Převody nemovitostí a daňové důsledky

Daňové přiznání

Daňové přiznání je poplatník povinen podat k místně příslušnému správci daně, tedy finančnímu úřadu podle místa, kde se nemovitá věc nachází. V případě že se bude jednat o místní příslušnost vícero správců daně, rozhodující je místně příslušný správce daně z příjmů poplatníka. Obecná ustanovení, týkající se podávání daňového přiznání se i nadále řídí daňovým řádem.

Výše uvedené zákonné opatření senátu o dani z nabytí nemovitých věcí se pak bude týkat speciálních ustanovení určených ke správě daně z nabytí nemovitých věcí.

Manželé, kteří kupují nemovitou věc, již nemusí podávat každý své daňové přiznání, ale podají pouze jedno přiznání. Manželé si mezi sebou zvolí zástupce, který daňové přiznání podá, jedná se o institut společného zmocněnce nebo zástupce. Nacionále druhého z manželů se pak zapíší do příslušné kolonky na daňovém formuláři.

Daňové přiznání je poplatník povinen podat do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva na nabyvatele. Pokud tedy katastr nemovitostí rozhodl o povolení vkladu vlastnického práva při prodeji nemovité věci dne 15. 1. 2019, pak musí být daňové přiznání k dani z nabytí nemovité věci podáno do 30. 4. 2019.

K daňovému přiznání poplatník připojí kupní smlouvu s vyrozuměním katastrálního úřadu o provedeném vkladu do katastru nemovitostí. Dále pak znalecký posudek pokud se poplatník rozhodl stanovit nabývací hodnotu pomocí stanovené ceny. Dále poplatník může doložit náklady na obstarání znaleckého posudku pro stanovení ceny zjištěné, tedy doklad o zaplacení odměny a nákladů znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu. Všechny výše uvedené přílohy je možné doložit pouze v kopii nebo elektronické podobě.

Písemnost, která je přílohou daňového přiznání se však nevyžaduje v případech, kdy správce daně může takovou informaci získat nebo si ji ověřit způsobem umožňujícím dálkový a nepřetržitý přístup z informačních systémů veřejné správy, tyto skutečnosti správce daně zveřejní na své úřední desce.

Pokud je daň z nabytí nemovitostí menší než 200 Kč, daň se nestanoví, tedy není potřeba podávat daňové přiznání a ani se taková daň neplatí.

Vzájemné darování  

Zákon pamatuje také na možnosti obcházení povinnosti hradit daň z nabytí nemovitých věcí a to tak, že v případě, že bylo-li ujednáno, že i dárce bude navzájem obdarován, jedná se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí o koupi nebo směnu. Vzájemným darováním se tak nelze vyhnout povinnosti hradit daň z nabytí nemovitých věcí.

Zánik daňové povinnosti

Daňová povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí zaniká za předpokladu, že vlastníkem nemovité věci bude v opět původní vlastník, a to v těchto případech:

• i. odstoupení od smlouvy, na jejímž základě bylo nabyto vlastnické právo k nemovité věci,
• ii. zdánlivosti nebo neplatnosti právního jednání, na základě kterého bylo nabyto vlastnické právo k nemovité věci,
• iii. splnění rozvazovací podmínky,
• iv. zrušení smlouvy v důsledku neúměrného zkrácení,
• v. zrušení vyvlastnění, nebo
• vi. zániku zajišťovacího převodu vlastnického práva k nemovité věci s výjimkou případu, kdy se převod tohoto práva stane nepodmíněným.

Zánik daňové povinnosti je třeba uplatnit v rámci daňového přiznání nebo dodatečného daňového přiznání. Daňová povinnost pak zaniká ke dni nabytí účinnosti rozhodnutí finančního úřadu o stanovení daně na základě daňového přiznání s tím, že daň lze stanovit bez ohledu na to, zda již uplynula lhůta pro stanovení daně.

Daň z příjmů fyzických osob a převody nemovitostí

Zákonným opatřením Senátu č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů, byla daň dědická a darovací zahrnuta pod daň z příjmů.

Od 1. 1. 2014 se osvobození od daně dědické, které se dříve vztahovalo na poplatníky v I. a II. skupině podle příbuzenského vztahu (příbuzní v řadě přímé a pobočné), rozšířilo také na poplatníky ve III. skupině (všichni ostatní). To v podstatě znamená, že se daň dědická již neplatí, a to ani ve vztahu k nemovitostem.

Osvobozeno od daně darovací je nabytí nových staveb. Osvobození se vztahuje také na nabytí nemovitých věcí na základě finančního leasingu, nevztahuje se však na vklady do základního kapitálu obchodních společností.

Ve vztahu k dani z příjmu pak stále platí osvobození prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Stejně tak dále platí i osvobození, pokud je bydliště kratší než 2 roky, ale prostředky získané prodejem jsou použity na uspokojení bytové potřeby.

Pro manžele platí, že stačí, aby podmínky osvobození splnil jeden z nich, nebyl-li majetek zařazen do obchodního majetku jednoho z nich.

Dále je osvobozen od daně z příjmu příjem z prodeje nemovitých věcí neosvobozený podle předchozího odstavce, ale přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem 5 let.

Dále je osvobozen příjem získaný formou nabytí vlastnictví k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor, jako náhrady za uvolnění jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a dále náhrada (odstupné) za uvolnění jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, vyplacená uživateli této jednotky za podmínky, že poplatník náhradu (odstupné) použil nebo použije na uspokojení vlastní bytové potřeby nejpozději do 1 roku následujícího po roce, v němž náhradu (odstupné) přijal.

Společně s příjmy z nájmu jsou zdaňovány příjmy z pachtu, kdy nájem spočívá pouze v užívání věci, kdežto pacht spočívá nejen v používání věci, ale také v braní plodů a užitků z ní. Stejně tak se zdaňují příjmy z výměnku, který zřídí původní vlastník, a to tak, že si v souvislosti s převodem nemovitosti vymíní pro sebe či pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určenou ve smlouvě. Nabyvatel se pak zavazuje takové zaopatření poskytnout. Půjde o bydlení v rámci převáděné nemovitosti, které však také může zahrnovat poskytnutí peněžitých nebo naturálních dávek, osobní péči ve stáří či nemoci apod. Všechny tyto příjmy by měl výměnkář zdanit daní z příjmu. Samotné ocenění hodnoty těchto plnění dosud není stanoveno.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.

Přehled všech témat Právního průvodce