Dodatečné povolování „černých staveb“ – současnost a změny v novém stavebním zákoně

Dodatečné povolení stavby podle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon

Nový stavební zákon byl publikován ve Sbírce zákonů 29. července 2021 pod č. 283/2021 Sb. a, vyjma několika    ustanovení s dřívější účinností, nabude účinnosti dne 1. července 2023. Nový stavební zákon přináší mimo jiné i významné změny ustanovení týkajících se černých staveb, jejich odstraňování a dodatečného povolování.

Důvody pro přijetí nové úpravy

Jak již bylo uvedeno výše, současná právní úprava umožňuje v podstatě neomezené dodatečné povolení černé stavby, a to bez ohledu na oprávněnost záměru stavebníka či vlastníka. Často tak dochází k situacím, kdy stavebník (např. i za cílem uspíšení zhotovení stavby) volí v první řadě neoprávněnou realizaci stavby s tím, že po jejím dokončení bude stavební úřad při povolování této stavby benevolentnější než při standardním postupu, tedy při povolování stavby před její realizací.

Uvedené nežádoucí jednání stavebníků je rovněž příčinou četného udělování výjimek z požadavků na výstavbu, obvykle požadavků na odstupovou vzdálenost, k jejichž povolení by v řádném stavebním řízení nedošlo.

Podmínky dodatečného povolení stavby

Nový stavební zákon proto možnost dodatečného povolení stavby výrazně zpřísňuje a v ust. § 256 upravuje podmínky dodatečného povolení odlišně oproti úpravě stávajícího stavebního zákona.

Vedle splnění podmínek hodnocených stavebním úřadem při posuzování stavebního záměru dle ust. § 193 nového stavebního zákona musí žadatel pro dodatečné povolení stavby prokázat, že:

• a) jednal v dobré víře,
• b) stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu a
• c) uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.

Požadavek dobré víry

První zásadní změnou, kterou nový stavební zákon přináší, je zavedení nové podmínky v podobě existence dobré víry. Podle důvodové zprávy k novému stavebnímu zákonu je nutno dobrou víru posuzovat objektivně, tj. nestačí jen subjektivní omyl stavebníka o tom, že se domníval, že stavba povolení nevyžaduje.

Důvodová zpráva správně odkazuje na § 4 odst. 2 občanského zákoníku, podle nějž: „Činí-li právní řád určitý následek závislým na něčí vědomosti, má se na mysli vědomost, jakou si důvodně osvojí osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé.“

Dobrá víra stavebníka by se, ve světle výše uvedeného, měla v naprosté většině případů omezit na situace, kdy

a) stavebníkovi bylo stavebním úřadem vydáno povolení stavby,

b) toto povolení nabylo právní moci,

c) stavebník následně realizoval stavbu nebo její realizaci započal, a

d) následně bylo povolení zrušeno v přezkumném řízení.

Dále pak na případy, kdy stavební úřad vydá informaci (předběžnou informaci, neformální sdělení, apod.) o tom, že stavba žádné povolení nevyžaduje a následně vyjde najevo, že se tato informace nezakládala na pravdě – důvodem může být nesprávné nesprávného posouzení podání stavebním úřadem (úředník není neomylný), nedostatečnost podání, ze kterého nebylo možné zjistit všechny podstatné informace, a současně stavební úřad nevyzval stavebníka k doplnění a v tomto důsledku podání vyhodnotil nesprávně (stavební úřad stavebníka uvede v omyl z nedbalosti). Důkazní břemeno k prokázání existence předpokladu dobré víry tak nese vždy povinný (stavebník, vlastník stavby).

Důvodová zpráva k novému stavebnímu zákonu dále výslovně uvádí, že za prokázání dobré víry nelze považovat případy, kdy stavebník:

a) realizuje stavbu odlišnou od stavby uvedené v podání, na které obdržel odpověď stavebního úřadu, že stavba nevyžaduje povolení, nebo

b) realizuje stavbu odlišnou od stavby uvedené v povolení.

Tomu odpovídá i výše uvedené kritérium objektivního zjištění existence dobré víry navázané na vědomost konkrétní osoby, již si mohla osvojit. Z textu nového stavebního zákona vyplývá, že tato omezení se vztahují i na situace, kdy stavebník provedl změny stavby před jejím dokončením, a které by jinak bylo možné povolit.

Výše uvedená omezení by se vztahovala také na změny, které lze povolit i zjednodušeným způsobem, např. vydáním povolení změny záměru jako prvního úkonu v řízení podle ust. § 224 odst. 5 nového stavebního zákona.

Nový stavební zákon pro tyto případy výjimku nestanoví. Pokud takovou změnu stavebník již bez povolení zrealizuje, měl by ji dle přísnější nové úpravy správně (tedy souladně s postupem upraveným novým stavebním zákonem) nejprve odstranit, nechat si její výstavbu povolit, a následně teprve zrealizovat znovu.

Nemožnost povolení výjimky z požadavků na výstavbu

Druhou podmínkou, kterou nový stavební zákon zavádí je, že v řízení o dodatečném povolení stavby již nebude možné udělit povolení výjimky z požadavků na výstavbu. Požadavky na výstavbu jsou vymezeny v ust. § 137 nového stavebního zákona a jsou souhrnným pojmem pro požadavky na vymezování pozemků, požadavky na umisťování staveb a technické požadavky na stavby.

