Předmět daně a osvobození od daně

Předmětem daně z příjmu  je příjem z úplatného převodu nemovitých věcí, systematicky zařazený do § 10 zákona o daních z příjmů jako ostatní příjem. Zdanění podléhá příjem z úplatného převodu vlastnického práva k nemovitosti, pokud nesplňuje některou z výjimek stanovených zákonem o daních z příjmů:

• i. příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem;
• ii. příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby;

Pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů.

• iii. příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle bodů i a ii výše, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let;
• iv. příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle bodů i a ii výše, nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.

Doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu. Tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku.

Z osvobození od daně z příjmů uvedených v bodech i a ii výše jsou výslovně vyňaty příjmy z:

1. prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,
2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,
3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku.

Výjimky z osvobození od daně z příjmů existují i v případě příjmů uvedených v bodech iii a iv výše, a to na příjem z:

1. prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 10 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku, nebo vypořádání spoluvlastnictví k takovým nemovitým věcem,
2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 5 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od tohoto nabytí,
3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od takového vyřazení, a
4. prodeje práva stavby nebo vypořádání spoluvlastnictví k právu stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby.

Osvobození od daně z příjmu se tak vztahuje jen na fyzické osoby. Právnickým osobám vzniká povinnost úhrady daně z příjmu získaného prodejem nemovitosti vždy.

Bytová potřeba

Jak bylo uvedeno výše, mohou být příjmy získané prodejem nemovitosti osvobozeny od daně z příjmu, použije-li poplatník získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby. Tou se rozumí některá z níže uvedených situací:

• a) výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby,
• b) úplatné nabytí pozemku
  • i. za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a. do 4 let od okamžiku nabytí pozemku, nebo
  • ii. v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c.,
• c) úplatné nabytí
  • i. bytového domu,
  • ii. rodinného domu,
  • iii. rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,
  • iv. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
• d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
• e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
• f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
• g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
• h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a. až g., pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.

Povinnost oznámit příjem osvobozený od daně

Skutečnost, že fyzická osoba splňuje některou z podmínek pro osvobození od daně z příjmu, ji nezbavuje povinnosti oznámit prodej příslušnému finančnímu úřadu. Součástí oznámení je doložení splnění podmínek pro osvobození od daňové povinnosti. Nesplnění oznamovací povinnosti není radno brát na lehkou váhu – poplatníkovi může být uložena pokuta až do výše 15 % z částky neoznámeného příjmu.

Sazba

Sazba daně z příjmu z prodeje nemovitosti je zákonem o daních z příjmů upravena ve dvou rozmezích v závislosti na výši zisku, kterého se převodci z prodeje nemovitosti dostalo. Základní sazba činí 15 % pro část základu daně nepřevyšujícího 36násobek průměrné mzdy. V případě, že zisk přesáhne 36násobek průměrné mzdy, činí sazba pro základ daně přesahujícího 36násobek průměrné mzdy 23 %. Daň se vypočte ze základu daně sníženého o nezdanitelné části základu daně a o odčitatelné položky od základu daně a zaokrouhleného na celá sta Kč dolů, a to jako součet součinů příslušné části takového základu daně a sazby pro tuto část základu daně.

Pro ilustraci uvádíme příklad převodu nemovitosti v roce 2024, kdy 36násobek průměrné mzdy činil 1 582 812 Kč. Pokud fyzická osoba prodala nemovitost v roce 2024, platí do částky 1 582 812 Kč daň ve výši 15 %. Z částky přesahující 1 582 812 Kč pak fyzická osoba zaplatí 23 %.

Předmětem daně je zisk z prodeje nemovitosti, nikoliv příjem (běžně vyjádřený výší kupní ceny). Základem daně je příjem ponížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Od prodejní (kupní) ceny se tak odečítají výdaje spojené s prodejem nemovitosti (např. provize uhrazená realitnímu makléři, výdaje na přípravu převodní smlouvy či znalecký posudek) a rovněž výdaje na provedení rekonstrukce nemovitosti. Mezi výdaje se však počítávají jen ty, které byly vynaloženy na úpravy přímo související se zhodnocením nemovitosti – typicky její zateplení). Převýší-li součet ceny vynaložené na pořízení nemovitosti a náklady na její zhodnocení částku prodejní (kupní) ceny, fyzická osoba daň neplatí, neboť jí z převodu nemovitosti nevznikl zisk.

Stanovení základu daně

Základem daně je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Jak stanovuje zákon o daních z příjmů, v případě příjmů plynoucích z prodeje nemovitosti je výdajem cena, za kterou poplatník daně věc prokazatelně (původně) nabyl, a jde-li o věc nabytou bezúplatně, cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí. Tímto zvláštním předpisem je zákon o oceňování majetku.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.