Společenství vlastníků a problematika bytových družstev

Členství ve společenství vlastníků

Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. V případech, kdy je založení společenství vlastníků ze zákona vyžadováno, tedy není možné vlastnit jednotku bez členství ve společenství vlastníků.

Občanský zákoník v této souvislosti stanoví, že nebylo-li společenství vlastníků založeno dříve, založí je vlastníci jednotek v případě, kdy je v domě alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.

Pokud vlastníci jednotek aktivně nekonají a společenství vlastníků nezaloží, znemožní tím zápis vlastnického práva k jednotce převáděné dalšímu vlastníkovi až do doby, kdy bude prokázán vznik společenství vlastníků. V této souvislosti je nutné dodat, že občanský zákoník považuje v daném případě za první převedenou jednotku takovou jednotku, k jejímuž převodu došlo až po převodu čtyř jednotek.

Při koupi jednotky je tedy nutné mimo jiné ověřit, zda jsou splněny zákonné podmínky pro vznik společenství vlastníků a zda takové společenství bylo založeno (schválením stanov) a zapsáno do rejstříku společenství vlastníků (společenství vzniká teprve jeho zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek). V opačném případě příslušný katastrální úřad nezapíše vlastnické právo nabyvatele k převáděné jednotce (bytu nebo nebytového prostoru) do katastru nemovitostí až do doby, než dojde ke vzniku společenství vlastníků. To může v některých případech představovat podstatný problém a zejména prodloužení procesu převodu, nehledě na možné vícenáklady spojené se založením společenství vlastníků.

Ručení členů společenství vlastníků za jeho dluhy

Poměrně kontroverzním ustanovením v úpravě bytového spoluvlastnictví je ručení vlastníků za dluhy společenství vlastníků, a to v poměru podle velikosti jejich podílu na společných částech domu. Vlastníci jednotek, kteří jsou členy společenství vlastníků, tak ručí celým svým majetkem za dluhy společenství vlastníků v poměru podle velikosti svého spoluvlastnického podílu.

Pokud tedy společenství vlastníků z jakéhokoli důvodu neplní své povinnosti plynoucí např. ze smlouvy o úvěru, může se věřitel domáhat uspokojení na kterémkoli vlastníku jednotky, a to až do výše jeho podílu na celkovém dluhu. To samozřejmě za podmínky, že věřitel ke splnění dluhu nejprve marně vyzval společenství vlastníků.

Výše podílů na společných částech, není-li určeno jinak, je stanovena poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

Zpět na začátek

Založení a vznik společenství vlastníků

Obdobně jako v případě jiných právnických osob je nutné rozlišovat založení společenství vlastníků jednotek a jeho vznik. Vznik společenství vlastníků je vázán na jeho zápis do veřejného rejstříku, společenství tedy vzniká dnem zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek (vyhledávat v něm je možné shodně jako v případě obchodního rejstříku, vyhledávací formulář naleznete na webových stránkách Veřejný rejstřík a Sbírka listin).

Vzniku společenství vlastníků předchází vznik samotných jednotek (bytů). Jednotky mohou vzniknout prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (označované jako tzv. prohlášení vlastníka budovy), ujednáním ve smlouvě o výstavbě, zápisem do veřejného seznamu (na základě ujednání spoluvlastníků při oddělení jednotky ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání, případně pokud si to ujednají manželé při změně rozsahu nebo vypořádání společného jmění) nebo rozhodnutím soudu.

Společenství vlastníků může být podle aktuální právní úpravy založeno schválením jeho stanov na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, shodou všech vlastníků jednotek na obsahu stanov mimo ustavující schůzi nebo schválením stanov jediným vlastníkem všech jednotek v domě.

Jak již bylo zmíněno, společenství mají vlastníci jednotek založit v případě, kdy je v budově alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Nestane-li se tak, nelze provést zápis vlastnického práva k další převedené jednotce do veřejného seznamu, a to až do doby, kdy je prokázán vznik společenství vlastníků.

Zakládá-li se společenství vlastníků schválením stanov, je nutné, aby jejich přijetí na ustavující schůzi bylo schváleno většinou hlasů všech vlastníků jednotek. Mimo ustavující schůzi je nutná shoda všech vlastníků jednotek na obsahu stanov. Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov se osvědčuje veřejnou listinou (notářským zápisem), která obsahuje schválený text stanov. Zákon přiznává právo založit společenství vlastníků schválením stanov i jedinému vlastníku všech jednotek. Při založení společenství vlastníků jediným vlastníkem a při změně stanov (bez ohledu na způsob založení společenství vlastníků) se již forma veřejné listiny nevyžaduje.

