Úprava institutů souvisejících s vlastnictvím a správou nemovitých věcí v novele občanského zákoníku

Jak se tedy změní předkupní právo k nemovitým věcem? Bude pronajímatel více chráněn před problematickým nájemcem? A konečně, vyřeší se alespoň některé opakované problémy, s nimiž se potýkají společenství vlastníků nemovitostí? Pokusíme se popsat zásadní změny, které tato novelizace přináší.

Související právní předpisy:

• Občanský zákoník
• Zákon o obchodních korporacích
• Katastrální zákon
• Zákon o veřejných rejstřících
• Zákon, kterým se upravují některé otázky souvisejících s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
• Zákon o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev

Související právní průvodci:

• Katastrální zákon a související otázky
• Nemovité věci obecně, druhy a jejich zatížení
• Nemovitosti
• Společenství vlastníků z pohledu orgánů společenství vlastníků

Úvod

Stávající úprava předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci byla do občanského zákoníku implementována novelou č. 460/2016 Sb., účinnou od 28. 2. 2017. Již tehdy se ozývaly velmi kritické hlasy s výtkami, že předmětné zakotvení předkupního práva přímo v zákoně je nekoncepční a bude v praxi působit problémy.

Kromě nápravy uvedeného stavu ohledně předkupního práva si prezentovaná novela klade za cíl i zjednodušit a zpřesnit správu nemovitých věcí a odstranit některé výkladové problémy platného zákona. V tomto smyslu zmiňujeme níže pro praxi nejdůležitější novinky, a to např. v úpravě změn prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku, přechodu dluhů na příspěvcích na správu domu na nového vlastníka nemovité věci či novinky v povinnostech vlastníků bytů či nebytových prostor ve vztahu ke společenstvím vlastníků nemovitostí.

Zpět na začátek

Předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci

Právní úprava předkupního práva je obsažena v ustanoveních § 1124 a 1125 občanského zákoníku.

Právní úprava v novele z roku 2016 účinné od 1. 1. 2018 byla ve věci aplikace předkupního práva velmi otevřenou a vstřícnou vůči spoluvlastníkům a její užití se vztahovalo na všechny nemovité věci ve spoluvlastnictví, a to bez výjimek. Praxe však ukázala, že se jedná o významné omezení v dispozici s věcmi, a že vede k velmi absurdním situacím. Jednou z nejtypičtějších a nejrozšířenějších byla aplikace předkupního práva při prodeji garážových či parkovacích stání ve společných garážích pro bytové domy.

Pokud pomineme časovou náročnost spočívající v povinnosti dodržet onu tříměsíční lhůtu pro vyjádření spoluvlastníků, zásadní problém nastane v situaci, kdy o koupi spoluvlastnického podílu jeden nebo více spoluvlastníků projeví zájem.

Z praktického pohledu je tím významně komplikován prodej samotného bytu, jelikož z realitního pohledu je jistě větší zájem o byty s garážovým stáním. Uplatní-li jiný spoluvlastníka své předkupní právo, nastane situace, kdy jedno garážové či parkovací stání bude vlastnit i několik desítek osob. Ustanovení § 1124 OZ totiž stanoví, že nedohodnou-li se spoluvlastníci jinak, nabývají spoluvlastnický podíl spoluvlastníci, kteří uplatňují předkupní právo, poměrně.

Pro zdárné zakončení zcizení bytové jednotky s parkovacím či garážovým stáním se tedy zdá být jedním z nejrychlejších řešení zajistit si od všech vlastníků spoluvlastnických podílů písemný dokument obsahující vzdání se zákonného předkupního práva. To je ovšem leckdy záležitost nesmírně časově i administrativně zatěžující, nemluvě o tom, že ne vždy mezi spoluvlastníky pro takové kroky funguje příznivá konstelace.

K tomu je však nezbytné připomenout, že pokud byla nabídka k uplatnění předkupního práva spoluvlastníků opomenuta, je možné platnost smlouvy o převodu věci soudně napadnout, a to ve lhůtě tří let.  

Výjimky stanovené zákonem

Shora uvedená novela však zavádí, že s účinností od 1. července 2020 se zákonné předkupní právo se ve vztahu k věcem neuplatní, vyjma situací kdy:

• spoluvlastnictví (k movité i nemovité věci) bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, přičemž předkupní právo lze uplatnit pouze po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, nebo
• spoluvlastnictví k zemědělskému závodu vzniklo pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, přičemž předkupní právo lze uplatnit bez omezení doby a toto dopadá rovněž na dědický podíl

Přechodné ustanovení novely

Pro praktické využití této novelizace je však třeba poukázat na přechodné ustanovení, uvedené v čl. II bod 4. novely, které stanovuje, že dospěla–li povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi (tedy případným ostatním spoluvlastníkům, jimž svědčí předkupní právo) ke koupi přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tzn., byla-li uzavřena konkrétní smlouva na převod věci před 1. 7. 2020), trvá předkupní právo předkupníka (ostatních spoluvlastníků) i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.

