Předsmluvní odpovědnost

Jednotlivé skutkové podstaty předsmluvní odpovědnosti

Ačkoli občanský zákoník skutkové podstaty předsmluvní odpovědnosti výslovně neupravuje, je možné i za pomoci odborné literatury rozdělit je na následující:

• vedení předsmluvních jednání „na oko“,
• ukončení předsmluvních jednání bez spravedlivého důvodu „těsně“ před samotným uzavřením smlouvy a
• nesplnění informační povinnosti,

přičemž je možné sem zařadit i skutkovou podstatu spočívající ve zneužití nebo prozrazení důvěrných informací.

Každá z výše uvedených skutkových podstat je rozebrána níže.

Vedení předsmluvních jednání „na oko“

První z výše uvedených skutkových podstat předsmluvní odpovědnosti, tj. vedení předsmluvních jednání naoko, je blíže upravena v ust. § 1728 odst. 1 občanského zákoníku, který říká: „Každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře, ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít.“

Citovaná úprava blíže upravuje střet zásady smluvní volnosti a zásady poctivosti, které byly již dříve zmíněny. Občanský zákoník nezakazuje smluvním stranám rozhodnout se během kontraktačního procesu smlouvu neuzavřít, nicméně apeluje na ně, aby v rámci předsmluvních jednání jednaly poctivě.

Chování jedné ze smluvních stran, která ví, že smlouvu uzavřít nechce, a i přesto o smlouvě dále jedná, lze jistojistě za nepoctivé považovat. Za takové chování by proto měla být příslušná smluvní strana odpovědná. Zásadní je tedy v tomto případě rozlišovat tři základní situace:

1. Smluvní strana jedná o smlouvě, přičemž během kontraktačního procesu zjistí, že smlouvu uzavřít nechce, a tuto skutečnost druhé smluvní straně bez zbytečného odkladu oznámí – takové chování obecně zakázáno není (srov. dále v částech článku 2. Ukončení předsmluvních jednání bez spravedlivého důvodu „těsně“ před samotným uzavřením smlouvy a 3. Nesplnění informační povinnosti); a
2. Smluvní strana jedná o smlouvě, přičemž již na začátku kontraktačního procesu ví, že smlouvu uzavřít nechce, či během kontraktačního procesu zjistí, že smlouvu uzavřít nechce, ale i přesto dále pokračuje v předsmluvních jednáních – takové chování již zakázáno je a smluvní strana tak bude za své jednání odpovědná; a
3. Smluvní strana si v průběhu předsmluvního jednání přestane být jistá, že chce smlouvu uzavřít, ale dále o smlouvě jedná s tím, že doufá či věří, že smlouva nakonec uzavřena bude – toto chování lze považovat za chování v rámci kontraktačního procesu zcela běžné a dovolené.

Ukončení předsmluvních jednání bez spravedlivého důvodu „těsně“ před samotným uzavřením smlouvy

Tato skutková podstata je blíže upravena v ust. § 1729 odst. 1 občanského zákoníku, který uvádí, že: „Dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod.“

Opět dle výše uvedeného ustanovení není zakázáno předsmluvní vyjednávání ukončit, a to i v okamžiku, kdy se smluvní strany nacházejí těsně před uzavřením smlouvy (viz zásada smluvní volnosti). Je však zakázáno předsmluvní vyjednávání takto na poslední chvíli jednostranně ukončit, aniž by k tomu dotyčná smluvní strana měla spravedlivý důvod (viz zásada poctivosti).

Občanský zákoník tak předpokládá, že mnohdy může nastat situace, kdy jedna ze smluvních stran nebude moci oprávněně smlouvu uzavřít. Zakázáno je však jednání směřující ke zmaření uzavření smlouvy, pokud daná smluvní strana oprávněný (spravedlivý) důvod nemá.

Tuto skutkovou podstatu předsmluvní odpovědnosti je nutné odlišit od předchozí skutkové okolnosti „vedení předsmluvních jednání naoko“. Základním rozdílem je, že v prvním z uvedených případů, tedy předsmluvní odpovědnosti podle ust. § 1728 odst. 1 občanského zákoníku, smluvní strana ví, že smlouvu uzavřít nechce, v případě druhém, předsmluvní odpovědnosti podle ust. § 1729 odst. 1 občanského zákoníku, pak smluvní strana zničehonic bez spravedlivé příčiny předsmluvní jednání těsně před uzavřením smlouvy ukončí.

