English version
Bytové družstvo
Bytové družstvo je právnickou osobou, společenstvím neuzavřeného počtu osob, které je založeno výlučně za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Jinou činnost může za podmínek stanovených zákonem provozovat pouze za předpokladu, že tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a současně, že tato činnost má ve vztahu k účelu bytového družstva pouze doplňkový nebo vedlejší charakter.
Pro bytové družstvo platí, že nemůže změnit předmět své činnosti a stát se jiným než bytovým družstvem, ledaže ani jediný jeho člen není nájemcem družstevního bytu ve vlastnictví tohoto bytového družstva, ani podle stanov žádnému členovi nevznikne po splnění všech podmínek právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.
Problematika bytových družstev je upravena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o obchodních korporacích“ nebo „ZOK“), a to konkrétně v ustanoveních § 727 až 757, která navazují na úpravu obsaženou v § 552 až 726, věnovanou obecně družstvům, popř. na obecnou úpravu obchodních korporací. Problematiku nájmu upravuje občanský zákoník.
Vymezení pojmu družstevní byt
Z definice bytového družstva a jeho účelu nepochybně plyne, že podmínkou existence a fungování bytového družstva je skutečnost, že bytové družstvo vlastní byty nebo nebytové prostory – tj. prostory sloužící podnikání, které přenechává do užívání svým členům, tedy byty označované jako družstevní byty.
Družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem se tedy rozumí byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem.
Vznik členství v bytovém družstvu a základní práva a povinnosti členů
Členství v bytovém družstvu vzniká jen při splnění všech podmínek stanovených zákonem o obchodních korporacích a stanovami, a to jedním z následujících způsobů:
- a) při založení bytového družstva dnem vzniku bytového družstva,
- b) dnem rozhodnutí příslušného orgánu bytového družstva o přijetí za člena nebo pozdějším dnem uvedeným v tomto rozhodnutí, nebo
- c) převodem nebo přechodem družstevního podílu.
Členství v bytovém družstvu vzniká na dobu neurčitou.
Se vznikem členství v bytovém družstvu vznikají členovi práva a povinnosti spojené se členstvím v bytovém družstvu, a to zejména:
- právo volit a být volen do orgánů bytového družstva;
- právo účastnit se řízení a rozhodování v bytovém družstvu;
- právo podílet se na výhodách poskytovaných bytovým družstvem;
- právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek stanovených ZOK a stanovami, a práva a povinnosti z této smlouvy vzniklá;
- právo na stanovení nájemného spojeného s užíváním družstevního bytu tak, aby zahrnovalo pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, a to včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů;
- povinnost dodržovat stanovy a
- povinnost dodržovat rozhodnutí orgánů bytového družstva.
Společné členství manželů v bytovém družstvu
Stal-li se jeden z manželů za trvání manželství členem bytového družstva, spadá takto nabytý podíl v bytovém družstvu do společného jmění manželů, vyjma případů, kdy se jedná o nabytí způsobem zakládajícím výlučné vlastnictví tohoto manžela (tj. nabytí darem, děděním nebo odkazem, nabytí právním jednáním vztahujícím se k výlučnému vlastnictví, nabytí náhradou za poškození, zničení nebo ztrátu výhradního majetku nebo nabytí majetku jako náhrady za nemajetkovou újmu na přirozených právech).
Jestliže je družstevní podíl součástí společného jmění manželů, vzniká manželům také společné členství v družstvu. Jinými slovy nabytí členského podílu jedním z manželů za trvání manželství zakládá zpravidla společné členství manželů v bytovém družstvu.
Práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu tak náleží oběma manželům společně a nerozdílně. Stejně tak jsou manželé společně a nerozdílně zavázáni a oprávněni z právních jednání týkajících se členství v bytovém družstvu.
Navenek se však společné členství manželů v bytovém družstvu projevuje jako členství jediné, s nímž je při hlasování na členské schůzi spojen jeden hlas.
Je-li s družstevním podílem, který je součástí společného jmění manželů, spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, jde o právo na uzavření smlouvy o společném nájmu manželů. Je-li s družstevním podílem, který je součástí společného jmění manželů, spojen nájem družstevního bytu, jde o společný nájem manželů.
Je-li jeden z manželů výlučným členem bytového družstva, mají oba manželé společné nájemní právo podle občanského zákoníku odvozené od práva nájmu manžela, který je výlučným členem družstva. Zanikne-li členství manžela, od jehož nájemního práva bylo společné nájemní právo odvozeno, zaniká také nájemní právo druhého manžela.
Orgány družstva
Orgány družstva jsou:
- a) členská schůze,
- b) představenstvo (u malého družstva do 50 členů může funkci představenstva vykonávat předseda družstva),
- c) kontrolní komise a
- d) jiné orgány zřízené stanovami.
