.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.