U smluvních vztahů uzavřených po 1. 7. 2020, vyjma omezení, specifikovaných v předchozím odstavci a případných smluvních ujednání tohoto institutu, již nebude existovat povinnost nabídnout spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům.

Zpět na začátek

Změny a nové povinnosti vlastníků nemovitých věcí

Novela upravuje některé stávající povinnosti vlastníků nemovitých věcí a taktéž stanovuje povinnosti nové.

Přechod dluhů        

Důležitou změnou je ozřejmění mechanismu přechodu dluhů v případě zcizení bytové jednotky. Dosavadní dikce ust. § 1186 odst. 2 OZ, která tuto problematiku řeší, nenabízela jednoznačné stanovisko.

Novela zavádí pravidlo, že dluhy na příspěvcích na správu domu (tzn. fond oprav) i na platbách za služby spojené s užíváním jednotky přecházejí s převodem jednotky na nového vlastníka za podmínky, že nabyvatel je mohl a měl zjistit.

Není však jednoznačné, zda takto přechází i dluh z vyúčtování služeb, pokud v době převodu vlastnického práva nebyla jeho případná výše známa a nebyl tudíž splatný, stejně tak, zda se takové pravidlo se uplatní rovněž u zálohových plateb na služby spojené s užíváním bytu. Část textu o možnosti a povinnosti zjištění dluhu bude najisto předmětem budoucích výkladů a komentářů tohoto ustanovení. 

Smluvní ujednání o nájmu bytu – možnost smluvní pokuty

Změnou textu § 2239 OZ bude dána možnost ve smlouvě o nájmu bytu či domu sjednat povinnost nájemce uhradit smluvní pokutu za porušení povinností nájemce.

Současně ust. § 2254 OZ stanoví omezení, a to, že součet jistoty a sjednaných smluvních pokut nesmí překročit trojnásobek sjednaného měsíčního nájemného. Bude tedy vždy záležet na uvážení pronajímatele, který z možných institutů (jistota a smluvní pokuta) zvolí pro návrh smluvního ujednání, případně v jakém poměru.

Přitom je nutno neopomenout, že jistota je sice pro pronajímatele větším zajištěním, nájemce má naopak při skončení nájemního vztahu vůči pronajímateli právo požadovat úroky ze složené jistoty.

Využití nově zaváděného institutu smluvní pokuty ve smlouvě o nájmu bytu či domu bude tedy s určitostí vždy odvislé na konkrétních okolnostech smluvního vztahu.  

Informační povinnosti vlastníka bytové jednotky

Novela stanovuje oznamovací povinnost vlastníka jednotky informovat osobu odpovědnou za správu domu a pozemku o zákonem stanovených činnostech. Informační povinnost je stanovena pro plánování stavebních úprav uvnitř bytové jednotky, případně při zahájení podnikání nebo jiné činnosti v bytové jednotce (např. poskytování služby krátkodobého ubytování třetím osobám), jež by byly způsobilé narušit obvyklý klid a pořádek v domě na dobu nikoli přechodnou.

Povinnost přitom zahrne i úpravy, u kterých stavební zákon nevyžaduje ani ohlášení. Typicky může jít např. o opravy vnitřních omítek, obkladů stěn, podlah a dlažeb, instalace vody a kanalizace v bytě, opravy oken a dveří a jejich nátěry apod.

Související je zpřesnění povinnosti vlastníka jednotky oznámit osobě odpovědné za správu domu jméno a bydliště své i osob, kterým přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou a počet osob, které budou mít v bytové jednotce domácnost a jakoukoli změnu takových údajů, a to bez zbytečného odkladu (tedy zde dochází ke zrušení konkrétně stanovených lhůt).

Důvodem je návaznost na zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.“), kdy v této právní úpravě je lhůta pro oznámení o změně počtu osob vymezena právě slovním spojením „bez zbytečného odkladu“.

Oznamovací povinnost vlastníka dle § 1177 občanského zákoníku a té dle §12 zákona č. 67/2013 Sb. je však třeba od sebe odlišovat, neboť jejich účel je jiný. Úprava v zákoně č. 67/2013 Sb. cílí na jednoznačné určení osob, které se určitou část roku v bytě zdržují, pro potřeby rozúčtování služeb spojených s užíváním bytů. Úprava v občanském zákoníku má obecný charakter, a sice potřebu disponovat informacemi o počtu osob, které se v bytě či domě zdržují, např. pro případ nutnosti evakuace v důsledku živelní pohromy apod.

Nařízený prodej bytové jednotky

V případě, že vlastník neplní své povinnosti vůči společenství vlastníků jednotek způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, je možné přistoupit k prodeji jednotky, dle úpravy uvedené v § 1184 OZ.