Členská schůze
Členská schůze je nejvyšším orgánem družstva. Právo zúčastnit se členské schůze mají zásadně všichni členové družstva, likvidátor a osoby, jimž toto právo přiznává jiný právní předpis. Právo hlasovat na členské schůzi mají však pouze členové družstva.
Každý člen bytového družstva má při hlasování na členské chůzi 1 hlas (např. manželé). Jedná-li se o společné členy, mají dohromady rovněž 1 hlas. Členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, mohou mít na členské schůzi vyšší počet hlasů, pouze určí-li tak stanovy.
Členskou schůzi svolává představenstvo (předseda) ve lhůtách určených stanovami, nejméně však jednou za každé účetní období, a dále vždy, (i) je-li to v důležitém zájmu družstva, (ii) jestliže o to požádala kontrolní komise nebo alespoň 10 % členů družstva, kteří mají nejméně jednu pětinu všech hlasů, neurčují-li stanovy jinak, a (iii) zjistí-li představenstvo, že ztráta družstva dosáhla takové výše, že při jejím uhrazení ze zdrojů družstva by neuhrazená ztráta dosáhla výše základního kapitálu nebo to lze s ohledem na všechny okolnosti předpokládat, nebo družstvo se dostalo do úpadku nebo do hrozícího úpadku, a navrhne členské schůzi přijetí potřebných opatření k nápravě.
Do působnosti členské schůze patří zejména:
- a) změna stanov, nedochází-li k jejich změně na základě jiné právní skutečnosti,
- b) volba a odvolání členů a náhradníků členů představenstva a kontrolní komise,
- c) určení výše odměny představenstva, kontrolní komise a členů jiných orgánů družstva zřízených stanovami, pokud je oprávněna podle stanov tyto orgány nebo jejich členy volit a odvolávat,
- d) schvalování řádné, mimořádné nebo konsolidované účetní závěrku, a v případech stanovených zákonem i mezitímní účetní závěrku,
- e) schvalování smlouvy o výkonu funkce,
- f) rozhodování o námitkách člena proti rozhodnutí o jeho vyloučení,
- g) schvalování jednání učiněných za družstvo do jeho vzniku,
- h) rozhodování o rozdělení zisku nebo úhradě ztráty,
- i) rozhodování o rozdělení zisku nebo jiných vlastních zdrojů nebo úhradě ztráty,
- j) rozhodování o použití rezervního fondu,
- k) rozhodování o přeměně družstva,
- l) schvalování smlouvy o dalším členském vkladu a její změně a zrušení, neurčí-li stanovy, že ji členská schůze neschvaluje,
- m) schvalování převodu nebo zastavení závodu nebo takové části jmění, která by znamenala podstatnou změnu skutečného předmětu podnikání nebo činnosti družstva,
- n) rozhodování o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy svěřují do její působnosti.
Představenstvo
Představenstvo je statutárním orgánem družstva, kterému přísluší vedení družstva a plnění usnesení členské schůze. Představenstvo zajišťuje také řádné vedení účetnictví a předkládá členské schůzi ke schválení účetní závěrku.
Představenstvo má minimálně tři členy, ledaže stanovy určí vyšší počet členů, a svá rozhodnutí přijímá většinou hlasů všech svých členů.
V družstvu, které má méně než padesát členů, mohou stanovy určit, že se představenstvo nezřizuje. V takovém případě je statutárním orgánem předseda družstva.
Kontrolní komise
V družstvu, které má méně než padesát členů se kontrolní komise zřizuje pouze, pokud tak určují stanovy. Není-li kontrolní komise zřízena nebo neurčí-li stanovy jinak, vykonává její působnost členská schůze. Každý člen družstva má vůči statutárnímu orgánu družstva stejnou pravomoc jako kontrolní komise.
Kontrolní komise kontroluje veškerou činnost družstva, projednává stížnosti členů a může požadovat jakékoliv informace a doklady o hospodaření družstva. Na zjištěné nedostatky kontrolní komise upozorní představenstvo a dohlíží na zjednání nápravy.
Předseda kontrolní komise nebo k tomu pověřený člen kontrolní komise má právo zúčastnit se jednání představenstva a jakéhokoliv jiného orgánu družstva zřízeného stanovami.
Zánik členství v bytovém družstvu
Členství v družstvu zaniká
- a) dohodou,
- b) vystoupením člena,
- c) vyloučením člena,
- d) převodem družstevního podílu,
- e) přechodem družstevního podílu,
- f) smrtí člena družstva,
- g) zánikem právnické osoby, která je členem družstva,
- h) okamžikem, kdy nastávají účinky prohlášení konkursu na majetek člena,
- i) okamžikem, kdy nastávají účinky schválení oddlužení zpeněžením majetkové podstaty nebo plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty člena, jestliže v rozhodnutí o schválení oddlužení insolvenční soud uložil členu vydat družstevní podíl, který slouží jako jeho obydlí, insolvenčnímu správci ke zpeněžení, anebo okamžikem, kdy o zpeněžení družstevního podílu požádal zajištěný věřitel,
- j) doručením vyrozumění o neúspěšné opakované dražbě v řízení o výkonu rozhodnutí nebo v exekuci nebo, není-li družstevní podíl převoditelný, pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením družstevního podílu, nebo právní mocí exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po uplynutí lhůty uvedené ve výzvě ke splnění vymáhané povinnosti podle zvláštního právního předpisu a, byl-li v této lhůtě podán návrh na zastavení exekuce, právní mocí rozhodnutí, kterým bylo řízení o zastavení exekuce zastaveno, nebo kterým byl návrh na zastavení exekuce odmítnut nebo zamítnut, nebo
- k) zánikem pracovního poměru, pokud je podmínkou členství, neurčí-li stanovy jinak.