Ke změně stanov před vznikem společenství vlastníků se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet. Souhlas všech vlastníků jednotek se založením společenství vlastníků je nutný v případě, má-li být společenství vlastníků založeno v domě, kde je méně než pět jednotek.

Stanovy společenství vyžadují formu veřejné listiny (tj. notářského zápisu) a musí obsahovat alespoň tyto náležitosti:

• a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
• b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,
• c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek,
• d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
• e) určení prvních členů statutárního orgánu,
• f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.

Údaj o prvních členech statutárního orgánu je možné ze stanov později vypustit, kdy toto rozhodnutí mohou stanovy svěřit do působnosti statutárního orgánu. Platí, že vypuštění uvedeného údaje nepředstavuje změnu stanov a není tak třeba notářského zápisu.

Zpět na začátek

Orgány společenství vlastníků

Povinnými orgány společenství vlastníků jsou statutární orgán (výbor nebo předseda) a shromáždění jakožto nejvyšší orgán. Vedle těchto orgánů mohou stanovy zřídit také další, nelze jim však založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu.

Statutární orgán

Statutárním orgánem společenství vlastníků je buď výbor (kolektivní orgán) nebo předseda (jednočlenný orgán). Obdobně jako v případě jiných právnických osob platí i pro společenství vlastníků, že statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou zakladatelské právní jednání, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu právnické osoby.

Člen statutárního orgánu pak může zastupovat právnickou osobu ve všech záležitostech. V případě kolektivního statutárního orgánu (výbor), zastupuje společenství každý jeho člen samostatně, neurčí-li stanovy jinak.

Členem výboru nebo předsedou společenství vlastníků se může stát každý, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný. Za bezúhonnou se přitom ve smyslu zákona o živnostenském podnikání nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, jestliže byl tento trestný čin spáchán v souvislosti s činností společenství, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena.

Shromáždění

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění tvořené všemi vlastníky jednotek. Každý vlastník má na shromáždění počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. Shromáždění se koná minimálně jedenkrát ročně, na základě svolání k zasedání statutárním orgánem. Působnost shromáždění vykonává ve společenství vlastníků s jediným vlastníkem tento vlastník.

Do působnosti shromáždění patří ze zákona rozhodování o následujících otázkách:

• a) změna stanov,
• b) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,,
• c) schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
• d) schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
• e) rozhodování
  • 1. o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,
  • 2. o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
• f) udělování předchozího souhlasu
  • 1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,
  • 2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
  • 3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,
  • 4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,
• g) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, a rozhodnutí o její změně,
• h) rozhodování v dalších záležitostech určených zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Shromáždění je způsobilé usnášet se, jsou-li přítomni vlastníci mající většinu všech hlasů. K přijetí konkrétního rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud stanovy společenství pro danou záležitost nepožadují kvorum vyšší.

V případech, kdy se shromáždění nesejde v potřebném počtu vlastníků (hlasů), tedy není usnášeníschopné, je možné konat tzv. náhradní zasedání, které je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů. Zákon dále připouští i možnost rozhodování mimo zasedání, kdy osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, může v písemné formě navrhnout, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. V jiných případech lze navrhnout přijetí rozhodnutí mimo zasedání, pokud to připustí stanovy.

Podmínkami pro rozhodování mimo zasedání je předchozí zaslání návrhu, který musí obsahovat alespoň návrh rozhodnutí, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí 15 dní. Vyžaduje-li zákon nebo stanovy, aby přijetí rozhodnutí shromáždění bylo osvědčeno veřejnou listinou, návrh musí mít formu veřejné listiny; v takovém případě se vlastníkům jednotek zasílá kopie veřejné listiny o návrhu rozhodnutí. Přijetí rozhodnutí se osvědčuje veřejnou listinou.

K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Vyžaduje-li zákon nebo stanovy, aby přijetí rozhodnutí shromáždění bylo osvědčeno veřejnou listinou, musí být podpis vlastníka jednotky na vyjádření úředně ověřen.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.