Při řešení takové situace je třeba nejdříve porušujícímu vlastníkovi zaslat písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu. Nezbytným obsahem takové výstrahy musí být její zdůvodnění, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky, výzva ke zdržení se porušování povinností a odstranění jejich následků a stanovena přiměřená lhůta k nápravě, minimálně však 30 dnů. Následně je možné podat návrh na nařízení prodeje jednotky.

Současná úprava tohoto institutu je složitá. Procesně musí nejdříve proběhnout dvě nalézací řízení – jedno, kterým je vymáháno uložení konkrétní povinnosti, např. zdržení se nějakého konání a druhé, kterým se legitimovaná osoba domáhá nařízení prodeje jednotky z důvodu, že povinnost uložená prvním rozhodnutím je dále porušována.

Až poté následuje návrh na výkon výroku rozhodnutí, kterým soud nařizuje prodej jednotky. V praxi se tento institut často nevyužíval. Z toho důvodu zákonodárce přistoupil k uvedenému nastavení procesu realizace „nuceného“ prodeje.

S podáním takového návrhu přitom musí vyslovit souhlas vlastníci jednotek většinou všech hlasů a většinou všech vlastníků jednotek. Tato podmínka by měla zamezit, aby se institut nuceného prodeje stal nástrojem pro zneužití ze strany vlastníků jednotek s vyšším podílem hlasovacích práv.

Zpět na začátek

Novinky v úpravě správy nemovitých věcí

Novela dále mění některé instituty, důležité pro správu nemovitých věcí, zejména pak zjednodušení administrace a s tím související ulehčení správy společenství vlastníků jednotek (dále také jako „SVJ“).

Zakladatelské jednání společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastníků jednotek se zakládá schválením stanov, vzniká však zápisem do veřejného rejstříku (obdoba obchodního rejstříku). V domě, kde je méně než pět jednotek, není založení SVJ povinné – zde je odpovědnou osobou správce, nicméně i jediný vlastník všech jednotek může společenství vlastníků založit.

Pokud zakládá společenství vlastníků pouze jediný vlastník všech jednotek, není forma veřejné listiny pro rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov nezbytná. V ostatních případech se toto rozhodnutí veřejnou listinou osvědčuje.

Pokud se jedná o dům s nejméně pěti jednotkami, z nichž čtyři jsou ve vlastnictví různých osob (dosavadní úprava předpokládala pouze tři různé vlastníky), společenství vlastníků vzniknout musí. V době před vznikem SVJ by pak pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí měla být součástí prohlášení vlastníků jednotek o rozdělení práva k domu a pozemku.

Stanovy SVJ budou napříště přijímány vždy jako samostatný dokument (nikoli jako součást prohlášení vlastníků, smlouvy o výstavby či jiného dokumentu). K přijetí stanov nově nebude třeba souhlas všech vlastníků, ale dle ustanovení § 1200 odst. 1 OZ jen většiny hlasů všech vlastníků jednotek.

Tato novinka tedy vylučuje stav, kdy stanovy nebyly schváleny pro nesouhlas, byť jediného z vlastníků jednotek, přičemž vlastníci jednotek se tak ocitli v patové situaci, kdy správa domu i případné rozhodování a uplatňování práv a povinností vůči členům SVJ bylo paralyzováno. Nově není vyžadována forma veřejné listiny (tj. notářského zápisu), s výjimkou situace, kdy se SVJ zakládá přijetím stanov všemi vlastníky jednotek.

Pro změnu stanov není forma veřejné listiny dle novely vyžadována. To představuje zajisté ulehčení finanční i administrativní zátěže SVJ, jež má oporu v konstantní judikatuře, na druhou stranu může tato nová úprava vést k případným problémům či nejasnostem ve formulacích jednotlivých ustanovení stanov, které by teoreticky mohly být způsobilé zapříčit neplatnost takových změn. Ke změně stanov bude potřebný souhlas většiny vlastníků jednotek, pokud stanovy nevyžadují souhlas počtu vyššího.

Správa a rozhodování vlastníků bez vzniku společenství vlastníků

Zpřesnění obsažená v upravených ustanoveních § 1191 a násl. pamatují na situaci, kdy společenství vlastníků jednotek (jako osoba odpovědná za správu domu) nevznikne.

Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí mohou být do vzniku společenství vlastníků obsažena v prohlášení nebo ve stanovách. Pokud společenství vlastníků nevzniklo a pravidla prohlášení neobsahuje, správa domu se řídí pravidly uvedenými ve stanovách.

