Nemovitosti

Problematika nemovitostí v zákoně o daních z příjmů

Předmětem daně z příjmů je také příjem z úplatného prodeje nemovité věci, dříve upravený zákonným opatřením Senátu ČR č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Příjmy z úplatného převodu nemovitých věcí jsou zařazeny mezi ostatní příjmy, jimiž dochází ke zvýšení majetku.

Sazba daně je upravena ve dvou pásmech. 15% sazba daně dopadá na příjem v případě, že výše příjmu nepřesáhla hodnotu 36násobku průměrné mzdy. Pokud příjem z prodeje nemovitosti přesáhne hodnotu 36násobku průměrné mzdy, je zbývající část zdaněna sazbou 23 %. Daň je počítána ze zisku z prodeje, tím však není nutně prodejní cena. Platí, že od zisku se odečítají náklady, které prodávající na získání nemovitosti vynaložil. Nelze tak vyloučit, že zisk z prodeje nemovitosti bude nižší, než náklady na její pořízení. V takovém případě by se daň z příjmu z prodeje nemovitosti nehradila – základ pro její výpočet nemůže být zápornou hodnotou.

Příjem z úplatného převodu nemovité věci může být, při splnění podmínek stanovených zákonem o daních z příjmu, od daňové povinnosti osvobozen. V případě, že doba mezi nabytím vlastnického práva k nemovité věci a jejím prodejem (nebo vypořádáním spoluvlastnictví k ní) přesáhla dobu 10let, příjem z jejího prodeje je od daně osvobozen. Doba 10let se počítá od okamžiku nabytí vlastnického práva k později převáděné nemovitosti. Upozorňujeme proto, že do 31. 12. 2020 platila pro osvobození doba trvání vlastnického práva v délce 5let. Z toho plyne, že příjem z prodeje nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 bude po uplynutí doby 5let od daně osvobozen.

Dalším případem osvobození příjmu z prodeje nemovitosti od daně z příjmu je příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.

Shodně je takový příjem od daně osvobozen i v případě, kdy měl prodávající v nemovitosti bydliště po dobu kratší než 2 roky. Zákon však stanovuje další podmínku týkající se použití prostředků získaných z prodeje – musí být vynaloženy na obstarání vlastní bytové potřeby.  Pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů.

Zdanění podléhají i bezúplatné příjmy, s výjimkou výslovně upravených případů.

Nedochází-li k darování v rámci zákonem stanoveného osvobození od daně, zdaní se bezúplatný příjem obdobně jako jakýkoli jiný příjem, tj. základní sazbou 15 % u fyzických osob (s případným zdaněním částky převyšující 36násobek průměrné mzdy 23% sazbou) a sazbou 21 % u osob právnických.

Z daňové povinnosti jsou osvobozeny tyto bezúplatné příjmy fyzických osob:

1. od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,
2. od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,
3. obmyšleného z jeho majetku, který do svěřenského fondu vyčlenil nebo kterým zvýšil majetek tohoto fondu, nebo z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn nebo který zvýšil majetek tohoto fondu osobou uvedenou v bodě 1. nebo 2.,
4. nabyté příležitostně, pokud jejich úhrn od téhož poplatníka ve zdaňovacím období nepřevyšuje částku 50 000 Kč.

Konkrétní bezúplatné příjmy, jež jsou osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob, jsou pak zejména příjmy:

• z nabytí dědictví nebo odkazu,
• obmyšleného z majetku, který:
• byl do svěřenského fondu vyčleněn pořízením pro případ smrti nebo
• zvýšil majetek svěřenského fondu pořízením pro případ smrti,
• z nabytí vlastnického práva k pozemku nebo ze zřízení věcného břemene, pokud k těmto příjmům došlo na základě rozhodnutí pozemkového úřadu o pozemkových úpravách,
• z nabytí vlastnického práva k pozemku nebo podílu na pozemku podle zákona upravujícího majetek České republiky a její vystupování v právních vztazích, je-li organizační složka státu povinna je bezúplatně převést fyzické osobě,
• z nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, je-li ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá,
• je nájemcem této jednotky,
• je členem právnické osoby a
• podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.

Do kategorie osvobozených příjmů spadají například:

• a) příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, nebo spoluvlastnického podílu, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů; osvobození se nevztahuje na příjem z
  • prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,
  • budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, nebo spoluvlastnického podílu, a souvisejícího pozemku, uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k tomuto domu nebo k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor,
  • budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku,
• b) příjem z prodeje nemovitých věcí neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o dobu, po kterou prodávající vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku; osvobození se nevztahuje na příjem z:
  • prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 10 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku,
  • budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od tohoto nabytí,
  • budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od takového vyřazení,
  • prodeje práva stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby,
• c) příjem z nabytí vlastnického práva k věci na základě jeho převodu nebo přechodu podle zákona upravujícího převody vlastnického práva k jednotkám některých bytových družstev, je-li nabyvatelem oprávněný člen družstva,
• d) příjem z nabytí vlastnického práva k rodinnému domu nebo jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem, nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je členem bytového družstva, který je nájemcem tohoto rodinného domu nebo jednotky ve vlastnictví družstva a který se sám nebo jeho právní předchůdce podílel na jeho pořízení členským vkladem, nebo
• e) výnos dluhopisu podle zákona upravujícího dluhopisy a příjem plynoucí z práva na splacení dluhopisu vydaných v zahraničí poplatníkem se sídlem v České republice, pokud plynou daňovému nerezidentovi, který není kapitálově spojenou osobou s emitentem dluhopisu, ani s ním nevytvořil právní vztah převážně za účelem snížení základu daně nebo zvýšení daňové ztráty.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.

Přehled všech témat Právního průvodce