English version
Jedná se o velice aktuální téma, neboť nová právní úprava reguluje černé stavby odlišně od úpravy současné, podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, zejména pak právě v části týkající se jejich dodatečného povolování. Pro snazší orientaci bude zákon č. 283/2021 Sb. označován jako nový stavební zákon, zákon č. 183/2006 Sb. pak jako stávající stavební zákon.
Podrobný obsah
Související právní předpisy:
Související právní průvodci:
Vymezení pojmu stavby
Pro podrobnější pojednání o problematice černých staveb je v první řadě nezbytné vymezit samotný pojem stavby. Stávající stavební zákon, obsahuje definici pojmu stavby v ust. § 2 odst. 3 části první ‑ Úvodní ustanovení.
Stavbou se ve smyslu stávajícího stavebního zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.
Stavbou je tak jakékoliv stavební dílo, vzniká-li stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jeho stavebně technické provedení, využití a dobu trvání. Dále zákonodárce uvádí, že za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Ve výše uvedeném zákonném ustanovení jsou rovněž zvlášť definovány pojmy dočasná stavba a stavba pro reklamu.
Obsah pojmu stavba podle stávajícího stavebního zákona je ovšem ještě obsáhlejší. To vyplývá z ust. § 2 odst. 4 stávajícího stavebního zákona, kde je pojem „stavba“ deklarován jako legislativní zkratka zahrnující změny dokončených staveb, tj. nástavby, přístavby a stavební úpravy, a rovněž jednotlivé dílčí části stavby (podlaží, byty, prostory, místnosti).
Obecná charakteristika černých staveb
Na rozdíl od pojmu stavby není pojem černé, resp. neoprávněné stavby právními předpisy upraven ani používán, avšak i v odborné literatuře a judikatuře se s ním můžeme často setkat. Pojem černé stavby je mimo jiné hojně používán také laickou veřejností. Již samotné slovního spojení však černá stavba naznačuje povahu takové stavby jako nezákonné či neoprávněné.
Pro komplexní vymezení pojmu černé stavby však musíme vycházet zejména z pojmu veřejnoprávní neoprávněné stavby, jejíž úprava je obsažena v ust. § 129 odst. 1 písm. b) stávajícího stavebního zákona. Podle tohoto ustanovení jsou černými stavbami stavby prováděné nebo provedené bez rozhodnutí vyžadovaného stavebním zákonem nebo bez opatření nebo jiného úkonu toto rozhodnutí nahrazující anebo v rozporu s ním. Nadto stávající stavební zákon v ust. § 129 odst. 1 písm. d) upravuje další kategorii černých staveb, jimiž jsou stavby, které ke svému provedení nevyžadují oprávnění realizovat stavební záměr (ohlášení nebo stavební povolení), ale jsou v rozporu s právními předpisy.
Lze tedy shrnout, že černými stavbami jsou stavby postavené bez stavebního povolení, nebo v rozporu se stavebním povolením, bez souhlasu stavebního úřadu s provedením ohlášené stavby (ohlášení stavebnímu úřadu), nebo v rozporu s ohlášením, na jehož základě byl udělen souhlas, anebo (u staveb prováděných ve volném režimu provádění stavby) bez územního souhlasu či územního rozhodnutí, nebo v rozporu s oznámením záměru, k němuž byl udělen územní souhlas, či v rozporu s územním rozhodnutím.
Řešení otázky černé stavby
Samotná existence černé stavby je stavem protiprávním, tedy jevem zcela nepochybně nežádoucím. K nápravě tohoto protiprávního stavu dochází v zásadě dvěma způsoby, jejichž úprava se nachází v ust. § 129 stávajícího stavebního zákona.
Černá stavba může být dodatečně legalizována, čímž bude zhojen panující protiprávní stav, nebo může být na základě rozhodnutí stavebního úřadu nařízeno její odstranění, které bude následně provedeno. Odstranění stavby je v rámci aktuálně účinné právní úpravy stávajícího stavebního zákona považováno za krajní prostředek pro ochranu veřejných zájmů ve výstavbě, k němuž správní orgány nepřistupují často. Snad i proto stávající stavební zákon předvídá zmíněnou výjimku, která spočívá v možnosti zhojení černé stavby prostřednictvím správního rozhodnutí o její dodatečné legalizaci.
Obě tyto varianty nápravy protiprávního stavu vyvolaného provedením černé stavby jsou realizovány prostřednictvím řízení vedeného stavebním úřadem, jehož výsledkem ovšem mohou být dvě odlišná rozhodnutí stavebního úřadu (vizte výše).
Dodatečné povolení stavby podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Aktuální právní úprava v oblasti černých staveb umožňuje prostřednictvím ust. § 129 odst. 2 stávajícího stavebního zákona dodatečné povolení černé stavby v podstatě bez omezení. V současné době je dodatečné povolení černé stavby možné dokonce i v případech, kdy stavebník provedl stavbu bez patřičných povolení vědomě.
Řízení o dodatečném povolení stavby
Proces dodatečného povolení stavby se uplatní v případě, kdy je zjištěna existence „černé stavby“ (na základě podnětu nebo vlastního zjištění stavebního úřadu). Stavební úřad následně z úřední povinnosti zahájí řízení o odstranění stavby.
V oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby musí stavební úřad vlastníka černé stavby nebo stavebníka poučit o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení o odstranění stavby žádost o dodatečné povolení stavby. Žádost může být podána i jako neúplná a může být i následně doplňována o detailněji zpracovanou projektovou dokumentaci.
Probíhající řízení o odstranění stavby v případě podané žádosti o dodatečné povolení stavby stavební úřad přeruší, a to až po dobu, během které si stavební úřad vyžádá, případně stavebník či vlastník sám doloží, všechny chybějící podklady.
K tomu, aby mohla být černá stavba dodatečně povolena, musí její stavebník nebo vlastník prokázat kumulativní splnění všech podmínek obsažených v ust. § 129 odst. 3 písm. a) až c) stávajícího stavebního zákona. Černou stavbu lze dodatečně povolit, pokud stavebník nebo její vlastník prokáže, že stavba:
- a) není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území;
- b) není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje;
- c) není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.
Rozhodnutí o dodatečném povolení stavby
V případě, že žadatel současně splní všechny výše uvedené podmínky, může stavební úřad vydat dodatečné stavební povolení, které je konstitutivním rozhodnutím in rem, jehož obsahem je veřejnoprávní oprávnění provést stavbu ex post. Dodatečným stavebním povolením může být navíc nahrazeno nejen stavební povolení, ale i územní rozhodnutí, dokonce v něm může být udělena výjimka z požadavků na výstavbu.
Poté co dodatečné stavební povolení nabyde právní moci, stavební úřad zastaví řízení o odstranění stavby, které předcházelo řízení o dodatečném povolení stavby. Nelze-li stavbu dodatečně povolit, stavební úřad žádost o dodatečné povolení stavby zamítne, pokračuje v řízení o odstranění stavby a nařídí její odstranění.
Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.
Co vám nabízíme? Pomoc s orientací v právních úkonech souvisejících s podnikáním (právo, právní postupy a povinnosti), vzory právních dokumentů a smluv, odkazy na texty vybraných zákonů a aktuality z legislativy.