Vyloučení člena
Specifickým důvodem zániku členství v bytovém družstvu je vyloučení člena, ke kterému může dojít pouze ze zákonem stanovených důvodů. Tzv. bydlícího člena družstva, tedy člena bytového družstva nebo společné členy bytového družstva, s jejichž členstvím je spojen nájem družstevního bytu nebo společný nájem družstevního bytu, lze vyloučit z družstva pouze:
- poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo
- byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.
O vyloučení člena z družstva rozhoduje představenstvo, případně jiný stanovami určený orgán, a to ve lhůtě 6 měsíců ode dne, kdy se družstvo dozvědělo o důvodu vyloučení, nejpozději však ve lhůtě 1 roku ode dne, kdy důvod vyloučení nastal. Rozhodnutí o vyloučení musí mít písemnou formu a musí obsahovat poučení o právu vylučovaného člena podat proti rozhodnutí o vyloučení odůvodněné námitky k členské schůzi, a to ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí o vyloučení, jinak toto právo zaniká. Členství vylučované osoby zaniká marným uplynutím lhůty pro podání námitek nebo dnem, kdy bylo vylučované osobě doručeno rozhodnutí členské schůze o zamítnutí námitek.
Rozhodne-li členská schůze o zamítnutí námitek, nebo o potvrzení vyloučení, může vylučovaná osoba podat ve lhůtě 3 měsíců ode dne doručení takového rozhodnutí návrh soudu na prohlášení rozhodnutí o vyloučení za neplatné. Do doby uplynutí lhůty pro podání návrhu u soudu nebo do doby pravomocného skončení soudního řízení družstvo nemůže vůči členovi uplatnit žádná práva plynoucí ze zániku jeho členství.
K vyloučení pochybností ohledně aplikace příslušných ustanovení o ukončení nájmu bytu zákon o obchodních korporacích výslovně stanoví, že pro nájem družstevního bytu se ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu nepoužijí. Institut vyloučení tak nahrazuje možnost ukončení nájmu výpovědí.
Převod družstevního podílu v bytovém družstvu
Družstevním podílem se rozumí práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu. Zákon o obchodních korporacích v duchu předchozí právní úpravy zachovává neomezenou a volnou převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva, pokud má být nabyvatelem osoba splňující podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. Převod družstevního podílu zahrnuje také převod všech práv a povinností s družstevním podílem souvisejících.
Převodem družstevního podílu, s nímž je spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, tak dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených. Tedy včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami. Převodce však ručí za dluhy, které jsou s jeho družstevním podílem spojeny.
Právní účinky převodu družstevního podílu nastávají vůči družstvu dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu, ledaže smlouva určí účinky později. Tytéž účinky jako doručení smlouvy má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy.
Přechod družstevního podílu v bytovém družstvu
Přechod členského podílu v bytovém družstvu nelze ze zákona nijak omezit ani vyloučit. Družstevní podíl tak přechází na právního nástupce člena bytového družstva, a to tak, že na dědice družstevního podílu přechází nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu, včetně práv a povinností s tím spojených.
Družstevní podíl, který byl ve společném jmění manželů, přechází na pozůstalého manžela a přihlíží se k tomu při vypořádání dědictví.
V případě, že se dědic nechce stát členem bytového družstva, je oprávněn svou účast v družstvu vypovědět, a to bez zbytečného odkladu, nejpozději však jeden měsíc ode dne, kdy se stal dědicem. K později doručení výpovědi se nepřihlíží. Výpovědní doba činí tři měsíce a po dobu jejího běhu není dědic podílu oprávněn se podílet na činnosti družstva. Podá-li dědic výpověď ve stanovené lhůtě, platí, že se členem družstva nestal.
Vypořádací podíl člena bytového družstva
V případě zániku členství v bytovém družstvu má člen družstva nárok na vypořádací podíl. Ohledně určení výše vypořádacího podílu ponechává zákon bytovým družstvům značnou volnost, když stanoví pouze minimální spodní hranici vypořádacího podílu. Ta nesmí být nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v bytovém družstvu.
Pro portál BusinessInfo.cz zpracoval advokát Mgr. Marek Doleček, partner DKS LEGAL.