Pokud se rozhodování vlastníků jednotek týká, platí princip, že většinový vlastník je povinen (a to až do okamžiku případné ztráty majority nebo svého znovuzvolení zákonem stanoveným způsobem) být správcem domu (a pozemku). Aby se zamezilo možnosti, že menšinoví vlastníci budou v záležitostech, které jsou v působnosti shromáždění, vždy přehlasováni vlastníkem většinovým, je nově formulováno pravidlo, které zohledňuje i vůli menšinových vlastníků.

Z toho důvodu novela hovoří o přijetí rozhodnutí souhlasem většiny hlasů všech vlastníků jednotek a rovněž souhlasem většiny všech vlastníků jednotek. Z právních jednání správce jsou pak vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně. Pokud jde o právní jednání v záležitostech, která jsou v působnosti shromáždění, pak jsou vlastníci oprávněni a zavázáni pouze v případě, že je k takovému jednání dán souhlas výše uvedeným způsobem hlasování.

Další významné změny

Předmětná novela rovněž mění pravidla, jakými může být změněno prohlášení vlastníků jednotek o rozdělení práva k domu a pozemku (jinde v textu také „prohlášení vlastníků“).

Jak je uvedeno v důvodové zprávě k návrhu novely občanského zákoníku, prohlášení by mělo být aktuálním dokladem o stavu nemovité věci, rozdělené na jednotky, a to po celou dobu trvání bytového spoluvlastnictví. V dosud platné úpravě mohlo být prohlášení vlastníků měněno písemnou dohodou o změně práv a povinností.

Taková dohoda přitom nabyla účinnosti, pokud s ní v písemné formě souhlasili vlastníci jednotek s většinou hlasů, případně s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i v případech, kdy nebyli stranami dohody. Jestliže byla jednotka zatížena věcným právem, vyžadoval se rovněž souhlas osoby oprávněné z věcného práva. Tento komplikovaný postup však velmi zatěžoval aplikační praxi, proto zákonodárce navrhl jeho zjednodušení.

V důsledku novely bude vyžadován vždy souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne (např. změna účelu užívání společné části ve výlučném užívání, úplné či částečné sloučení jednotek, změna v poměru výše příspěvků apod.). Pokud bude dotčených vlastníků více, musí s takovou změnou písemně souhlasit všichni. V případě, že je jednotka zatížena, bude se vyžadovat také písemný souhlas oprávněného, a to pouze v případě, že by se jeho práv či povinností měla změna prohlášení dotknout.

Pro účinnost změny prohlášení se bude vyžadovat souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.

Zjednodušeným způsobem, tedy formou souhlasu většiny hlasů (bez nutnosti souhlasu dotčených vlastníků) se bude postupovat ve všech případech, kdy se bude změna týkat:

• společných částí, kdy se nemění velikost podílu na společných částech;
• účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka;
• pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

Novela pak dále výslovně umožňuje přezkoumat změnu prohlášení soudně, a proto přehlasovaní (nesouhlasící) vlastníci budou mít možnost se proti rozhodnutí většiny bránit napadením předmětného rozhodnutí u soudu.

Zrušení lhůty určené k vyúčtování záloh na plnění spojená s užíváním bytu

V ustanovení § 1181 dochází výmazem druhého odstavce ke zrušení lhůty určené k vyúčtování záloh na plnění spojená s užíváním bytu, která byla v tomto ustanovení upravena tak, že vlastník měl právo na vyúčtování předmětných záloh nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.

Dobu splatnosti finančního vyrovnání vyúčtování záloh, tedy nedoplatku nebo přeplatku záloh, nestanovuje nadále dobu splatnosti občanský zákoník, a to z důvodu odlišné speciální úpravy v zákoně č. 67/2013 Sb., kde je stanovena splatnost nedoplatků či přeplatků na čtyři měsíce (oproti třem v platné úpravě občanského zákoníku). Úprava v občanském zákoníku se tedy jeví nadbytečnou. Lze tak konstatovat, že s účinností od 1. 7. 2020 budou nadále nedoplatky či přeplatky z vyúčtování služeb splatné nejpozději do osmi měsíců od skončení zúčtovacího období.

Novela dále obsahuje některé drobné změny, například podrobnější úpravu správy společných částí domu před vznikem společenství vlastníků či zjednodušení rozhodování shromáždění. Zde se pro ilustraci jedná o úpravu náhradního shromáždění nebo zpřesnění pravidel pro rozhodování mimo zasedání.

Zpět na začátek

Závěr

Na závěr lze říci, že výše popsaná novela občanského zákoníku řeší mnoho z aktuálně diskutovaných problémů a staví najisto dosud sporné principy a procesy. Jistě nejvýznamnější změnou je úprava, resp. zrušení zákonného předkupního práva a s touto změnou spojené zjednodušení a zkrácení procesu zcizení některých nemovitých věcí.

Nutno však podotknout, že jiné změny jsou způsobilé aktivovat mnoho otázek a nejasností, které osvětlí až budoucí výklady jednotlivých ustanovení a samozřejmě i praxe.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.