Komentář k občanskému zákoníku (Občanský zákoník: komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014. Komentáře (Wolters Kluwer ČR). ISBN 978-80-7478-370-8.) rozdíl mezi těmito dvěma skutkovými podstatami komentuje následujícím způsobem: „Rozdíl mezi § 1728 odst. 1 a § 1729 odst. 1 je tak ve skutečnosti v tom, že v prvním případě jedna ze stran uvedla druhou v omyl, ve druhém vznik takového omylu jen připustila, resp. vzniku omylu nezabránila, ačkoli to bylo v jejích možnostech. Naopak v prvním případě může jít o jakoukoli fázi kontraktačního jednání, ve druhém již jen o případ, kdy je vysoce pravděpodobné, že smlouva uzavřena bude.“

Skutková podstata uvedená v ust. § 1729 odst. 1 občanského zákoníku však obsahuje značné množství pojmů, u kterých bude záležet vždy na rozhodnutí soudu, jak se k jejich výkladu v konkrétní věci postaví. Jedná se zejména o pojmy „důvodné očekávání“ a „spravedlivý důvod“.

Zda jednávání dospělo, až do okamžiku důvodného očekávání druhé smluvní strany v uzavření smlouvy je nutné vždy určit, neboť pouze v tomto případě vznikne poškozené smluvní straně právo na náhradu vzniklé újmy. Lze předpokládat, že se bude jednat zejména o případy, kdy samotný obsah smlouvy je již mezi smluvními stranami dohodnutý, ale k uzavření smlouvy „zbývá naplnění posledního kroku – dosažení požadované formy, doložení naplnění určitého předpokladu (doložení znaleckého posudku, finanční způsobilosti, kontrola provozu), splnění podmínky (absolvování zkoušky), se kterou spojuje nepoctivá strana svůj souhlas s uzavřením smlouvy. Musí zde tedy být objektivně posuzována vysoká pravděpodobnost, že smlouva bude uzavřena.“ (HULMÁK, Milan. § 1729. In: HULMÁK, Milan, PETROV, Jan, LAVICKÝ, Petr, DVOŘÁK, Bohumil, ŠILHÁN, Josef, DÁVID, Radovan, RICHTER, Tomáš, LASÁK, Jan. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 59.).

Je též nutné zdůraznit, že dle rozhodnutí Nejvyššího soudu NS 29 Odo 1335/2005 se o důvodné očekávání druhé strany může jednat za předpokladu, že toto očekávání vyvolala „nepoctivá smluvní strana“. Avšak i v případě, že daná smluvní strana důvodné očekávání druhé smluvní strany nevyvolala, lze doporučit, aby v případě, že se jakákoli ze smluvních stran dozví o takové překážce, která brání uzavření smlouvy, o této skutečnosti druhou smluvní stranu bez zbytečného odkladu informovala (viz 3. Nesplnění informační povinnosti).

Tak jako „důvodné očekávání“ je obtížné blíže specifikovat „spravedlivý důvod“, na který skutková podstata obsažená v ust. § 1729 odst. 1 občanského zákoníku odkazuje.

Výše citovaný komentář k občanskému zákoníku z Nakladatelství C. H. Beck uvádí jako příklady spravedlivého důvodu skutečnosti, které smluvní strana nemohla očekávat, ať už se jedná například o změnu jejích poměrů (např. ztráta schopnosti plnit své povinnosti řádně a včas z důvodu požáru provozovny) nebo další okolnosti, „které vyvolaly očekávání druhé smluvní strany, např. požadovaná kontrola, znalecký posudek, zkouška, předložená osvědčení ukáží, že rizika spojená s uzavřením smlouvy jsou jiná než původně předpokládaná“ (tamtéž).

Za spravedlivý důvod k ukončení jednání o uzavření smlouvy však nelze bez dalšího považovat skutečnost, že se smluvní straně nabídla lukrativnější nabídka, o které dříve nevěděla. Na tomto místě je však nutné připomenout, že tato skutková podstata se použije pouze v případě, že je zde již důvodné očekávání k uzavření smlouvy.

To znamená, že pokud smluvní strana najde lukrativnější nabídku v rámci kontraktačního procesu dříve, neměla by být dle citovaného ustanovení za ukončení předsmluvních jednání bez dalšího postihována.

Novější judikatura Nejvyššího soudu se současně klaní k názoru, že posouzení spravedlivosti důvodu a tudíž poctivosti či nepoctivosti jednání, nesmí být příliš přísné. Jako spravedlivý důvod by měla být posouzena každá racionální úvaha jednající strany, vycházející z objektivní skutečnosti, ale i z obhajitelného subjektivního přesvědčení podloženého konkrétními okolnostmi v daném místě a čase (Rozsudek NS ze dne 30. 10. 2018, 25 Cdo 856/2018-116).

