Společenství vlastníků a problematika bytových družstev

Některá práva a povinnosti vlastníka jednotky

S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva a povinnosti v následujícím rozsahu.

Vlastník jednotky má právo:

• svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části;
• žádat osobu odpovědnou za správu domu o sdělení jména a bydliště kteréhokoli vlastníka jednotky nebo osoby, které vlastník přenechal byt k užívání;
• seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje; u této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie;
• aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) včas vyúčtovala;
• žádat při převodu vlastnického práva k jednotce od osoby odpovědné za správu domu potvrzení o tom, jaké dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Naopak osoba odpovědná za správu domu a bytu nemá povinnost před převodem vlastnického práva k jednotce vypořádat příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu.

Vlastník jednotky je zejména povinen:

• spravovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy;
• řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu;
• oznámit po nabytí vlastnického práva bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu a pozemku své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. To platí i v případě změny těchto údajů;
• přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícímu jeho podílu na společných částech (nebylo-li v prohlášení určeno jinak);
• platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby);
• oznámit osobě odpovědné za správu domu stavební úpravu uvnitř svého bytu a upravuje-li stavebně svůj byt, umožnit osobě odpovědné za správu bytu ověřit, po její předchozí výzvě, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části (ověření může být spojeno s umožněním vstupu do bytu osobě odpovědné za správu bytu a domu);
• zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto;
• umožnit po předchozí výzvě osoby odpovědné za správu bytu a domu přístup do bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, za účelem realizace odsouhlasené údržby, oprav, úprav, přestavby či jiné změny domu nebo pozemku, a dále umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií;
• předem oznámit osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou.

Zpět na začátek

Správa domu a pozemku

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou určenou primárně ke správě domu a pozemku, a to v rozsahu stanoveném zákonem, čímž ve stejném rozsahu dochází k omezení práv a povinností vlastníků jednotek, kteří by jinak vykonávali správu samostatně v souladu s principy podílového spoluvlastnictví.

Správa domu a pozemku zahrnuje ze zákona vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.

V mezích takto vymezeného účelu společenství vlastníků samostatně právně jedná nejen s vlastníky jednotek, ale také se třetími osobami. V případech, kdy vzniknou vlastníkům jednotek práva spojená s vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky při uplatňování těchto práv.

Vymezení činností týkajících se správy domu a pozemku

Prováděcí nařízení vlády upřesňuje, jaké činnosti spadají pod správu domu a pozemku, přičemž rozlišuje hledisko provozní a technické a hledisko správní.

Z hlediska provozního a technického se činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku rozumí zejména:

• provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání (týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí);
• revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu;
• údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku;
• uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.

Z hlediska správních činností se činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku rozumí zejména:

• a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů;
• b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání;
• c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek;
• d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo které vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek;
• e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv;
• f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.

Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je dále pro účely správy domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména:

• zajištění činností spojených se správou domu a pozemku;
• zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo;
• pojištění domu;
• nájmu společných částí domu a
• zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení.

Správa bez vzniku společenství vlastníků

V případech, kdy společenství vlastníků z jakéhokoli důvodu nevzniklo, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení; bylo-li založeno společenství vlastníků a nejsou-li v prohlášení určena tato pravidla, použijí se na správu pravidla obsažená ve stanovách. Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je správce.

Vzhledem k tomu, že se již neuplatní automatický vznik společenství v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků okamžikem, kdy příslušný katastrální úřad osvědčil vlastnický vztah k jednotce poslednímu z těchto vlastníků, a to zpravidla doručením listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí, nýbrž je vyžadováno aktivní jednání vlastníků jednotek směřující k založení a vzniku společenství vlastníků, může se jednat o poměrně častý jev.

Pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se použijí obdobně ustanovení občanského zákoníku o shromáždění. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení nebo stanovy vyžadují počet vyšší.

K přijetí rozhodnutí vlastníků jednotek bez vzniku společenství vlastníků svolává vlastníky jednotek správce. První správce je určen v prohlášení. Při volbě nového správce se k přijetí rozhodnutí vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení nebo stanovy vyžadují počet vyšší. Správce lze odvolat pouze se současným zvolením nového správce.

V případech, kdy se správcem stane většinový vlastník, je postavení ostatních vlastníků chráněno tím, že mají právo obrátit se kdykoli na soud s návrhem na odvolání správce a jmenování nového, pokud je pro to dán důležitý důvod.

Z právních jednání správce jsou vlastníci jednotek obecně oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně. V případě právního jednání v záležitosti, která je v působnosti shromáždění, jsou pak spoluvlastníci oprávněni a zavázáni, pouze pokud je k němu dán souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek. Prohlášení vlastníka nebo stanovy společenství vlastníků jednotek mohou stanovit vyšší počet nutný k přijetí a schválení rozhodnutí.

Zpět na začátek

Zrušení společenství vlastníků

Ke zrušení společenství vlastníků může dojít rozhodnutím vlastníků jednotek nebo dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě (např. uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno právo stavby).

Rozhodnutím vlastníků lze společenství vlastníků zrušit za podmínky, že bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě nebo počet vlastníků jednotek klesl na méně než pět. V takovém případě vlastníci jednotek přijmou pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.

K zániku společenství dochází obdobně jako u jiných právnických osob dnem výmazu z rejstříku společenství vlastníků. Naopak odlišně od jiných právnických osob se však při zrušení společenství vlastníků neprovádí jeho likvidace. Vzhledem k tomu, že účelem společenství vlastníků není podnikatelská činnost, ale pouze správa domu a pozemku, přecházejí práva a povinnosti společenství vlastníků dnem jeho zániku na vlastníky jednotek, a to v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech.

Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.