Možnost výjimek z těchto požadavků podle ust. § 138 nového stavebního zákona již nelze využít a stavebník tak bude odkázán pouze na ust.  § 137 odst. 4, podle kterého se požadavky na výstavbu u vybraných staveb neuplatní. Bude se jednat kupříkladu o změnu dokončené stavby nebo změnu v užívání stavby, ovšem pouze v míře, ve které to „závažné územně technické nebo stavebně technické důvody nebo jiný veřejný zájem vylučují, pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví nebo života osob nebo zvířat, životní prostředí, sousední pozemky nebo stavby“.

Uhrazení pokuty za přestupek spočívající v realizaci černé stavby

Třetí a poslední podmínkou podle ust. § 256 nového stavebního zákona je uhrazení pokuty za přestupek spočívající v tom, že stavebník nebo vlastník stavby provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním.

Zpět na začátek

Opakované řízení a nové povolení

Nový stavební zákon v ust. § 258 a 259 upravuje institut opakovaného řízení s novým povolením, které odlišuje od dodatečného povolení stavby. Opakované řízení se bude vztahovat na stavby provedené na základě povolení, které bylo následně zrušeno např. v soudním přezkumu s odstupem času, a to i po dokončení stavby. Základní podmínkou pro uplatnění postupu v opakovaném řízení, a nikoliv v řízení o dodatečném povolení stavby, je tedy skutečnost, že výstavba byla realizována v souladu s pravomocným stavebním povolením, které bylo následně zrušeno.

V případě postupu podle těchto ustanovení se, pokud byly splněny podmínky ust. § 193 nového stavebního zákona, nehodnotí se existence dobré víry. Na rozdíl od řízení o dodatečném povolení stavby se v opakovaném řízení neuplatní ani omezení spočívající v nemožnosti udělit výjimku z požadavků na výstavbu.

Tato odlišnost od řízení o dodatečném povolení stavby je upravena proto, že pokud by zrušením rozhodnutí byla povolena výjimka z požadavků na výstavbu, nebylo by ji možné jinak v novém řízení opět udělit, ačkoliv by byla legitimní. Původní povolení záměru by mohlo být zrušeno jen z důvodu procesního pochybení na straně stavebního úřadu (např. chyba spočívající ve vyloučení některého účastníka), nebylo by tedy přiměřené, aby byl by stavebník nucen stavbu odstranit, a to ačkoliv by udělení výjimky bylo v daném případě odůvodněné.

Další výjimka v opakovaném řízení s novým povolením prospívající stavebníkovi je upravena ve větě druhé ust. § 259 odst. 1 nového stavebního zákona. Zde je stanoveno, že i pokud nebudou splněny některé podmínky pro hodnocené stavebním úřadem při posuzování záměru podle § 193 (např. soulad s územně plánovací dokumentací a vymezením zastavěného území nebo cíli a úkoly územního plánování), povolí se stavba, pokud povinný jednal v dobré víře a současně pokud by nařízením odstranění stavby vznikla třetím osobám nebo veřejnému zájmu újma, která by byla ve zjevném nepoměru k újmě vzniklé nenařízením odstranění stavby.

Z výše uvedeného vyplývá, že mnohé případy černých staveb budou řešeny v opakovaném řízení a vydáním nového povolení, a lze tak předpokládat, že možnost dodatečného povolení podle § 256 se tedy bude vztahovat na relativně úzký okruh případů.

Zpět na začátek

Závěr

Problematika černých staveb je velice obsáhlým tématem, které ve světle nového stavebního zákona doznává značných změn. Cílem tohoto článku je tak základní představení nejzásadnější z nich.

Lze shrnout, že nový stavební zákon upouští od prakticky neomezené možnosti dodatečného povolení černé stavby a přináší změny významně zpřísňující tento proces. Zpřísnění přístupu lze spatřovat zejména v zavedení požadavku dobré víry stavebníka, že se o černou stavbu nejedná, přičemž tuto skutečnost musí stavebník prokázat (nese důkazní břemeno). Dalším prvkem zpřísnění dodatečné legalizace neoprávněné stavby je nemožnost povolit výjimku z požadavků na výstavbu v řízení o dodatečném povolení.

Nelze rovněž ponechat bez povšimnutí skutečnost, že nový stavební zákon výslovně a jednoznačně neupravuje postup vůči černým stavbám provedeným před jeho účinností, tedy před datem 1. července 2023. Absence řešení zmíněné situace lze dle našeho názoru poměrně významným nedostatkem nové právní úpravy, kdy tímto dochází k zásahu do právní jistoty veřejnosti a současně není zřejmé, zda by nemohlo docházet k nepřípustné retroaktivitě zákona, pokud by například neoprávněné stavby realizované podle současné úpravy stávajícího stavebního zákona měly být následně odstraněny podle ustanovení nového stavebního zákona. Jakým způsobem budou změny aplikovány v praxi je ovšem otázkou, na kterou bude muset odpovědět činnost správních úřadů, soudů, případně samotného zákonodárce.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.

Přehled všech témat Právního průvodce