I v případě, že druhá smluvní strana má k ukončení předsmluvního jednání spravedlivý důvodu je nutné apelovat na jasné, zřetelné a včasné informování druhé strany o této skutečnosti (viz 3. Nesplnění informační povinnosti).

Na závěr je nutné upozornit na skutečnost, že za „ukončení jednání o uzavření smlouvy“ lze považovat nejen výslovné ukončení jednání, ale též další jasnou neaktivitu smluvní strany v rámci kontraktačního procesu či návrh smluvní strany na podstatnou změnu obsahu smlouvy (tamtéž).

Nesplnění informační povinnosti

Informační povinnost spojená s předsmluvní odpovědností za její nesplnění je upravena v ust. § 1728 odst. 2 občanského zákoníku, které informační povinnost v rámci předsmluvního vyjednávání upravuje takto: „Při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít.“

Výše citované ustanovení upravuje obecnou informační povinnost, která platí pro uzavírání jakékoli smlouvy bez ohledu na její typ. Občanský zákoník vedle této obecné informační povinnosti upravuje na řadě míst taktéž tzv. zvláštní informační povinnost, která se může týkat jen specifického typu smlouvy či specifického způsobu uzavírání smlouvy (např. zvláštní informační povinnost u smluv uzavíraných adhezním způsobem, u spotřebitelských smluv nebo při použití obchodních podmínek).

Obecná informační povinnost sleduje záměr, aby si smluvní strany v rámci předsmluvních jednání oznamovaly vše, co je pro uzavření smlouvy rozhodné a podstatné.

Jedná se nejen o skutkové okolnosti (např. technické parametry prodávaného zařízení a jeho vhodnost pro účely sledované kupujícím), ale taktéž právní okolnosti (například zatížení nemovitosti), přičemž to vše platí jak ve vztahu k předmětu vyjednávané smlouvy (např. koupě nemovitosti), tak ve vztahu k samotné smlouvě (například nezpůsobilost smluvní strany smlouvu uzavřít) či k samotnému procesu uzavírání smlouvy (např. nutnost schválení smlouvy jiným orgánem).

Aby smluvní strana porušila obecnou informační povinnost, musí zamlčet ty informace, o kterých sama ví, nebo vzhledem k okolnostem o nich vědět musí. O skutečnostech běžně dostupných nebo zjistitelných z veřejných seznamů (např. katastru nemovitostí), se strany informovat nemusí.

Určit, jaké informace jsou pro druhou smluvní stranu v rámci předsmluvních vyjednávání podstatné, nemusí být vždy zcela jednoduché. Lze však obecně uvést, že informační povinnost klade důraz na skutečnost, aby smluvní strany v rámci kontraktačního procesu jednaly poctivě a aby si tak nezamlčovaly podstatné skutečnosti.

Typickým příkladem nepoctivého jednání a porušení obecné informační povinnosti může být situace, že jedna smluvní strana ví, kdy cíl druhá smluvní strana sleduje uzavřením smlouvy, ví o skutečnostech, které by druhou smluvní stranu pravděpodobně od uzavření smlouvy odradily, ale i přesto tyto informace druhé smluvní straně neposkytne.

Může se jednat například o informaci ohledně dlouhotrvajících sousedských sporů ohledně výstavby v okamžiku, kdy si kupující přeje koupit pozemek, na kterém chce postavit rodinný dům. Dalším příkladem může být neposkytnutí informace o nevhodnosti pozemku, na kterém rodinný dům má být postaven apod.

Určitý okruh skutečností, které je nutné druhé smluvní straně sdělit, může být zřejmý již při zahájení předsmluvních jednání – například kupující si přeje uzavřít smlouvu na koupi akumulátoru do svého automobilu a prodávající kupujícímu neoznámí, že uvedený akumulátor nesplňuje technické požadavky pro daný typ stroje, ačkoli o tom prodávající ví.

Některé skutečnosti pak mohou vyplynout až během kontraktačních jednání, kdy na základě dotazů jedné ze smluvních stran lze určit okruh informací, které pro ni mohou být pro uzavření smlouvy relevantní a podstatné.

Vždy tak bude záležet na konkrétních skutečnostech a na zdravém posouzení obou smluvních stran, jaké informace jsou pro danou transakci podstatné. Jak již bylo několikrát zmíněno výše, základní zásadou a předpokladem, kterým se obecná informační povinnost podle ust. § 1728 odst. 2 občanského zákoníku řídí, je zachování poctivosti v rámci jednání.

Na závěr je nutné zmínit, že obecná informační povinnost však porušena není v případě, že druhá smluvní strana již relevantní informace má nebo je musí mít (jedná se zejména o informace běžně dostupné, informace dostupné z veřejných rejstříků apod.).

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.