Společenství vlastníků a problematika bytových družstev

Související právní předpisy:

• Katastrální zákon
• Občanský zákoník
• Zákon o obchodních korporacích
• Zákon o vlastnictví bytů (poslední znění zákona před zrušením ke dni 31. 12. 2013)
• Zákon o veřejných rejstřících
• Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím

Související právní průvodci:

• Katastrální zákon a související otázky
• Nemovité věci obecně, druhy a jejich zatížení
• Nemovitosti

Společenství vlastníků

Úprava společenství vlastníků souvisí s úpravou bytového spoluvlastnictví, tj. spoluvlastnictvím nemovité věci, které je založeno vlastnictvím jednotek.

Společenství je slovy zákona právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

Společenství vlastníků je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku (v případech, kdy společenství vlastníků nevzniklo, odpovídá za správu domu a pozemku správce). Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. V mezích svého účelu společenství vlastníků právně jedná s vlastníky jednotek i se třetími osobami.

Vymezení některých základních pojmů

Pro snazší orientaci v problematice bytového spoluvlastnictví je nutné pracovat s terminologií dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších změn (dále jen „občanský zákoník“).

Jedná se zejména o následující pojmy:

Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.

Podle občanského zákoníku jsou tedy nemovitými věcmi:

• pozemky a věcná práva k nim,
• podzemní stavby se samostatným účelovým určením a věcná práva k nim,
• věci, o kterých právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku, a takové věci nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty,
• jednotky,
• některé stavby spojené se zemí pevným základem,
• inženýrské sítě a
• některé dočasné stavby, které nejsou součástí pozemku.

Dále se dle občanského zákoníku uplatňuje právní zásada superficies solo cedit, tj. že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Naproti tomu dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 byly nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem s tím, že zákon výslovně stanovil, že stavba není součástí pozemku.

Jednotka dle občanského zákoníku zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. Dle úpravy obsažené v občanském zákoníku tedy pojem jednotka zahrnuje také podíl na společných částech nemovité věci, kterou bude zpravidla pozemek a budova, která je jeho součástí.

Pro srovnání je nutné uvést, že zákon o vlastnictví bytů přitom jednotku vymezoval jako byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezenou část domu, aniž by tento pojem zahrnoval spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu.

Společné části, kterými jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory, nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

Detailní vymezení společných částí dále stanoví prováděcí předpis – nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.